不動産が最も活発に動くシーズン入りが概ね9月ごろ、そして今日は１０月１２日。
これから、年末にかけて不動産取引が成立していきます！
不動産の取引を年内に終わらせてしまいたい組の買主さんたちです。また、年始早々から2月前あたりまでは動かず、そこから一気に春先までに購入したい組が取引を成立させます。そして5月は閑散期となり、6月７月様子見からの、8月はお盆のシーズンなので、実績を見ると契約も決済もOdin不動産売買では行われているものの、一般的には、８月物件を見にきて、契約まで行いたいと考える人の方が少ないでしょうから、８月も閑散期と言っても良いと考えております。
不動産も株も常に相場が動いている。つまりはいつかは売ろうと考えているなら、今、販売活動を行なっても、強気な価格なら、年内はほぼ厳しいと見ても良いでしょうから、来年の春先にかけて、相場よりもちょっと高い価格でうる目標を立てたとして、実際に動き出した方が良い時期となると、今、１０月１２日の段階なのです。
概ね、査定を開始して、どこか良さそうな会社を選んで販売活動をお願いするとして、10月中に販売資料を全て整えて、１１月スタートくらいでは販売を行えます！
【相場２８００〜２９８０万円の不動産の場合】
１１月 販売スタート：強気価格の３４８０万円から開始します。
２週間の観測（他社広告、問合せ(電話・メール・業者)、広告PV数、クリック率等。）変化がなく案内が入らなければ、３３８０万円に価格の変更を行います。そして、更に２週間観測して変化がなければ、３２８０万円に価格を変更します！
１２月 ３２８０万円にて販売。２週間の観測を行い、反応がなければ、３１８０万円に価格を変更します。もし、この３２８０万円の段階で、案内が入る（原則、案内が最もアツい！案内が入るということは顧客が一歩歩み取ってきた（重たい腰が上がった）状態を指し、良ければ取引が成立する可能性がある）
※案内が沢山は言っても、口を揃えて、価格面の大幅な交渉を求められる場合は、相場と価格が合致していない証拠です。このバロメーターは物件によって変わります。
１月 １２月の時点で案内が２件ほど入ってきたので、価格を据え置いて、現在も３２８０万円で販売中。２週間の観測を２回様子見て、３１８０万円に価格を変更しました。
２月 価格変更をきっかけに案内が入るようになり、３１８０万円のところ、３１００万円にて取引を成立させることに成功して、売買契約を行う。
３月 住宅ローンの本承認の審査や、新しいお家のリノベーションデザイン図を設計士と打ち合わせ中。
４月 概ね１５日までに残代金の支払い及び、物件の引き渡しを行う。
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不動産業態の問題点
営業マンや会社の方針によって、スキル（技術力の持たない）が足りない人間が、誤った売り方（時には宅建業法違反）を犯す例が跡を立たない。これが不動産業態が抱える問題点であります。
不動産の知ったかぶりで営業を行っている会社もあるとなるとゾッとしますが、断言できるのはほとんどの会社がこれに該当します。
一部、社内研修や同行などを経て、実力を身につけた営業が多い会社などは、問題は起こりにくいですが、これはほんの一握りの会社です。１０社あれば、８社はダメで！残りの２社は良いと言った具合です。
問題点
インセンティブが大きな会社や、基本給のみの会社でも、基本スタイルは、不動産が売れることです。
しかし、残念なことに売れない人間にとっては、下手したら半年は契約がない営業もいます。しかも、このような営業マンこそ数が多く存在しており、にわか知識と下手な営業で、結局顧客を困らせるのが見え見えです。
下手したら１年間契約０の人間もいる中で、あなたと担当になる営業は、当たり番という、反響ごとに順番が回る仕組みで担当者が決まっていることを知ったあなたは、「ちゃんとした人を最初から担当にしてください」と言いたい気持ちもわかります。
ですが、売れない人間はその会社に居ずらくなっても、次に探すのも不動産屋だったりしますので、順繰り回って、できないやつは一生這いつくばって不動産業界に居座ります。
迷惑な話です。
あなたの担当している営業は、ちゃんとした仕事をしていそうだとしても、裏ではとんでもないことが行われていたりもします。
レインズに物件登録をしないという宅建業法違反行為は日常茶飯事に行なわれいます。これは大手や上場企業の不動産仲介会社でも行なわれている手法です。
先日もこんなことがありました！
査定に来たタイミングで、具体的な売る金額も伝えず、どさくさに紛れて、専属専任媒介契約を勝手にハンコついて、翌日にレインズに価格も含めて載せるが、図面ダンロードがうまく登録されておらず、電話で確認をすると、商談中ということになっていました。
売主は、その会社が査定額を出さなかったので、弊社に電話で査定依頼をされました。
また、他の会社にも同時に査定依頼をされていました。
結果、売主は、その最初に来た会社とは、心裡留保という形で、お互いの相違が合わず、契約解除されましたが、なんと、
その売主様の不動産は、売りためには難易度の高い不動産でしたので、危うく、素人の仲介営業が、要らんことをする前で良かったです。
不動産仲介人としてスキルを持ち合わせていない。これは他の業界では珍しいです。
料理人である旨伝えたが、料理ができないやつが入社してきた。。
仕事ができない営業に出会した場合は、断りを入れて、仕事のできる営業に任せた方が、結果近道ということもあります。
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