なぜ仲介手数料が発生するのか?不動産業者徹底比較!

pixta_32585086_M

不動産の仲介手数料について、なぜ必要なのか疑問に感じたことはありませんか?

不動産仲介業者に不動産の売却を依頼すると、どうしても仲介手数料が必要になりますが、実は会社によって手数料の額はまちまちなのです。

その理由として、不動産仲介手数料には法によって上限のみが設けられ下限がない、ということが挙げられます。

大抵の仲介業者は上限いっぱいまでの手数料を取るものの、一部の不動産業者は手数料を半額にしたり、あるいは無料にしているところもあるため、同じ不動産業者でも会社によっては手数料にばらつきが出てきます。

つまり、不動産仲介手数料のからくりを詳しく知ることで、仲介手数料は安くすることも可能なんですね。

また不動産仲介手数料は成功報酬ですので、「売買契約が完了、代金清算も終了」したときに初めて全額支払う必要が出てきます。

こういったことを知らないと、悪質な業者に法外な仲介手数料を支払わなければいけなくなったり、本当は支払う必要がないのに支払いを求められたりしてしまいます。

今回は、なぜ仲介手数料が発生するのか、仲介手数料の仕組みとともに賢い不動産業者の選び方、選ぶべき不動産業者、を徹底比較していきます。

仲介手数料の計算方法

まずは、不動産仲介手数料の仕組みや計算方法といった基礎知識についてご紹介します。

仲介手数料とは

あらためて、不動産の仲介手数料とは、不動産売買のサポートをしてくれた不動産仲介会社に支払う「報酬」のことを言います。

仲介手数料は成功報酬ですので、売買契約が完全に成立するまでは支払う必要がありません。また。仲介手数料は法によって上限が定められており、上限以上の仲介手数料は求められないことになっています。

この性質から、不動産仲介手数料は上限以内であればいくらでも好きな額を仲介業者は求めることができます。

しかし実際には大抵の仲介業者は上限いっぱいまで設定しているため、金額はとても大きなものになります。取引する物件によっては「無料」「半額」と広告に掲載していることもありますが、いずれも買主側の仲介手数料であることが多いようです。

仲介手数料は「売主」も「買主」も負担するものですので、両者にとって大きな費用負担となっているのが仲介手数料の現状です。

仲介手数料の上限について

ではその「仲介手数料の上限」とは、どのように定められているのでしょうか。仲介手数料の上限は売買金額の大きさによって以下のように決められています。

仲介手数料の上限

売買価格(税抜)

仲介手数料

200万円以下

売買価格×5%+消費税

200万円超400万円以下

売買価格×4%2万円+消費税

400万円超

売買価格×3%6万円+消費税

ここで注意してほしいのが、仲介手数料の計算は「400万円を超えると1円分からすべて≪3%+6万円+消費税≫となるわけではない」ということです。

少し複雑ですが、例えば売買価格が300万円の場合、200万円以下の部分には≪5%+消費税≫の計算式が適用され、200万を超えて300万円までが≪4%+2万円+消費税≫となります。
これが仲介手数料の上限の計算式で≪+6万円≫が加わる理由です。この計算式は仲介手数料を素早く計算するための計算式です。正式には「仲介手数料の考え方」の表のように計算する必要がありますが、簡単に手数料を調べる方法としては「400万円を超えたら≪3%+6万円+消費税≫」と覚えておくと便利です。もし、単純に売買価格1000万円に3%をかけると30万円となり、6万円分足りなくなりますよね。

※この計算式に当てはめてでた金額以上の仲介手数料を求められた場合は違法となります。

仲介手数料の計算例

いくつかの例題を用意しましたので、ここからは早速仲介手数料の計算をしてみましょう。

例)

・売買金額が税抜5000万円のとき

5000万円×3%+6万円+消費税=168万4800円

・売買金額が税抜300万円のとき

300万円×4%+2万円+消費税=15万1200円

・売買金額が税抜150万円のとき

150万円×5%+消費税=8万1000円

このように実際に計算してみると、不動産仲介手数料がいかに高額なのかお分かりいただけると思います。

300万円で売却できても15万円以上は仲介手数料に、その他諸費用も掛かりますから実際の利益はもっと少なくなるでしょう。

仲介手数料のルール

pixta_19601303_M

次に、不動産仲介手数料のルールについて詳しく解説していきます。

知らないと損をするかもしれない、不動産仲介手数料のルールとはどのようなものなのでしょうか?

契約が成立しなければ発生しない

冒頭から何度か触れていますが、「契約が成立しなければ発生しない」のが仲介手数料です。

もし売買契約の前に仲介手数料の支払いを求められても、「成功報酬のはずだ」と断ってください。そしてそのような業者とは取引をやめた方がいいでしょう。

但し、不動産売買において、売買契約時に仲介手数料の半額、代金清算時に残り半分といったように仲介手数料を分けて支払うよう求められるのはとても一般的なことです。

不動産売買では、売買契約をしたのにもかかわらず契約を解除する・されることが稀にあります。

そういった際にも最低限の報酬を得るために、仲介手数料は「売買契約時と代金清算時」に分けて支払うといった慣例ができているのです。

※不動産会社によっては、代金清算時に100%としている場合もあります。

仲介手数料の上限以上は求められない

そして一番注意してもらいたいのが、仲介手数料の金額についてです。

仲介手数料は上限未満でも全く問題ありませんが、上限以上の金額を代金とすることはできません。

よって仲介手数料が他の会社よりも安い仲介会社もあるのですが、逆に悪徳業者はこちらが素人だとみると法律の上限以上の金額を請求することもあります。

自分の不動産の売買価格と仲介手数料は、業者任せにせず自分でもしっかり計算しておきましょう。

「仲介業者が仲介手数料の上限以上に求めることができる費用」

但し、以下の場合には仲介手数料以外にプラスの費用として請求されることがあります。

・売主が依頼したプラスの広告・交通費用

売主側が、「どうしてもこの広告を出してほしい」と、一般的な業務以上のことを求めた場合には、仲介会社は仲介手数料以外の費用を求めることができます。

このことについては、仲介会社と結ぶ「媒介契約」で詳しく決められています。手数料以外の費用について、疑問点があれば直接仲介会社に訪ねてみましょう。

仲介手数料は交渉の余地あり

これら仲介手数料の仕組みを理解すると「必ずしも仲介会社の言い値を支払う必要がない」ということが解ります。

仲介手数料は交渉の余地があり、確かに値引きも可能ですが、「値引かれたことによって営業する意欲が失う」「広告費を削られる」といったことも考えられます。

早く高く不動産を売却したいのなら、適正な手数料の請求であれば値引きは求めないほうがいいでしょう。

仲介手数料の節約方法

pixta_14209212_M

ここからは仲介手数料の節約方法について細かくご紹介していきます。安全に、そして確実に仲介手数料を節約する方法はあるのでしょうか。

仲介業者と交渉する

まずはスタンダードな方法ですが「直接仲介業者と交渉」してみてください。

ただし先ほども述べましたが、この場合だと仲介手数料を安くする引き換えに宣伝を縮小されてしまう可能性もあります。

仲介業者を利用する場合、仲介手数料は業者の正当な報酬です。仲介手数料を交渉によって値引く場合にはデメリットがあることを忘れないようにしてください。

仲介業者を利用しないで個人で取引する

次に、「不動産仲介業者を利用しない」ことで、仲介手数料を無料にするという方法もあります。

しかし素人同士の不動産売買はトラブルの元ですから、仲介手数料を節約するためだけに個人売買を行うのは全くおすすめできません。

素人同士で売買を行う時には必ず信用のおける人だけにするか、売買契約について専門家に相談してみるなど、後のトラブルを防ぐための防御策をとっておきましょう。

不動産買取業者を利用する

3つ目の節約方法は、「不動産買取業者を利用する」ことです。

不動産を直接買い取ってくれる不動産買取業者なら、仲介手数料はもとより必要ありません。

しかも売却先は不動産のプロですから、安心して取引ができます。売却後のトラブルの心配もなく、不動産について全く知識がない素人でも簡単に売却できますので、仲介手数料の節約を考えるのなら最もおすすめの方法です。

仲介手数料は買取業者と仲介業者とで変わってくる?

pixta_26034262_M

このように、仲介手数料は仲介業者にかかるものであって、買取業者に買取をしてもらえれば仲介手数料は必要のないものです。

不動産買取業者と不動産仲介業者、仲介手数料の観点から見るとどのような違いがあるのかさらに深く掘り下げていきましょう。

不動産仲介業者の仲介手数料

不動産仲介業者と結ぶ媒介契約というものには、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三種類があります。

・「一般媒介契約」 複数の仲介業者と契約を結ぶことができ、幅広い売却活動が可能。

・「専任媒介契約」 基本的には契約した1社の仲介業者によって紹介された買主のみと契約を結ぶが、売主が買主を見つけて直接契約することも可能。

・「専属専任媒介契約」 売主が買主を探すこともできず、売買に関することはすべて契約した1社の仲介業者が行う。

大まかにこのような違いがありますが。契約内容が変わっても仲介手数料は変わることはありません。

そのため「仲介手数料がもったいない」と感じるようであれば、どんな契約形態であれ、あなたは仲介業者との取引には向かないと言えます。

仲介手数料がある分、売主はより高く不動産を売却したいと考えますし、買主はその逆に仲介手数料分の費用を抑えるためになるべく安く不動産を購入したいと考えています。

仲介業者による売買、そしてそこにかかる仲介手数料は、売主・買主共に不動産売買時に大きな負担となるものと言えるでしょう。

不動産買取業者にはそもそも仲介手数料がない

一方、不動産買取業者との取引ではそもそも仲介手数料がありません。

なぜなら、不動産買取業者はその不動産を仲介するわけではなく、直接売主から買い取ってしまうからです。

買取業者が利益を得ているのは、仲介手数料ではなく再販事業です。買取業者の再販とは、買い取った不動産をリフォームし、付加価値を付けてから利益を上乗せして売却することを言います。

不動産買取業者はこの再販部分で利益を得ていますので、仲介手数料のような多額の手数料を必要としていないのです。

しかし仲介手数料がない分、物件の価格も仲介による売却より安くなってしまいます。これが全くマイナスの要素なのかといえばそんなこともなく、余計な手数料がない分かえって金額が解りやすいというメリットもあります。

売買契約や代金清算も簡潔ですので、不動産についてあまり知らない素人でも安心して売却することができるのです。

不動産買取業者について、「よく知らないから」と敬遠してしまう人もいますが、詳しく知ってみると不動産買取業者との取引は不動産売買においてとてもメリットの多い取引であることがわかります。

すぐに不動産を売却したい方、余計な手数料を支払いたくないという方は、不動産買取業者に相談してみましょう。

*よく似た内容の記事はこちら
不動産売買は仲介業者?それとも買取業者?徹底比較しました!

まとめ

不動産売却における仲介手数料について、理解は深まりましたでしょうか。

不動産売買において、仲介手数料は売主・買主両者にとってとても大きな負担であることがわかりました。

「手数料」という言葉のイメージから、小さな金額であると勘違いしてしまう人も少なくありませんが、実は売却にかかる諸費用の中で大きなウエイトを占める費用なのです。

仲介業者の中には、何とかして利益を大きくしようと上限以上の手数料を取ろうとする悪徳業者もいるので注意してください。

また、交渉によって仲介手数料を安くしてもらうのも、売主側のデメリットが大きい為おすすめできません。ならば個人間で取引を、となると更なるトラブルを読んでしまう可能性が高くなります。

不動産仲介手数料の面倒な計算や、負担となる手数料の支払いを避けたいのなら、不動産買取業者に売却の相談をしてみましょう。

【関西不動産買取センター】
・最短48時間以内に現金化が可能!?
・後悔しない不動産会社選びのために

今すぐ下記のバナーをクリックしてください。

―オーディンスタッフ一同より―

banner_650_200


コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です