あなたは大丈夫?不動産売買の契約時の注意点教えます

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不動産を売るときも買う時も、必ずしなければいけないもの、それが「売買契約」です。

 

不動産売買では、不動産の売主と買主の間で売買契約を結び、不動産の所有権の移転が行われます。売買契約自体はプロを挟まずに個人間でも可能ですが、不動産業者仲介の元に行われるのが一般的です。

 

なぜなら不動産の売買契約は普通の買い物とは異なり、「重大な欠陥のある物件」や「都市計画または法律的に問題のある物件」は素人目には解らないからです。これらの問題は、不動産売買において売主側にも買主側にも大きな損失を与えてしまいます。

 

そのため不動産業者が仲介に入り、不動産に関する詳細を細部に渡って説明、売主側も買主側も納得してから売買契約を締結する必要があります。

 

ともすると「そこまで慎重になる必要があるのだろうか?」とまで感じてしまう不動産の売買契約ですが、ここまで慎重になるのには大きな理由があります。

 

不動産は大量生産される一般的な消耗品とは違い、一つ一つに個性があります。その個性にはメリットもありますが、上で挙げたようなデメリットを抱えている可能性もあるのです。

 

そしてそのデメリットは見つけにくく、売買契約終了後に発見されてしまうこともあります。

 

しかし不動産の売買契約を一度取り交わしてしまうと、その後の解除は困難を極めます。このような背景から、売買契約を締結する前に売主側も買主側も慎重にならざるを得ません。

 

本記事では、そのような不動産売買にまつわるトラブルを回避するため、不動産の売買契約はどのような流れで行われるのか、売買契約締結時に注意したいこともあわせて詳細に解説していきます。

 

不動産売買の流れ

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不動産を売却するときには、不動産業者を介さない個人間売買と不動産業者が仲介する売買、さらに不動産業者の買取3ついずれかの方法がとられます。

 

今回は不動産の業者による買取ではなく、個人から個人への売買契約についての注意点ですので、買取以外の方法で行われる不動産売買の流れについて解説していきます。

 

まずは不動産売買の一般的な流れについて、個人間売買と不動産仲介による売買それぞれのパターンで見ていきましょう。

 

不動産業者を通さない個人間売買での流れ

まずは不動産業者を通さない個人間売買での契約についてですが、素人同士での取引はリスクが高いわりに確認作業ややらなければいけないものは意外と少ないのが特徴です。

 

「個人間での不動産売買の流れ-1不動産価格の相場調べ」

不動産業者に仲介を依頼しない場合、まずはじめにやっておきたいのは「不動産価格の相場を調べる」ということです。

 

不動産の価格は売主自身で決めることになるのですが、周辺の不動産価格相場と大きくずれた価格設定では買主が見つからず苦労してしまうでしょう。

 

高すぎると「この不動産にはそれだけの価値があるのか」と疑問に思われてしまいますし、逆に安すぎると「心理的瑕疵や欠陥があるのではないか」と怪しまれてしまいます。

 

<ポイント>

もし自分だけで相場を調べるのが困難であれば、不動産の査定だけ不動産業者に依頼するといいでしょう。

 

「個人間での不動産売買の流れ-2必要書類を用意」

次に、不動産に関する書類を持っている限り用意しておきましょう。

 

中古住宅では建築時の書類を紛失していることも多いのですが、図面や書類が揃っているほうが買主側としては安心できる要素となります。

 

買主が購入後にリフォーム工事をしたい、という場合には図面が揃っているほうが購入意欲が湧きやすくなります。

 

建物に関するものだけではなく、土地に関する書類や境界に関する書類もあると安心ですね。新たに土地と建物を測量しなおす場合には、測量結果の書類も用意します。

 

<ポイント>

土地に関するトラブルはとても多いので、売却前には土地の測量や近隣住民との境界確認をしておきましょう。

 

「個人間での不動産売買の流れ-3売買契約の締結と手付金」

無事に買主が見つかれば、不動産売買契約に進みます。

 

個人間での不動産売買の場合、売買契約書は売主側が用意しなくてはいけません。売買契約書を作成し不動産に関する説明を買主側に伝えたら、契約書にサインと押印をもらいましょう。更に手付金を受け取って売買契約は完了となります。

 

<ポイント>

売買契約を締結してしまうと内容の変更はできなくなります。契約締結までに、売主と買主に意識の差が生まれないようこまめに連絡を取り、お互いの不安を解消しておきましょう。

 

「個人間での不動産売買の流れ-4代金清算と引き渡し」

買主側が不動産購入の資金が用意できると、最終的な代金清算となります。同時に物件の引き渡しも行われ、これで不動産売買は完了です。

 

<ポイント>

最終的な代金の清算日は、多くの場合買主側の住宅ローン決済スケジュールが関係してきます。代金がいつ清算され物件の引き渡しとなるのか、しっかり確認しておきましょう。

 

不動産業者が仲介した場合の売買の流れ

次に、不動産業者が仲介した場合の売買の流れを解説していきます。大まかな流れは変わりませんが、仲介なしの不動産売買よりも少し手順が増えます。

 

「不動産業者が仲介する不動産売買の流れ-1査定依頼」

不動産業者に仲介を依頼する場合は、必ず不動産の査定が必要になります。売主側は依頼するだけで不動産の価格が出てきますので、面倒がありません。

 

「不動産業者が仲介する不動産売買の流れ-2仲介依頼」

不動産業者から査定結果が出たら、次は実際に仲介を依頼する業者を選定します。不動産業者を選定するときには、不動産の価格ではなく担当者と気が合うか、信頼できる不動産業者かを基準にするといいでしょう。

 

<ポイント>

不動産業者に仲介を依頼するときには、不動産業者と「媒介契約」を結びます。媒介契約は3種類あり、それぞれに特徴や不動産業者が行うことに差がありますので、どの契約で仲介してもらうのかよく確認・理解してから仲介を依頼しましょう。

 

※媒介契約について…媒介契約には「一般」「専任」「専属専任」の3種類があり、一般ではどの業者が仲介してもよく、専任と専属専任では最大3か月、媒介契約を結んだ業者しか仲介できないという決まりがあります。

 

多くの人に物件を見て欲しい場合には一般媒介、信頼できる不動産業者に仲介依頼したいのであれば専任または専属専任が適しています。

 

「不動産業者が仲介する不動産売買の流れ-3広告と情報開示」

不動産業者に仲介を依頼すると、すぐに新聞やネットなどで物件の広告が打たれます。

 

広告を見た人が物件に関する詳細などを不動産業者に尋ね、購入の意思があれば物件に関する詳細情報を売主側が開示しなくてはなりません。

 

この際、不動産に関連する書類だけではなく、実際に物件を購入希望者が見に来る「内覧」も行われます。

 

<ポイント>

内覧は広告が出た直後に行われることもあります。仲介を依頼した後はすぐに物件をきれいにし、いつでも内覧可能にしておきましょう。

 

「不動産業者が仲介する不動産売買の流れ-4売買契約の締結と手付金」

実際に買主が見つかると、次は売買契約の締結となります。不動産業者に仲介を依頼していると、売買契約書は不動産業者が作成してくれます。

 

売買契約締結時にも不動産業者が立ち合いますので、契約に関するトラブルやリスクを大きく減らすことができます。

 

この際買主側から手付金の支払いがありますが、売主側は仲介した不動産業者へ仲介手数料の50%を支払うのが一般的です。

 

「不動産業者が仲介する不動産売買の流れ-5代金の清算と引き渡し」

最後に不動産の代金をすべて受け取り、引き渡しとなります。売主側は残っている仲介手数料50%を不動産業者に支払い取引は完了となります。

 

契約前の注意点

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不動産売買の流れを見てもわかる通り、売買契約を締結すると後は「代金清算・引き渡し」を残すのみとなってしまいます。

 

不動産売買では、一度契約を締結してしまうと売主側からの解除は困難を極めますので、売買契約前に以下の点について注意しておきましょう。

 

売買契約書について

不動産売買の流れでも触れましたが、不動産業者が仲介に入る際には売買契約書は業者が作成してくれます。

 

それに合わせ、不動産業者が仲介に入ると必ず「重要事項説明」という責任が業者側に発生します。

 

重要事項説明書も不動産業者が作成し、内容の説明は契約当日「宅地建物取引主任者」が行いますので売主側がやらなければいけないことはありません。

 

しかし、仲介を依頼しない個人間売買では、売買契約書は売主側が作成し、契約内容の説明も自らがやらなければいけなくなります。

 

個人間売買では、契約時・契約後にトラブルが発生しやすいので間違いのないようインターネット等で「売買契約書ひな形」を入手し作成しましょう。

 

契約内容について

売買契約において、トラブルになりやすい契約内容は以下の2つです。

 

「瑕疵担保責任」

ここでの注意点は、「不動産の瑕疵担保責任を明確にしておく」ということです。売買契約書にも瑕疵担保責任をどうするのかはきちんと明記しておきましょう。

 

例).「瑕疵担保責任は引き渡しから3か月とする」、「瑕疵担保責任免責」等

 

売主が個人であるなら、仲介の有無に関わらず特約として瑕疵担保責任を免責とすることも可能です。

 

買主側が値下げ交渉の際に、瑕疵担保責任免責を引き合いに出すことも珍しくありません。

 

※瑕疵担保責任とは…住宅の見えない瑕疵(素人では到底わからない欠陥)が見つかった場合、売主側が責任を負うこと。

 

「税金類の清算」

固定資産税や都市計画税は、原則その年の1月1日に不動産を所有していた人物に対して請求されます。

 

つまり、5月4日に不動産を売却した場合、1月1日所有者であった売主側に税金の請求が来てしまうのです。

 

しかし5月4日時点で所有者となった買主側に、税金を引き渡し時点からの日割りで負担してもらうことができます。

 

このような税金類の清算については、契約前に売主と買主で齟齬のないように話し合っておきましょう。

 

手付解除について

売買契約をした後契約を解除されてしまう事態に直面しても問題のないよう、「契約解除に伴うペナルティ」を決めておく必要があります。

 

もし買主側が契約を解除したいと考えた時に、「手付解除」で契約の破棄を認めるのか、契約違反による契約解除の場合にはどのぐらいの違約金が発生するのかについて明記しておきましょう。

 

※手付解除とは…買主側が売買契約の解除の為に手付金を放棄すること。

 

契約時の注意点

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無事に売買契約までたどり着いたらもう安心、ということではありません。

 

売買契約時にも気を付けておきたい注意点は2つあります。売買契約締結当日に行われることとあわせて見ていきましょう。

 

売買契約締結当日に行われること

不動産業者に仲介を依頼した場合の売買契約当日に行われることは、「宅地建物取引責任者」による重要事項説明書の読み上げと確認、売買契約書の内容確認、売買契約書へのサインと押印、そして買主側からによる手付金の支払いです。

 

不動産業者に仲介を依頼しない場合には、重要事項説明書の読み上げと確認は免除されます。

 

重要事項説明書について

仲介を依頼した売買契約の際に最も注意したいのが「重要事項説明書」についてです。

 

重要事項説明書には、土地と建物に関するすべての情報と確認事項が記載されており、その内容を聞き漏らしてしまわないよう注意する必要があります。

 

もし説明中に解らないことがでてきたら、必ず宅地建物取引責任者に理解できるまで内容を確認するようにしましょう。

 

売買契約の解除について

重要事項説明書の読み上げと確認が終わると、いよいよ売買契約へと移ります。

 

売買契約書の読み上げも終わり、サインと押印された時点で売買契約は締結され、そこからは契約の解除に売主側・買主側両者が責任を負うことになります。

 

買主側の都合による契約解除は手付解除の他、重大な責任が見つかった場合には違約金が発生します。

 

売主側の都合による契約解除では、手付金を買主側に倍返しする方法をとるのが一般的です。

 

また売主側の説明不足、住宅の欠陥を隠していたなどの問題が発覚すると、買主側に違約金を支払う必要が出ることもありますので売買契約前・契約当日には買主側に不動産にまつわることをすべて伝えるようにしておきましょう。

 

まとめ

不動産の売買は必ず業者を通さなければいけない、ということはありませんが売買に関するトラブルを避けたいのであれば素人同士の個人間売買はおすすめできません。

 

不動産業者に仲介を依頼することで、面倒な売買契約書の作成や買主探しも必要がなくなり、売買契約終了まで売主側が忙しく思うことも少なくなります。

 

仲介には仲介手数料がかかりますが、不動産売買を行う上では業者による仲介があることで手数料よりも大きな利益が後々得られると言えそうですね。

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