記事執筆者：不動産歴２６年 Odin不動産売買株式会社 代表取締役 西恭平

はじめに｜この話は「予想」ではない

2026年の不動産相場について、
「上がるのか？」「下がるのか？」という議論が増えています。

ただ、この問い自体が
売主にとっては本質ではありません。

なぜなら、2026年に起きるのは
相場の上下ではなく、選別の強化だからです。

・売れる不動産は、問題なく売れる
・売れない不動産は、価格以前に動かなくなる

この記事では
相場予想ではなく、判断材料だけを整理します。

第1章｜円安が続くと、日本の不動産はどう見えるのか

日本は構造的に、

・急激な利上げができない
・財政赤字が大きい
・人口減少が進行中

これらの要因から、
2026年に向けても 円安基調が続く可能性は高い と考えられています。

円安が続くとどうなるか。

外国人から見た日本の不動産は、引き続き割安。

特に、

・都市部
・利便性が高い立地
・用途や収益性が説明できる物件

こうした不動産は、
2026年でも一定の需要が残りやすい。

第2章｜ただし「外国人が何でも買う時代」は終わる

ここが、売主が最も誤解しやすいポイントです。

円安＝外国人が無制限に買う
この構図は 2026年に向けて崩れ始めています。

現実的に検討・議論されている方向性は、

・重要インフラ周辺の取得制限
・投機目的の取得抑制
・居住実態のない保有への課税
・民泊・投資用不動産の規制強化

つまり、

「円安だから、いずれ誰かが買う」
という判断は、2026年には危険。

外国人マネーは残りますが、
“何でもOK”ではなく、“選別”される。

第3章｜2026年に価格が崩れにくい不動産の条件

2026年に比較的安定しやすいのは、
次の条件を満たす不動産です。

・外国人規制があっても欲しがられる
・国内実需だけで成立する
・将来の使い道が説明できる

具体例：

・大阪市中心部の住宅・マンション
・交通利便性の高いエリア
・賃貸需要が読みやすい立地
・土地として出口がある物件

これらは
2026年でも“売れる側”に残る可能性が高い。

第4章｜2026年に「急に売れなくなる」不動産の特徴

一方、注意が必要なのはこちらです。

・外国人需要だけを前提にしている
・国内の実需が弱い
・高い理由を説明できない
・管理コストだけが重い

特に危険なのは、

「今は高いから、そのうち売れるだろう」
という希望的観測。

2026年は、

・規制で投機需要が落ちる
・金利の影響で買主が減る

結果、
価格が下がる前に“売れなくなる”
という現象が起きやすくなります。

第5章｜金利は「価格」より「買える人」を減らす

2026年に日本の金利が
急上昇する可能性は高くありません。

ただし重要なのはここです。

金利が少し動くだけで、
買主が借りられる金額は確実に下がる。

つまり、

・価格は維持
・でも買主が減る

結果として、

・売れる物件は早く決まる
・売れない物件は、まったく動かない

この差が、2026年はさらに拡大します。

第6章｜地域別に見る「2026年の現実」

■ 大阪市

・実需＋投資の両方が残る
・二極化が最も早く進む
・立地で明暗がはっきり分かれる

→ 売れる物件は強い／弱い物件は一気に厳しくなる

■ 東大阪市

・築古・道路条件で差が出る
・再建築・用途説明ができるかが鍵

→ 出口を説明できない物件は難易度上昇

■ 阪神間

・価格水準が高い分、売れ残りリスクも大
・実需が弱い物件は要注意

→ 持ち続けるほど判断が難しくなる

第7章｜売主が今やるべきことは3つだけ

ここで、
迷わないように整理します。

① 相場より「自分の不動産の立ち位置」を知る

上がる・下がるではなく
売れるか・売れないかで考える。

② 外国人需要前提か、国内実需で成立するかを切り分ける

曖昧なまま持つのが一番危険。

③ 売る前に、一度だけ第三者視点で整理する

感覚ではなく、条件で判断する。

よくあるQ&A

Q. 2026年は不動産価格が下がりますか？
A. 一律では下がりません。二極化が進みます。

Q. 円安なら持ち続けた方が得ですか？
A. 外国人需要“だけ”前提なら危険です。

Q. 今すぐ売る必要はありますか？
A. 売る前に、立ち位置を確認すべきです。

Q. 一括査定は使うべき？
A. 判断材料が整理できてから使うべきです。

まとめ｜2026年は「予想」より「分類」の年

2026年の不動産市場は、

・円安
・外国人規制
・金利
・実需の有無

これらが絡み合い、
売れる／売れないの差が極端になる年です。

だからこそ、

相場を当てようとする人より、
自分の不動産を正しく分類できた人が勝つ。

【判断を間違えないために】

もし、

・自分の不動産がどちら側か分からない
・持つべきか、売るべきか迷っている
・2026年に向けて判断材料が欲しい

そう感じたなら、
売るためではなく、判断を整理するために
一度だけ状況を確認しておくのが合理的です。

無料で整理できること

・2026年に売れる側かどうか
・規制や金利の影響
・持つ／売るの判断材料
・売却する場合の現実的な出口

📞 売却相談は今すぐこちらから

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代表　西 恭平（Nishi Kyohei）

不動産売却マイスター｜売却戦略アドバイザー

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