住宅ローンの滞納~任意売却で債務整理するまでの7つのステップ

16-10-04

住宅ローンの滞納~任意売却で債務整理するまでの7つのステップ

 

住宅ローンの返済ができなくなってしまった、という状況に陥る方はとても多いです。仕事が変わったり、急な出費があったり、家族が入院したり、といったことが起こると、住宅ローンの返済にまでお金が回らなくなるということはあり得ることです。

 

どうしても住宅ローンの返済ができなくなったという場合には、不動産を競売に出される前に任意売却をすることをお勧めします。任意売却なら抵当権が設定された不動産を売却することができ、今後の生活の再建を果たすためにも役に立ちます。

 

任意売却で債務を整理するにはどのような流れになるのでしょうか?7つのステップについてまとめてみました。

 

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任意売却はどうやって行う?債務を整理するための7つのステップ

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任意売却の成立までには約1か月から3か月程度かかるのが平均です。その期間内に以下の流れで不動産を売却することになります。

 

1.業者に相談をする

まずは任意売却を行っている専門の業者に相談をします。電話やメールでの相談が一般的です。裁判所から「競売開始決定通知」などの通知が来ている場合には、一刻も早く相談をするべきです。

 

因みに不動産業者であればどこでも任意売却を行うことはできますが、通常の不動産売却とは内容が異なるため、任意売却の専門家がいる信頼できる業者を選ぶことが大切になります。裁判所や金融機関との交渉といった部分は通常の不動産会社にはない業務ですので、任意売却に慣れている業者を選んでください。

 

 

2.面談による相談

現在の状況を確認するために、担当者と面談による相談を行います。ここでローン残高が明記されている書類、金融機関や裁判所からの通知書類、不動産の情報を確認できる書類などを準備しておくことになります。状況を確認した後は、任意売却を行った後の住居の希望などについての相談もします。

 

 

3.不動産の査定

ここからが不動産の売却活動になっていきます。所持している不動産がどれだけの金額で売却できるか、実際に査定をしてもらいます。できるだけ高く売却したいところですが、任意売却は債権者である金融機関との話し合いによって認められるものです。ですから、高すぎる査定額を出してしまうと、金融機関から任意売却を断られてしまうという場合もあります。

 

たとえ断られなかったとしても、売却価格を高く設定しすぎると購入希望者が見つからないという可能性もあるので、周辺地域の不動産に詳しい業者の方が適切な査定額を出すことができるでしょう。

 

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4.債権者との交渉

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任意売却は債権者の同意を得て初めて成り立つものです。ここからは業者が交渉を行ってくれます。任意売却の同意を得るために金融機関などの債権者と交渉をし、残りのローンの返済方法の決定、引越し代の調整などを行います。

 

任意売却をして売却価格を充当してもローン返済に足りなかった分は、その後も返済をすることになりますが、無理のない範囲での少額の返済になります。引越し代は必ず受け取れるものではありませんが、債権者との交渉の中で出してもらうことができる場合も多くなっています。

 

 

5.販売活動

ここは通常の不動産売却と同じものです。業者が不動産を売却するために、広告の作成、レインズへの登録、インターネットへの掲載などをします。

 

 

6.転居先探し

不動産を売却した後の転居先も探しておかなければなりません。自分で探すこともできますが、任意売却を依頼している業者に相談すれば探してもらえます。

 

また、リースバックという不動産を買い戻すことができる売却方法もありますので、いずれは買い戻したいと思っている方は業者にその旨も相談してみることをお勧めします。リースバックを利用する場合には、買い戻すまで売却した不動産を借りるという形で住み続けることができます。この場合、不動産を買い取るのは投資家となります。

 

 

7.契約

不動産の購入希望者が見つかったら契約をします。この契約の段階で不動産所有権の移動、競売や差し押さえの取り下げ、抵当権の抹消などの処理をします。引越し代を貰うことができる場合は、この時に受け取ります。

 

 

任意売却の流れについてご説明してきましたが、流れとしてはほとんど通常の不動産売却と変わりはありません。抵当権の抹消や競売の取り下げなどの処理は多くなりますが、それ以外は任意売却だからといって特別異なる部分はないでしょう。

 

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任意売却以外でローンの残った不動産を売却する方法

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任意売却では時間がかかる、ローン返済よりも現金を受け取りたいという場合には、不動産買取業者に依頼するという方法もあります。任意売却では1か月から3か月程度の時間がかかるのが一般的です。ですが不動産買取業者による買取であれば、早ければ2~3日程度で不動産の売却が完了し、現金を受け取ることができるのです。

 

不動産買取で受け取った現金は、ローンを返済するために使うこともできますし、生活費として使うこともできるので、任意売却よりも自由度が高いというメリットがあります。

 

ローンが残っている不動産でも買い取ってくれる不動産買取業者はありますので、そちらにご相談されてみるのもひとつの方法です。

 

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