こんにちは、不動産売却マスターの西です。

今年度、2024年にマンションの建て替えについて、議決権の緩和が予定されています。

そもそも、建て替えについては私自身も賛成なところがありますが、その建て替えについての議決権五分の四というのも条件として厳しいとは思います。

しかし、恐らく下記の記事を読んでいただくと、なんとなく、なぜそうなったのか？がわかっていただけるのではないかと思います。

建て替えで儲ける大手デベロッパーと利権問題！？

※参照記事：日本経済新聞「老いるマンション・団地、要件緩和で再生　24年法改正へ」

そもそも建て替えは必要であると思います。しかし、建て替えと言えば、今の古いマンションよりも規模は大きくなりますし、規模が大きくなると、戸数も増やせられます。

戸数が増えれば、建て替えに要した費用の負担に充てられます！

では、建て替えについては実際には、建て替えに要する費用として、まずは莫大なお金が必要になります。建物を解体するのもお金は掛かりますし、建物を建てる際もお金が掛かります。

そして、規模の大きくなったマンションの戸数が増えた場合は、再度分譲することですから、販売をする人も出てきます！

元々住んでいた所有者にしても、概ね2年ぐらい、「どこか他の場所で住んでくださいね」ってなる訳で、その費用の負担は誰がするの？家賃や引越し代金なども気になるところです。

最後に、賃貸で入居している人も当然いらっしゃることでしょう。その人たちは「追い出される」訳であり、国で定められた法律であれば、通常の「居住権」が行使されるのかどうかも定かではありません。

まして、本来であれば立退料として、次の賃貸の初期費用、引越し代金などが考慮され、且つ、迷惑料もその中に含まれておりますが、これらの立退料についても考慮されないかも知れません。

マンションの建て替え(法改正）について、AIに問題点を聞いてみました。

マンションの建て替えに関する法改正が行われることで、以下のような問題が生じる可能性があると考えられます。

賛成率の引き下げにより、建て替えが強引に進められるケースが増えるかもしれない。反対するオーナーの意見が反映されにくくなる。

建て替えの賛成率を下げることで、反対する少数のオーナーの意見が反映されにくくなるのは大きな問題です。建て替えによって生活環境が大きく変わる以上、反対意見を十分に聞き入れるプロセスが必要不可欠だと考えます。

反対するオーナーの中には、高齢者や経済的理由から建て替えが困難な人もいると思います。そうした人たちの立場に立って、丁寧な合意形成ができるような仕組みが必要だと思います。

法改正後は、反対意見への配慮と建て替え支持派の説得がマンション管理組合の大切な役割になると考えられ、オーナー間の対話を促進する工夫が求められるでしょう。

立ち退きを求められる賃借人の立場が弱くなり、住み替えを迫られるケースが増えかねない。特に高齢者や低所得者への影響が懸念される。

立ち退きを迫られることで、高齢者や低所得者が大きな生活の混乱を来す可能性があります。

特に都心の価格上昇が著しい地域では、同じ条件での住み替えが困難になることが予想されます。

この点に関して法改正では、立ち退きの「合理的期間」を設けるなどの配慮をすることが必要不可欠だと考えます。

また、マンション管理組合としても、立ち退き対象の賃借人への補償措置を検討するなど、生活再建への支援策を用意することが望まれます。

賃借人の立場に立った対応ができなければ、深刻な住宅問題を引き起こしかねません。マンション建て替えの公平性確保が強く求められます。

建て替えに伴う費用負担が大きいため、経済的に厳しいオーナーが追い出される事態も考えられる。

建て替えにかかる費用の負担能力の違いがオーナー間の軋轢を生む可能性があると思います。

特に団地型マンションの場合、建て替えには多額の費用がかかります。経済的余裕のない高齢のオーナーや低所得者が、費用負担を理由に建て替えに反対せざるを得なくなることもあるでしょう。

この場合、建て替え支援制度の拡充や、反対するオーナーへの配慮措置を管理組合で検討することが必要不可欠だと思います。

例えば、建て替えファンドの活用や、国の補助制度の拡充を求める運動をすることも一案かと思います。経済力の弱いオーナーが追い出されないための仕組み作りが重要だと考えます。

建て替え時の補償基準が不十分だと、オーナー間で不公平感が生じる可能性がある。

建て替え時の補償の基準は非常に重要なポイントですね。

例えば、立地条件の良い階やリフォーム済みの部屋に対する補償額が不十分だと、そうした部屋のオーナーから不公平感が出てくると思います。

補償の基準作りでは、オーナーの属性や部屋の条件の違いに対する配慮が欠かせません。

公平な評価額を定め、納得感の得られる補償制度を構築する必要があると考えます。

オーナー間の合意形成のためにも、補償基準は細かな点まで検討し、不公平感が生じないような配慮が必要不可欠だと思います。管理組合の役割が非常に重要になるところです。

都心部を中心に建て替えラッシュが起き、周辺環境への影響やインフラへの負荷が懸念される。

建て替えに伴う周辺環境やインフラへの影響も重要な論点だと思います。

都心部では建て替え需要が高まる一方で、建設工事に伴う騒音や振動、交通渋滞など近隣住民の生活環境への影響が懸念されます。

また、建て替えに伴う人口流入は、電力、ガス、水道などのインフラにも負荷をかけます。老朽化したインフラの更新能力が追いつかない地域も出てくるかもしれません。

こうした周辺環境への影響を総合的に判断し、必要な対策を行政と連携して講じることが望まれます。周辺住民の理解と協力を得られるよう、丁寧な説明も重要だと考えます。

このように、建て替えの決定プロセスや補償方法、周辺環境への影響など、様々な角度からの配慮が必要だと考えられます。オーナーや居住者の意見を反映し、公平性を確保することが重要だと思います。

正しい不動産の専門家にアドバイスを求めるべき！

不動産をよく取引しているから、売れている相場について、なんでも知ってますという営業マンの声に惑わされないように致しましょう。

例えば、法律といえば、弁護士や司法書士など法律の専門家に相談を持ちかけます。

しかし、不動産の場合は、不動産をよく取引しているだけで、専門家と語れるのでしょうか？

不動産の専門家は、不動産の市場動向から、世界的な経済を織り込んで、将来の不動産の価格を予測できなければ、専門家でも何でも無い。

将来の予測を立てるには、経済アナリストや、株価・為替・先物や債権といった金融の分野にまで、調査や注視などの行動が必要になります。

また、株価を知る上で、会社法や法人を所有して運営するというお金の流れなども含めて、「使える知識」でなければならず、ただ単に「知っている」だけでは、使い物になりません。

総合的に、売れる価格やチャレンジ価格・また売るタイミングなどは、適切な専門家のアドバイスを求めて、正しい不動産売却を行いましょう。

関西中古不動産売却センターでは、2011年よりインターネットを使って、不動産売却のお手伝いをさせて頂いております。

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