共有名義（共有持分）の不動産を売却する方法とは？
兄弟や親族間、夫婦などで共有して所有している不動産のことを「共有不動産」と言います。共有不動産は、名義人が複数存在する不動産のことで、所有者が複数人いる状態を指しています。
不動産が共有名義になるきっかけとしては、親から相続された土地などを兄弟間で保有したり、夫婦で住宅ローンを組むような場合が多くみられます。
今回は、共有名義の不動産を売却する場合について、詳しく見ていきたいと思います。
・共有名義の不動産を売るために必要なこと
共有名義の不動産を売るためには、名義人全員の合意を得る必要があります。たとえば名義人が自分も含めて3人いたら、3人全員が不動産の売却について合意しなければなりません。
名義人がたくさんいる土地や建物ほど、売却への合意を得ることは難しくなると考えられますし、名義人の誰かが売却したい土地や建物に住んでいるような場合は、さらに合意を得にくくなることが予想されます。売却を進める場合は、事前に協議の場を設けるなどして、話し合いを進めていく必要があります。
共有名義の不動産を売却するためには、以下のような準備が必要になります。
■名義人全員分の実印と印鑑証明書
共有名義の不動産の売却には、名義人すべての実印と印鑑証明書が必要です。この場合の実印とは、住民登録のある市区町村役場に、印鑑登録をおこなった印鑑でなくてはなりません。
■名義人全員分の登記識別情報もしくは登記済権利書
次に、名義人すべての登記識別情報もしくは登記済権利書が必要になります。登記済権利証は平成18年まで発行・適用されていた権利書で、登記を完了している名義人にのみ発行されるものです。平成18年以降は権利書の代わりに12桁の英数字で発行される登記識別情報が用いられるようになりました。
■名義人全員分の直筆のサイン
実印・印鑑証明書・登記識別情報と併せて、名義人すべての直筆によるサインも必要となります。
■土地測量図や境界確認書など
近隣の土地との境目、売却に使われる土地の面積などを確認するための測量図や確認書は、正式な売買のために用いられる重要な書類です。
不動産の売却においては、土地の境界線や売却する土地の面積などを明確にしなければ、契約においてトラブルが発生する可能性があります。そうしたトラブルを避けるためにも、売却する不動産の内容を確認書や測量図などで明らかにする必要があります。
・名義人全員分の身分証明書や住民票
名義人が正当であることを確認するため、本人確認のできる身分証明書や住民票の提出が求められます。共有名義の不動産の場合、そこに関わっている権利者全員が各自で身分を証明しなければなりません。
・共有名義の不動産を売却するさまざまな方法
共有名義の不動産を売る場合、名義人全員一致の元でその不動産をすべて売ってしまう方法のほかにも、持ち分だけを売るという方法があります。
名義人は、土地などに定められた自分の持ち分を売却することができます。自分の持ち分のみであれば、自由に売却することが可能です。しかし土地など一つのエリアを共有している場合、一人が持ち分を売ることは難しい可能性があります。
持ち分を売ることで他の購入者が所有者に加わることや、売った土地（物件）の活用方法、収益に関する問題など、さまざまな面で名義人全員が納得していることが、トラブルを防ぐポイントになります。
仮に持ち分を売却しても、不動産全体の価値よりも低い価格でしか売れない可能性があります。そのような結果になると考えられるのであれば、共有での所有をやめて所有者を一本化するか、全員の合意の元に不動産を売却するなどの方法が確実と考えられます。
自分の持ち分を直接売却するのが難しい場合、他の名義人に持ち分を買い取ってもらう方法もあります。分割協議を行った後、持ち分を他の名義人に売却することで、第三者に売却する手間やリスクを省くことができます。
万が一共有不動産についてトラブルや反対意見が出た場合は、名義人同士で分割協議を行うか、不動産会社など専門のノウハウを持つ第三者に間に入ってもらうと良いでしょう。
共有名義の不動産の売却方法に関する相談や、持ち分のみ売却する場合の疑問点、名義人を一本化するうえでの不安要素など、細かいこともそのままにせず、専門的な知識を持つ不動産会社に相談することが大切です。
・まとめ
共有名義の不動産の売却には、名義人全員の合意が必要不可欠であり、あいまいな不動産については正式に分割協議がされていなければなりません。名義人のうち一人でも合意に反対する意見があると、不動産の売却は難しくなってしまいます。
合意形成がなされていることを確認したうえで、必要書類をすべて揃え、不備のないようにチェックしたうえで提出を完了させます。
その際、名義人全員が同意しているかどうかを確認されますので、あいまいな点や不足がないようにしっかりとチェックをしてから売却に臨むことが大切です。
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