「不動産の買い替えほど難しいものはない。」

これは、私が年間100件以上の売買を担当してきた中で、何度も実感してきた言葉です。

売却だけでも大変。購入だけでも大変。

その両方を同時に成立させるのが“不動産の買い替え”だからです。

しかし、2024年末あたりから、業界の裏側で静かに“革命”が起きています。

きっかけは、大手銀行（メガバンク系） が導入した

「買い替え専用・先行購入ローン」 という、これまでの常識をひっくり返すプラン。

表向きには大々的に発表されていません。

私もある大手銀行の担当者から、

「これは他の銀行に真似されたくないので、あまり口外しないでください」

と言われたほど、まだ“知る人ぞ知る仕組み”です。

しかし、このプランを正しく使えば、

仮住まい不要・二重ローンなし・買取不要

という、夢のような買い替えが現実になります。

今日は、この“裏側の仕組み”を、

大阪・兵庫で数多くの買い替えを成功させてきた私が、

プロ視点でわかりやすく解説します。

この記事を読むだけで、買い替えに潜むリスクを避け、

100万〜500万円単位の損失を防ぐ判断軸 が手に入ります。

■ なぜ、不動産の買い替えは“最難関の取引”なのか？

買い替えが難しい理由は、主に次の3つです。

● ① 「売却と購入」を同時に成立させる必要がある

売却 → 完済 → 次を購入

という順番を守る必要があるため、

スケジュール管理が非常に繊細。

1日でもズレれば計画が崩れます。

● ② 今の家の住宅ローンが残っていると、新規ローンが通りにくい

多くの銀行は

「現在の住宅ローンを完済してからじゃないと、次のローンは組めない」

という姿勢。

そのため…

•先に現在の家を売る

•仮住まいへ引越す

•家賃を払いながら新居を探す

•二度の引越し費用

•子どもの転校問題

•荷物の一時預かり

•スケジュールのズレ

など、負担が爆発的に増えます。

● ③ “売れなければ次が買えない”という恐怖

売却が長引くたびに、

•次の家が買えない

•ローン審査の有効期限が切れる

•希望物件が他の人に買われる

•予算が変わる

•引越し時期が遅れる

と、連鎖的に計画が崩れます。

■ そして多くの人が“楽な選択肢”として買取を選んでしまう

買い替え相談の約4割の方が、

「面倒だから買取でいいです」

と言います。

しかし、買取は “楽” な代わりに相場より100〜500万円安いのが現実。

買い替えで買取を選ぶ人の多くは、

「時間に追われ、自分の選択肢がない」と思い込んでしまっているのです。

でも、それはもう古い時代の話です。

■ 革命：大手銀行の「買い替え専用プラン」で状況が一変した

2024年後半から、業界の中で静かに広がりつつあるプランがあります。

【買い替え専用：先行購入ローン】

※銀行名は伏せますが、メガバンクグループです。

※大手銀行内部でも“他社に真似されたくない”として公開されていません。

これは一言で言うと…

■ 【今の家を売る前に、新居の住宅ローンを先に組める】

という、常識破りの仕組み。

通常は「売ってからでないと買えない」のに、

このプランを使えば “先に買える”。

条件はひとつだけ。

現在の家を1年以内に売却すること。

これだけです。

■ この1つの条件だけで、買い替えの難易度が一気に下がる理由

では、なぜこれだけで人生が変わるほど楽になるのか？

✔ ① 仮住まい不要

売らずに買えるため、家族が一度も仮住まいに移動する必要がない。

子どもの転校も不要。

✔ ② 二重ローンが発生しない

新居のローンは組めるが、実際は 1年以内の売却完了で完済OK。

銀行がスケジュールを考慮してくれる“買い替え専用基準”です。

✔ ③ 買取を使わず“仲介で高く売れる”

本来、買い替えで追い詰められた人は買取に流れがち。

しかし、このプランを使えば、ゆとりある1年間のうちに

相場価格で仲介売却できる。

差額は100万〜500万円どころではありません。

実際に+800万円上乗せできたケースもあります。

✔ ④ スケジュール崩壊の恐怖がなくなる

「売れなかったらどうしよう…」

この不安が完全に消えます。

■ 【図解】“先に買う”買い替えの流れ（大手銀行プラン）

① 新居の住宅ローン審査

↓

② 新居を先に購入（引越し）

↓

③ 1年以内に今の家を通常の仲介で売却

↓

④ 売却代金で残債を完済。差額はあなたのもの。

たったこれだけ。

■ 【実例】大阪・兵庫で買い替えに成功した人の声（実話ベース）

● 30代共働きご夫婦（大阪市）

•通常の仲介で売却

•相場より370万円高く売却成功

•買取の必要なし

•仮住まいゼロ

•子どもの学校も変わらず

● 40代ファミリー（兵庫県）

•新居を先に購入

•現在の家は5ヶ月で成約

•買取だと4,300万円 → 仲介で4,760万円

差額460万円を確保

● 50代（東大阪市）

•買取を提案されていたが拒否

•買替プランを使い、8ヶ月以内に売却

•買取査定より518万円高く売れた

■ 【大阪・兵庫】買い替え相談で“失敗が最も多いポイント”

買い替えで失敗する理由は…

知識不足と、間違った順番 にあります。

•先に売ってしまう

•仮住まいを決めてから相談する

•金融機関の条件を知らない

•選べる銀行を知らない

•買取しか道がないと思っている

•売却価格を間違える

•スケジュールを読み違える

•不動産会社の「買い替え経験不足」

買い替えを扱ったことがない営業マンが多いため、

間違ったルート に進んでしまうケースが本当に多い。

大阪・兵庫はエリアごとに相場変動も激しく、

買い替えは特にプロの腕が出ます。

■ 【結論】買い替えを成功させる最大の武器は“知られざる選択肢” を知っている不動産会社に頼むこと

買い替えは、

売却・購入・ローン・銀行交渉・スケジュール管理

すべてを正確に扱わなければいけない高難度取引です。

私はこれまで、

•年間100件の売買

•大阪・兵庫での買い替え案件多数

•大手銀行との連携

•ローンと売却の同時進行

により、多くの買い替えを成功させてきました。

あなたのケースに最適な戦略を作る自信があります。

■ 【無料】買い替え診断 × 売却査定

Odin不動産売買（大阪・兵庫）

西 恭平（不動産売却マイスター）

•今の家はいくらで売れる？

•いくらまでの家が買える？

•“先に買える”銀行を使えるか？

•二重ローンを避ける方法は？

•仮住まいは不要にできる？

•一番損しない売却戦略は？

あなた専用の「買い替え成功ロードマップ」を無料で作成します。

Odin不動産売買：お問合せフォームはこちら

【TEL：0120-16-8553】

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