大家さんをはじめ、土地を所有している方、不動産占有者の方、不動産を管理されている方にちょっとだけ質問させてください。
台風や地震で中に住んでいる人や通行人に怪我を負わせてしまった。
所有する土地にガラス片や、ほうっておくことで怪我をする恐れがあると知りながらもそのままにしていて子供が怪我をした。
こういう事態が自分が管理している物件で起こった場合、大家さん達はどこまで責任を負わないといけないのでしょうか。
民法でみる大家の管理責任
民法ではどの様に記載されているのか見てみたいと思います。
民法７１７条
「土地の工作物の設置または保存に『瑕疵』があることによって他人に損害を生じたときその工作物の占有者は被害者に対してその責任を負う」という法律が存在しています。
瑕疵とは、その物が通常であればもっている安全性を欠いた状態の事であり、建物が通常もっている安全性を欠いていることも瑕疵に該当します。
過去に起こった阪神淡路大震災などの例を見ていくと、「建物に何らかなの瑕疵があり、これを放置したことにより発生した被害は、大家が責任を負う」という判断が裁判所によりでています。
- 所有している土地にあったガラスの破片で子供が怪我。
- 危険と知りながらも放置してきた天井が地震で落ちてしまい賃貸人に後遺症ができた。
- 台風で瓦がとんで、通行人に当たり怪我を負わせた。
- 高低差のある土地で子供が遊んで怪我。
などの出来事は、すべて管理者責任を負わなければいけないケースとなります。
大家の管理責任に対する裁判所判断の根拠は？
なお、裁判所がこうした判断を下す根拠には、民法７１７条で決められた「土地の工作物に瑕疵（欠陥）があることによって生じた被害は、所有者が損害を賠償しなければならない」（工作物責任）という条文があり、
法律は建物の持ち主に対して
「例え所有者の管理に故意や過失がなくとも責任を負うべし」
という厳しい責任（無過失責任）を課しています。
不幸中の幸いで怪我だけで済んだ場合はまだしも、重い後遺障害をおったことで、何億円という損害賠償責任を負わなければいけないケースもありました。
では建物の瑕疵とは一体どういうものなのでしょうか。
実はこの問題に関しては、事例が少ないため、専門家によっては意見が違うケースがあります。
大まかには
「建物が建築された時点での耐震基準をクリアしているか、否かによる。」
とされてはいます。
建物の強度に関しては、年々基準が変更となってはいますが、基本的に建物が建築されたときに、定められていた耐震性をクリアしていれば建物に瑕疵はないといえるでしょう。
地震や台風で倒壊したとしても責任を問われることは難しいと思います。
それには建物が建築された際にもらえる「確認済み証」「検査済み証などが大きな力を発揮するでしょう。
ただ、なかには「熊本地震などで、震度7以上の地震が発生することが予見出来ている以上、新築当時の耐震基準ではなく、熊本地震と同等の地震に耐えられなければ瑕疵に当たる」との意見もありますから、この基準をクリアーするためには相当な費用を掛けた耐震工事が必要となるでしょう。
実際に熊本地震で、
旧耐震基準による建物702棟のうち225棟が倒壊し、新耐震基準のマンション1402棟のうち80棟が倒壊したとのデータもでています。
管理者責任を負う判断基準
このように、管理者責任を負わないといけないケースは非常に判断が難しいものです。
実際、新耐震の基準には合格しているものの、震度７以上の地震も考慮しておかなくてはいけない。なんてことになったら何を基準にしたらいいのかわかりませんよね。
これから収益物件をご購入されオーナーになりたい方や、これから住まいを探される方は、旧耐震と新耐震は1981年6月が転換期とされていますので、
1981年6月以降に建築確認済証が交付されている物件。
というふうに考えてもらうと比較的リスクは少なくなるでしょう。さらに多少値は張るものの、出来るだけ築浅、木造よりも鉄筋コンクリート造の物を選ぶといったほうが安全度は高くなります。
今後、考えておられる物件が旧耐震なのか、新耐震なのかは、一歩進んだ住宅ローンの審査にも関わってきますので気にされてみてはいかがでしょうか。
不安な方は、専門家がいる不動産業者にご相談されてはいかがでしょうか。
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