日本に住んでいる人が国外で所有している不動産を売却する方法

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日本に住んでいる人が国外で所有している不動産を売却する方法

 

国外の不動産事情に詳しい人なら、タックスヘイブンという言葉を聞いたことがあると思います。一時期、ニュースでも話題になりましたからね。

法人税や所得税などの税率がゼロか極めて低い国・地域。香港のほかシンガポール、カリブ海のケイマン諸島などが知られる。ペーパーカンパニーを作り、税率の高い国から所得を移すことで租税回避を可能にしているとの批判があり、「パナマ文書」でも実態の一部が分かった。今年5月の主要7カ国(G7)首脳会議(伊勢志摩サミット)でも議論となり、実態の見えにくいペーパーカンパニーへの監視強化など、主要国が足並みをそろえて問題にあたることで合意した。
参考:2016年09月13日の朝日新聞

タックスヘイブンとは「租税回避」の意味をもつ専門用語ですが、国外に不動産をもっている富裕層が租税回避を利用していることがバッシングされた時期もありました。

つまり、合法的に脱税するようなもの。一般市民にしてみれば関係ないと思える話ですが、多くの資産を国外に保有している日本人も意外といるわけです。

ちなみに、不動産の取引をしている人の間では、鎌倉や葉山、もしくは国外に不動産物件を所有しているとステータスになるそうです。

今回のテーマは、海外で所有している不動産を売却したときの税金です。特定の人しか興味がない話かもしれませんが、チェックしておくと何か役立つかもしれませんね。

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国外の不動産を売却したときの税金

 

日本に住んでいる人が国外で所有している不動産を売ったとき、利益を海外で得ることになりますから、その国の法律と基準に従って税金を算出することになります。

と言いたいところですが、実は日本のルールで税金が課せられるんです。つまり、不動産を所有している国のルールと日本のルール、両方で所得税が課せられることになります。

このままでは二重課税となって具合が悪いので、これを調整するために外国税額控除制度という処置が設けられています。

年間税額×国外所得割合(国外所得÷全世界所得)=控除限度額

確定申告の時に、上の計算式によって算出された金額を申告すれば、所得控除の扱いを受けることが可能です。

国外に住んでいる人が日本で所有している不動産を売ったときは、国内の所得だけでなく、国外での所得も税金の対象としています。
一方で、国外居住者は、国外での所得は課税対象にならず、国内での所得にのみ課税がされるようになっています。

国外に住んでいながら、国内の不動産を売却し、その売却益を得た場合、または国内の不動産を賃貸に出してそこから収入を得ている場合です。

ただ、国外に住んでいる人が国内の不動産所得を申告することは、たいていの場合申告漏れが予想されます。

その対策として、購入代金や賃料を支払う人が10.21%の割合の金額を徴収して税務署に収める制度、つまり源泉徴収制度が推奨されています。

所得を得る人は、その10.21%を差し引いた89.79%を受け取ります。残りの10.21%の分は支払いをする国内の人が売買契約を結んだ月の翌月10日までに税務署に納付する必要があります。

ただし、売買金額が1億円以下で、かつ購入した人が自分の住所用、または親族の住居用の場合は上記の源泉徴収の必要はないとされているのです。

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国外に住んでいる場合

 

国内と国外、どちらもある一定の期間ずつ住んでいる人もいます。たとえば、国外に住んでいる期間が1年以上で、日本に生活の拠点を置いている場合、国外居住者とはなりません。

したがって、1年ほど国外に住んでいたとしても、国外でも日本でも不動産による所得があった場合には両方の国の課税対象となります。

この点は少し複雑ですが、国外居住者か国内なのかで課税額が変わってくるので重要なポイントになるのです。

国外に不動産を所有する場合、その資産評価額の合計が5,000万円を超える場合は国外財産調書に記載する義務が定められています。

このときの評価の方法ですが、その年の12月31日の時価、または不動産鑑定士といった専門家による鑑定評価によって判断されます。

または、固定資産税のある国では、その課税評価額に基づき計算されます。そして、国外で所有する不動産において譲渡益が発生した場合は申告をする必要があります。

ただ、この譲渡益は国外の場合、外国通貨で取引されるので少し細かな計算方法が設定されているので面倒です。

不動産譲渡価格(譲渡した日のTTM)から不動産取得価格(不動産取得日のTTM)を差し引いた金額が国外で所有する動産の譲渡益となります。

なお、TTMとは、取引日における対顧客直物電信売相場と対顧客直物電信買相場の仲値です。不動産を譲渡(売却)したことで生じた利益から、その不動産を取得するために費やした費用を差し引いたものが国外不動産の譲渡益です。

固定資産税・都市計画税は日本のルールと変わりませんが、外国税額控除制度は国外の不動産を売却する時のポイントとなるので覚えておきましょう。

 

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