節税にも役立つ!「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」は何が違うの?

16-10-37

節税にも役立つ!「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」は何が違うの?

 

土地や建物などの不動産物件を売却したときに、その不動産を入手したときよりも高い金額で売却できると、不動産を譲渡したときの利益、すなわち譲渡所得が発生します。この譲渡所得に対して所得税や住民税がかかることになるので、売却するタイミングなどで上手に節税する方法をここで考えてみます。

 

その説明の中で出てくるのが譲渡所得にも二つの種類があるということです。それは「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」です。不動産を売却して利益が発生した場合の譲渡所得というのは上記の「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」のいずれかに分類されます。

 

これによってかかる税率が変わってくるのですから、譲渡所得が高ければ高いほど税率の差が大きくのしかかってくるのです。ここでは、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」についても詳しく説明していきます。

 

上手に節税したい!短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い

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譲渡所得金額の計算方法は?

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譲渡した価格がそのまま譲渡所得金額というわけではありません。譲渡価格から、その不動産を購入したときの取得費、さらには譲渡費用、そして特別控除額を差し引いたものが課税譲渡所得金額となるのです。

 

取得費は、土地の場合ではその土地を購入した価格、そしてそれにかかった費用を指します。建物の場合では減価償却後の価格と購入時にかかった費用を指します。この場合の費用というのは不動産業者などに支払った仲介手数料、さらには契約書などに添付した印紙代、登記にかかった登録免許税、不動産取得税、建物の解体した費用などが認められています。

 

もっとも取得費用については昔のことになると金額相場が現在の価格にそぐわないことが多々あります。さらには契約書の紛失などで金額の把握ができない場合などは譲渡価格の5%を計上することが認められています。

 

譲渡費用については、不動産を売却するためにかかった費用と指します。これには不動産業者・仲介業者などに支払った仲介手数料、契約書などに添付した印紙代、販売にあたってかかった販売広告費、土地の測量費、建物の解体費用などが認められています。

 

特別控除については、住居用財産の場合は3,000万円、特定住宅造成事業などのために土地を売却した場合は1,500万円となります。もっとも、売却した不動産がこれらに該当する場合のみ特別控除の対象になります。

 

譲渡所得金額の計算方法をまとめると以下の計算式になります。

譲渡価格 ― 取得費 ― 譲渡費用 ― 特別控除 = 課税譲渡所得金額

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「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」と違いは?

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ここでいう短期、長期というのはその不動産をどの期間所有したいたかによるものです。この短期か長期かという判定の基準になるのは5年となっています。ただし、問題となる期間は実際の売買による所有期間とは異なるので注意が必要です。

 

取得した日も売却した日もその日の属する年の一月一日となっているのです。ここでいう取得した日、売却した日は引き渡しとなった日を原則として定めています。

 

極端な例になりますが、平成15年12月31日に引き渡しを受けた土地を平成21年1月1日に売却すれば実質の所有期間は5年と2日ということになります。それでも計算上は平成21年から平成15年を引いた6年ということになりますから、これは長期譲渡となるのです。

 

しかし、平成16年1月1日に引き渡しを受けて、平成21年の12月31日に売却した場合は、先の例よりも実質は長い所有期間になるのに対して計算上はあくまでも1月1日の日付が起点となるので平成21年から平成16年を引いて5年の所有期間となり、この場合は短期譲渡となるのです。

 

そこでなぜ短期と長期が重要になってくるかですが、これは税率が大きく変わってくるからです。

 

長期譲渡の税率は20%に対して、短期譲渡の税率は39%となっています。長期と短期ではその税率の差が19%で、ほぼ倍となっていますから、その差は大きいと言わざるを得ません。

 

ちなみに長期20%の税率の内訳は、所得税が15%で住民税が5%です。短期39%の内訳は所得税30%で住民税が9%となっています。また、平成25年から平成49年まではこの税率の上に復興特別所得税が課せられています。(基準所得税額×2.1%)

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節税のために

短期と長期では税率にかなりの差があるので、所有期間が重要になります。10年20年所有していたのでしたら、問題なく長期となるのですが、5年6年という微妙な期間でしたら、その話が年末であれば年をまたぐのではなく年内に引き渡しできるように交渉するのがベストと言えます。

 

節税対策とすればいかにかかる費用がわかる契約書や収入印紙、広告費などの書類が用意できるかということになります。節税というのは脱税ではありません。法律に則ってしっかりと用意したいものです。

 

特別控除などは、その物件によってあらかじめ決められていることが多いのですが、事前にしっかりと把握しておくことが大切です。

 

まとめ

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不動産の売却は短期と長期で大きく税率が変わってきます。これは長い期間所有していた自分の土地を事情があって手放す場合と、投機目的あるいは資産運用など短期間で売買した場合について明確に税率を変えているからです。

 

投機目的であれば税率を考えても利益が出る場合が多いのでそれに合わせて税率をあげているということです。ですから、投機を考えない一般の売買であれば5年という所有期間は十分に頭に入れておいたほうがいいでしょう。

 

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