目次

第1章　なぜ今「売るタイミング」が問われているのか

第2章　大阪市内の実勢データから見る“今のリアル相場”

第3章　あなたが“今”売るべき5つのサイン

第4章　大阪6区の地域別“売却温度”分析

第5章　“高く売る人”と“安く売る人”の決定的な違い

第6章　専門家が語る「今の売却判断」

第7章　今からできる「高値売却」の3ステップ

第8章　よくある質問と失敗事例

第9章　【無料特典】今の価格を知る「リアル査定レポート」

第10章　まとめ：売り時を逃さないために

第1章　なぜ今「売るタイミング」が問われているのか

■「高く売る」は“タイミング戦略”で決まる

あなたがもし今、
「この家を売るならいつがベストか？」
と考えているなら――それは正しい感覚です。

不動産の売却で最も大切なのは、
“いつ売るか”＝タイミング です。

どんなに立地が良くても、
どんなにリフォームをしていても、
市場の波を読み違えると、数百万円単位で差が出る。

そして、2025年の大阪市エリアは、まさに“岐路”に立っています。

■ 市場は静かに「変化」を始めた

2025年、インフレ率上昇・建築資材高騰・日銀の金利政策。
ニュースでは「住宅ローン金利が上がるかもしれない」と報じられ始めています。

このわずかな金利上昇の影響を、
“まだ先の話”と思っている人が多いのですが、
不動産の世界では 「1％の金利上昇＝数百万円の購買力低下」 を意味します。

買主が借りられる金額が減る → その分、売主の希望価格が通らなくなる。
これが市場のリアルです。

■ 万博・再開発で「上昇相場」に見えて実は…

大阪市は万博・IR（統合型リゾート）・再開発の影響で、
一見すると「上がり続ける市場」に見えます。

しかし、数字を細かく見ると、
実は 中心地では横ばい〜微減傾向 のデータも出始めています。

• 2022年：上昇ピーク

• 2023年：価格安定期

• 2024〜2025年：一部地域で売出し価格が下落傾向

つまり、**「上がりきった山の頂上」**にいる可能性があるのです。

■ 売却を遅らせるリスクは「機会損失」

不動産は、株や仮想通貨のように毎日値段が変わりません。
だからこそ、“気づいた時には下がっていた” が起こりやすい。

いま売れば4,800万円で売れる物件が、
半年後には4,300万円…そんな事例を私たちは何度も見てきました。

だからこそ、プロが断言します。

「迷っているなら、まず動く」
「査定を取るのは、“売る”より先にやるべき行動」

第2章　大阪市内の実勢データから見る“今のリアル相場”

■ 各区の「今」の売却実績レンジ

（※自社集計＋レインズデータ＋近隣販売実績より）

■ 城東区：利便性×生活感の両立でファミリー層が厚い

• 鴫野・今福・諏訪など、JR・地下鉄のアクセス良好エリア。

• 築15年以内の3LDK戸建は 4,500〜5,000万円 が相場。

• マンションは 3,500〜4,000万円台 が中心で、駅徒歩5分以内なら即売。

「築浅×駐車場付き」は指名買いが多いです。売出1ヶ月で申込も珍しくありません。」
── Odin不動産売買・豊田

■ 東成区：マイホーム層の“穴場人気”が続く

• 大今里南・中本エリアでは、新築価格の高騰を背景に中古需要が急増。

• 築10〜20年の戸建てが 3,800万円前後。

• マンションは 築15年・70㎡クラスで3,600万円台。

2024年比で＋2.8％の上昇。
価格上昇よりも“売り切れスピード”が速いエリアです。

■ 鶴見区：住宅＋自然＋アクセスの黄金バランス

• 鶴見緑地・今津北など、ファミリー層人気が定着。

• 戸建：4,200〜5,000万円台

• マンション：3,800〜4,200万円台

• 3年前より平均 約7.5％上昇。

「緑地周辺は地価が底堅く、築古でもリノベ再販向けに売れやすい」
── 不動産鑑定士・T氏

■ 生野区：築古・連棟でも売れる時代に

• 巽西・勝山南・舎利寺など、実需リノベ需要が拡大。

• 築40年超でも、土地40坪以上なら 3,000万円台後半〜。

• リフォーム提案型で高値売却が実現しやすい。

「古くても“再生提案＋実需訴求”で、2週間で売れたケースも。」
── Odin不動産売買・西店長

■ 中央区：都心回帰でマンション需要回復

• 上町筋・松屋町・谷町六丁目周辺は、坪単価 250〜300万円。

• 3LDKファミリーマンションは 5,000〜6,000万円が中心。

• 2025年も依然、成約スピードは早い。

■ 北区：ブランド＋利便性＝値下がり知らず

• 中崎・天満・中津など、都心居住人気エリア。

• 戸建：6,000〜1億円レンジ。

• マンション：築15年以内で坪単価300〜400万円台。

• 「高くても売れる」代表エリア。

■ 市場の共通点

どの区でも共通しているのは、

“良い物件はすぐ売れる”
“価格交渉が少なくなっている”

つまり、市場はまだ“強気”。
ただし、これは “今” だからこそ成立しているバランス。

第3章　あなたが“今”売るべき5つのサイン

■ サイン①：近隣で似た物件が高く売れた

あなたの周りで、
「隣の家が思ったより高く売れた」と聞いたことはありませんか？

それがまさに“売り時”のサインです。

近隣成約価格は、次の査定に直接反映されます。
つまり「今売ったらうちも高く売れる」という“相場上昇の波”が出ている。

■ サイン②：住宅ローン残高より査定額が上回りそう

ローン残債が2,800万円。
査定額が3,300万円なら、実質500万円のプラス資産です。

今の市場では、築15〜20年でも
“ローン完済＋頭金になる売却”が実現できるケースが多いです。

■ サイン③：修繕・リフォーム費用が見えてきた

築15年を超えると、屋根・外壁・給湯器などの修繕が発生します。
これを前に“そのまま売る”方が、
結果的に数百万円プラスになることも多い。

「直してから売る」より、「現状＋再生提案」で売る方が高値になる。
これはOdin不動産売買が最も得意とする戦略です。

■ サイン④：転勤・相続・住み替えのタイミング

売却のきっかけの約半数がこのカテゴリ。
“理由がある売却”は、買主にとっても安心感があります。

特に、

• 相続不動産（空き家・共有名義）

• 子育て終了後の住み替え

• 二世帯→単世帯への縮小

こうしたタイミングでは、短期決着×高値の両立が可能。

■ サイン⑤：金利上昇前のラストチャンス

日銀の政策修正は、住宅ローン金利に直結します。
2025年秋以降、固定金利が0.5〜0.8％上昇すれば、
買主の借入限度額は 300〜500万円減。

それはつまり、
売主の“値引き圧力”が強くなる未来。

だからこそ、今。
「買える人が多いうちに売る」――これが高値売却の最短ルートです。

第4章　大阪市6区の地域別“売却温度”分析

不動産は「全国平均」では語れません。
同じ大阪市内でも、区によって売れ方も価格も全く違います。
ここでは、6区（城東区・東成区・鶴見区・生野区・中央区・北区）のリアルな“売却温度”を徹底比較します。

城東区：市内トップクラスの売却スピード

特徴：ファミリー層×交通アクセスの黄金エリア。
鴫野・今福鶴見・関目・諏訪など、JRと地下鉄が交差し、通勤通学の利便性が圧倒的です。

戸建て相場：4,200〜5,000万円
マンション相場：3,600〜4,300万円

「築浅＋駐車場付き」は1ヶ月以内で成約。
東大阪・守口・旭区との比較検討層が多く、内覧初日で申込も珍しくない。

【POINT】
→ 売却時は「駅距離×学区×駐車場有無」の3要素で価格差が最大800万円生じる。
→ 専任媒介＋強い広告出稿で“競合を出し抜く”のがコツ。

東成区：駅近・生活密着型で“穴場の売りやすさ”

「城東区より安い」「天王寺にも近い」――
そのバランス感で人気が高まるのが東成区。

戸建て相場：3,700〜4,200万円
マンション相場：3,300〜3,900万円

大今里・中本・神路などでは、築20年前後の住宅でも再販需要が強く、
リノベ提案付き売却が成功パターン。

「築古でも立地が良ければ、“買って直す”層が増えています。」
──Odin不動産売買 豊田

鶴見区：自然＋都心アクセスの両立が魅力

「緑地公園×買い物便利×地下鉄アクセス」。
この三拍子が揃うのが鶴見区の強み。

戸建て相場：4,500〜5,200万円
マンション相場：3,800〜4,400万円

鶴見緑地エリアは“地価が下がらない街”として知られ、
築30年でも需要があり、土地値＋αで売れるケースが多い。

【POINT】
→ 建ぺい率・容積率が高く再建築性がある土地は“将来性込み”で評価アップ。
→ ファミリー向けのPR（子育て・教育・買い物環境）を重視した広告戦略が効果的。

生野区：連棟住宅や築古も“再生マーケット”で売れる

以前は「売れにくい」と言われたエリアが、今では再評価されています。

戸建て・連棟住宅相場：2,600〜3,500万円
土地相場：坪70〜90万円

勝山南・巽西・舎利寺エリアでは、
「古家付き土地＋リフォーム提案」で即成約するケースが増加。

「築50年でも、生活利便性と価格のバランスで“ちょうどいい”物件が人気。」
──Odin不動産売買 西店長

【POINT】
→ 建物の“老朽”よりも“駅距離と生活圏”が価格を決める。
→ 買主が「リノベで再生できる」と判断できる資料を提示するのがコツ。

中央区：都心回帰・再開発エリアの中心

谷町・松屋町・上町台地――
中央区はマンション中心の市場で、資産価値が極めて高い。

マンション相場：4,800〜6,500万円
坪単価：240〜310万円

企業役員・医療関係者・法人オーナー層の実需が多く、
築浅・駅近・ハイグレード物件は「1週間で売れる」ことも。

【POINT】
→ 一括査定ではなく、“個別相談”による価格戦略が有効。
→ 価格競争ではなく「価値プレゼンテーション」で差をつける。

北区：大阪の不動産ブランドを象徴する都心核

梅田・中崎・天満――
どのエリアも「値下がり知らず」。

戸建て相場：6,000〜1億円
マンション相場：6,000〜8,000万円

中古市場でも「築浅＋駅近」は高止まり。
賃貸需要も高いため、出口リスクが最も低い区といえる。

「北区物件は、価格が高くても“売れない”という現象が起きない。」
── 不動産鑑定士K氏

第5章　“高く売る人”と“安く売る人”の決定的な違い

■ 違い①：査定を“価格”ではなく“戦略”で選ぶ

ほとんどの人は「一括査定で一番高い会社に任せる」。
しかし、それが一番安く売る方法です。

査定価格は「数字」ではなく「売る戦略のスタートライン」。
Odin不動産売買では、次の3つを重視します

1️⃣ 実勢価格と乖離していないか
2️⃣ 広告戦略（写真・動画・内覧導線）
3️⃣ 担当者が“交渉できる”かどうか

■ 違い②：専任媒介で“深く売る”か、一般媒介で“浅く売る”か

専任＝1社独占。
一般＝複数社同時。

一見、一般の方が良さそうに見えますが、
実際には「どこも本気で売ってくれない」現象が起きます。

専任媒介は、販売活動を集中できるため、
値引き交渉前に“申込”が入る率が2倍以上。

■ 違い③：写真・動画・コピーの力を軽視していないか

ネット広告のクリック率は「画像の明るさ」で3倍変わります。
室内写真の印象が“高級・清潔・明るい”なら、
買主の感情は即座に「見に行きたい」に変わる。

Odin不動産売買では、専用カメラ＋ライティング撮影＋動画ルームツアーを全件実施。
→ 成約率は市内平均の 1.8倍。

■ 違い④：交渉力があるかどうか

「あと50万円下げてください」と言われたとき、
担当が“沈黙できるか”どうか。

ここで経験がモノを言います。
Odin不動産売買では、値引き交渉拒否成功率が63％（社内集計）。

■ 違い⑤：売却＝ゴールではなく“次の戦略”と考える

売って終わりではなく、
「次の住み替え」「資産管理」「相続対策」まで含めて提案する。

それが“本当のプロ仲介”。

第6章　専門家が語る「今の売却判断」

‍ 不動産鑑定士（A氏）コメント

「大阪市中心部は2022〜2024年で価格上昇が落ち着きました。
2025年中に“ピークの出口戦略”を取るのが理想です。
とくに築10〜20年の物件は、まだリフォーム費用をかけずに高く売れる“最後の時期”です。」

‍⚖️ 司法書士（B氏）コメント

「相続不動産は“放置”が一番のリスクです。
登記・名義変更・抵当権抹消を済ませておくと、
売却時に買主が安心して申込しやすくなります。」

‍ 弁護士（C氏）コメント

「共有名義・離婚案件・親族間売買など、
トラブルの芽は早い段階で法的整理を。
Odin不動産売買では契約書・覚書の作成を弁護士監修で行う体制が安心感につながっています。」

‍ 不動産コンサルティングマスター 西恭平

「売却とは“資産をお金に換える”ことではなく、
“次の人生設計に進む”ためのステップです。
だからこそ、金額・時期・方法――
その全てを総合的に見極めるのが、私たちの役目です。」

第7章　今からできる「高値売却」の3ステップ

ステップ①　まず“実勢査定”を取る

相場サイトやAI査定は便利ですが、
「近所の○○が売れたから」では分からないのが現実。

Odin不動産売買では、
現地調査＋周辺成約事例＋販売中競合分析の3軸で、
“根拠のある査定”を行います。

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ステップ②　売却戦略の立案

査定後は、単に価格を出すだけでなく、
「どうすれば高く・早く売れるか」を数値化します。

例：

• 広告プラン（SUUMO・アットホーム・SNS動画）

• 内覧導線（第一印象を最大化）

• 値下げ時期の想定（3週・6週・9週ポイント）

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ステップ③　販売・契約・引き渡しをワンストップで

売主・買主・銀行・司法書士・リフォーム業者――
関係者が多いほどミスが増えるのが不動産取引。

Odin不動産売買は、社内完結体制でこれを一元管理。
・ローン抹消
・残置物処理
・引越し手配
・リフォーム見積もり
まで一括サポート。

結果：成約までの平均期間 45日 → 31日に短縮。

第8章　よくある質問と、売却で失敗する人の共通点

❓Q1. リフォームしてから売る方が高く売れますか？

答え：ケースによります。ただし“やりすぎリフォーム”は損します。

築15年以上の家をリフォームしても、
その費用をそのまま上乗せして売れることはほとんどありません。

たとえば、300万円かけてフルリフォームしても、
売却価格が300万円アップするとは限らないのです。

Odin不動産売買では、
「買主が価値を感じる箇所だけ直す」 を徹底。
壁紙・照明・水回りの部分補修だけで印象が大きく変わるケースも。

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❓Q2. 住宅ローンが残っていても売れますか？

答え：まったく問題ありません。

実際、約7割の売却案件はローン残ありの状態です。
売却時に、買主の残代金から銀行へ抹消手続きを同時実行するため、
自己資金がなくても安心して売却可能です。

「銀行への同行・書類準備もすべてサポートします」
──Odin不動産売買 西恭平

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❓Q3. 他社で売れなかった物件もお願いできますか？

答え：もちろん可能です。むしろ得意です。

一括査定経由で半年以上売れ残っている物件も、
私たちの手で “30日以内の再成約” に至るケースが多いです。

理由はシンプル。
広告・写真・価格戦略・交渉のどれかがズレているからです。

再販売時は、「売れない理由」を明確に分析し、
“再出発プラン”を立て直します。

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❓Q4. 売却までどれくらいかかりますか？

答え：平均31日。早ければ14日。

大阪市内では、条件の良い物件ほど早期成約。
専任媒介＋集中販売＋独自の買主リスト運用により、
他社平均45日を大きく上回る結果を実現しています。

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❓Q5. 売却後の税金はどうなりますか？

答え：譲渡所得税・住民税がかかりますが、節税方法があります。

マイホーム（居住用財産）を売った場合は、
「3,000万円の特別控除」 が適用可能です。

Odin不動産売買では、税理士・司法書士と連携し、
申告サポートまで一括対応。

「売って終わりではなく、手残りを最大化する」
──それが私たちのポリシーです。

第9章　【無料特典】今の価格を知る「リアル査定レポート」

■ AIと人の“ハイブリッド査定”

机上の自動査定だけでは、あなたの物件の真の価値は分かりません。
Odin不動産売買では、最新のAI査定システム＋現地調査を組み合わせ、
「実勢価格」「再販売予測」「成約スピード」を数値化したリアル査定レポートを作成します。

■ レポートで分かること

1️⃣ 周辺の“過去3年分の成約実績”
2️⃣ 現在の“競合販売中物件一覧”
3️⃣ 売出〜成約までの“平均日数と価格差”
4️⃣ 建物状態と“買主心理スコア”

■ 実際の事例

このデータが示すのは、
「売れる物件には、理由がある」 ということ。
それを数字で示すのが、この無料レポートの役割です。

■ 無料査定お申込みはこちら

フリーダイヤル：0120-168-553
公式サイト：fudosankaitori.com/blog

お電話では「ブログを見ました」とお伝えください。
その場で担当スタッフが「即日査定スケジュール」をご案内します。

第10章　まとめ：売り時を逃さないために

2025年の大阪市内――
市場は確実に**“変化期”**に入っています。

今はまだ、
・買主の融資が通りやすく
・物件が高値で取引され
・リフォーム費が抑えられている

これらが揃う、数年に一度の“好条件期”。

しかし、それは長く続きません。
金利が動き始めれば、
買主の予算が減り、あなたの売却価格も下がる。

Odin不動産売買・代表 西恭平からのメッセージ

「売る＝終わりではなく、“始まり”です。
新しい人生、新しい住まい、新しい資産計画。
その第一歩を、私たちと一緒に踏み出してください。」

最後に行動を

今この瞬間が、
あなたの不動産が一番高く売れる可能性があるタイミングです。

無料査定は、もちろん完全無料。
押し売りも、強引な営業も一切ありません。

0120-168-553
大阪市城東区諏訪4丁目10-2-201（Odin不動産売買）

「迷っているなら、まず知る」
それが、後悔しない唯一の方法です。

大阪・近畿圏の不動産市況：現状とトレンド まず、市場がどう動いているかを現在のデータや報道から確認しておきます。 地価・公示地価・成約価格の上昇傾向

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