こんにちは、西です。インスタグラムで西恭平がどんな人か見てみる。
賃貸マンションの売却は当社が最も得意としている分野です！！
お預かりした賃貸マンション１棟物の販売は当然の事ですが、（これは事業用の仲介業者なら普通の事です）当社の場合は、自分で２４棟の賃貸マンションを購入して、２４棟の賃貸マンションを販売して来た実績も御座います。
つまり、自らが売主となって賃貸マンションを販売して来た実績とノウハウが御座います。これは仲介会社では経験することがないことですので、本当の意味合いで「売主様の気持ちがわかる」と言っても過言ではないと考えております。
そこで、今日は何のお話をさせて頂くとのかと言うと、賃貸マンションをご売却される売主様より媒介受託して、販売させていただく際に、決まって売却した後の税金のお話になりますので、ここで纏めて情報の配信をさせて頂ければと思います。
賃貸マンションを売却した時の税金について
早い話が、購入した時の取得原価（売買代金に諸費用を加えた額）と、販売した時の価格（販売手数料などの経費を差し引いた額）の差がある場合は、税金が掛かります。
相続した賃貸マンションの個人所有の場合は、親御さんが購入した時の取得原価で計算することができるのですが、親御さんが購入した金額の立証として売買契約書、若しくはそれに変わる「いくらで買ったのかがわかる書類」が必ず必要になります。
理不尽なお話になりますが、購入した時の書類が見当たらない場合は、販売した価格に５パーセントを掛けた金額が取得原価として計算されます。
何が理不尽かというと、販売した価格に５パーセントを掛けた金額なんて、ほんの微々たる金額だからです。つまりこの場合は、税金たっぷり持っていかれるので、注意が必要になります。
私の場合は、この売買契約書が見当たらない場合でも、それに変わる書類を作成することができます！私のお客様でも本来であれば５００万円税金を支払わなければならなかった場合でも、税金が０円になりました。
また、法人で賃貸マンションを所有していた物を相続した場合は、決算書に取得原価が記載されているので、法人の場合はある意味安心かもしれません！！
法人の場合は消費税がかかる？？
法人で賃貸マンションを所有する場合、勘定科目でいえば、「資産」になります。
資産になると何が変わるかといえば、年度の期を跨いで所有し続けているわけですから、購入した時点で売買代金の中に消費税が含まれているという考え方になります。
つまり、売買代金と同時に消費税まで含まれてお支払いをしていることになります。そして期を跨ぐと、払いっぱなしだった消費税が一旦還付という形で返ってきます。これが資産として法人で不動産を所有するということなのです。
法人所有の賃貸マンションを相続した場合、期を跨いでいる可能性が高く、消費税の還付はすでに受け取っていると言えます。
ここで、賃貸マンションを販売して現金化するときに、消費税についての考え方が必要になるのです。
賃貸マンションを販売するということは、販売する価格というのは、土地と建物に分かれます。
土地は非課税ですので消費税の対象ではありませんが、建物には消費税が掛かります！！
仮に、１２０００万円の価格で賃貸マンションを販売したとしましょう。
割合については税理士の先生と相談、若しくは売買契約書に記載した土地と建物の価格になりますが、建物は古くなっている場合が多いので、仮に売買代金の５５パーセントが土地（６６００万円）建物が４５パーセント（５４００万円）だった場合、５４００万円の建物には消費税が含まれている計算になります。
つまり、４９０９万円が税抜き価格になり、消費税は４９０万円になります。
この時、資産となっている法人所有の賃貸マンションは、すでに購入した時に消費税の還付を受けている訳ですから、賃貸マンションを１２０００万円で売却した場合、４９０万円の消費税を丸々支払わなければなりません。
ここの所に注意をして、法人で所有している賃貸マンションの売却をする必要があります。
消費税の節税の方法もありますが…
これは法人所有の賃貸マンションを相続して売却した場合、あまり使われることのない手法となります。
何故なら、また賃貸マンションを同じ期に購入して、本来支払うはずの消費税に、還付を受ける消費税をぶつけるということだからです。ですが、覚えておいて損はないと思います。
駆け足でお話をさせて頂きましたが、もし「私の場合はどうなるんだろう！？」とお悩みの方がいらっしゃる場合は、一度私に相談をしてみてください。
バッチリとお悩みを解決して、売却までのロードマップのお話をさせて頂きます。
０１２０ー１６ー８５５３までご連絡頂き、西さん居ますか？とお尋ねください。
きっとあなたのお役に立ちます。
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