マンション売却で買い手が見つかりにくい中古マンションの特徴と改善点

16-10-61

マンション売却で買い手が見つかりにくい中古マンションの特徴と改善点

 

「中古マンションを売却している最中だけど、いつまでたっても売れない」最近では、このようなお悩みを抱える売り主さんが少なくありません。

 

新築が高すぎて中古マンションを選ぶ人が増えている現代において、売却がうまくいかないのには必ず理由があります。

 

そこで今回は、買い手が見つからない中古マンションの特徴と、その改善策について見ていきたいと思います。

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特徴1:値下げの必要がある

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「値下げをしてまで売りたくない」と考える売り主さんは多く、高額な金額設定のままで購入希望者を待ち続けるケースが多いです。

 

しかし中古物件には値下げされているイメージが強く、購入希望者も「少しでも安い中古マンションを」と考えるため、なかなか思うようにはいかないのが実状です。

 

不動産には必ずその時々の相場というものがあります。アクセスが便利、値上げが確実視されている・・・など、高い付加価値のある物件でなければ、相場以上に高額な物件というのは、基本的には購入希望者がつきにくくなります。

 

売り出し価格は基本的に不動産会社が算出した査定価格を基礎としますが、そこに売り主の希望が上乗せされてしまうと、相場よりも価格がアップしやすくなるため注意が必要です。

 

不動産会社はできるだけ売り主の希望に寄り添いたいと思いますし、必ずしも査定価格を売り出し価格にする必要はないので、現実的な金額から少し遠ざかってしまう可能性もあります。

 

買い手の立場で見れば、「中古なのに高い」物件というのはあまり印象が良くありません。売り主は、あくまでも市場の相場をベースにして、そこから少し価格を下げ、割安感を出していく工夫が必要です。

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特徴2:内覧が上手くいっていない

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中古マンションの場合、購入希望者がもっとも期待するものは「築年数の割に新しいかどうか」「経年劣化を感じるか」ということです。もちろん外壁などは築年数に応じて劣化するものですが、物件内部については所有者の使い方やクリーニングの程度に左右されます。

 

購入希望者が内覧に訪れる際、壁や床など基礎的な部分はもちろん、柱のキズや水周りの汚れなどもシビアに評価することになります。

 

買い手は「自分がここを使ったらどうだろうか」とイメージをしながら内覧していきますので、少しでもクリーニングを行き届かせ、清潔で新しい印象を持ってもらうことが大切です。

 

室内の整理整頓と清掃はもちろんのこと、余計なものを置かない、照明をつけて明るく見せる、棚やカーテンなど室内のインテリアの破損や汚れについても、あらかじめきれいに整えておきましょう。

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特徴3:マンション内での競合

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中古マンションは以前に比べて飽和状態にあるとされ、需要よりも供給の方が圧倒的に多いと言われています。

 

分譲マンションを手放して賃貸に移る世帯も増えており、大規模マンションにおいては、同じタイミングで複数の所有者が物件を手放す場合があります。

 

これを「競合」と呼びますが、春の引っ越しシーズンにかけては、複数の物件が一度に売りに出され、競合することがあります。

 

この場合、購入希望者にとっては階数や部屋の位置、間取りなどをまず意識しますが、何より重視するものが価格です。

 

良い条件で価格も手ごろであれば、購入希望者は購入の決心を固めやすくなります。もしも競合相手が同じマンション内にいる場合は、購入希望者に魅力的な価格設定にして売り出すことが最重要事項となります。

 

特徴4:需要が少ない

中古マンション市場はすでに飽和状態にあり、需要自体が総合的に減少していることも、物件が売れない一因となっています。

 

特に人口が減少している地域や、災害の危険性が高い地域、今後人口の増加が見込めない地域などは需要が大きく下がる傾向にあり、安く売り出しても売れない場合もあります。

 

また、自身が売り出している中古マンションの周辺に新築のマンションが建てられてしまうと、購入希望者は新築の方に目移りをしてしまうこともあります。

 

需要自体が少ないエリアでは、価格を下げてでも売れる時に売ってしまった方が効率的ですが、購入希望者がゼロの場合は一度売り出しを止めて、期間をあけてからもう一度売り出すといった作戦もあります。

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まとめ

中古マンションが売れない原因は必ずしも一つではありません。シンプルに価格設定が問題なのか、需要自体が落ち込んでいるのか、または複数の原因が重なって売れていないのか、それぞれに何らかの原因が存在しています。

 

2,3ヶ月以上待ってみても物件が売れない場合は、何らかの原因があると見て良いでしょう。その場合は不動産会社と話し合いのうえ、作戦をたてていく必要があります。

 

それでもうまくいかないようであれば、より高いノウハウを持つ不動産会社に依頼を変えるなどして対応することも可能です。

 

まずは売れない理由が何なのかを分析し、不動産会社と相談のうえで、計画的に売り出しをしていくことが大切です。

 

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