家を売却したい人必見!高く売却するために知っておかなければいけない全知識

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家を売却したい人必見!高く売却するために知っておかなければいけない全知識

 

親が所有していた家を相続した、買い替えたいなどの理由で、不動産を売りたい!と思っている人は少なからずいらっしゃると思います。不動産売買はとても高価な取引ですから、後で失敗した!なんて思いはしたくないですよね。出来ることならなるべく高く売りたいものです。出来るだけ高値で売却するためには、不動産売買に関する知識やいくつかのポイントを抑えておく必要があります。

 

本記事では、

・家を売却する流れ(買取業者と仲介業者)

・不動産を高く売却するために抑えておきたい4つのポイント

・便利なインターネット一括査定と、より確実な訪問査定

・買取業者と仲介業者。いったいどっちがお得?

・仲介手数料は意外と高い?不動産売却にかかる諸経費

・不動産売却にかかる税金と節税方法

・不動産を売るのに適切なタイミングってあるの?

などなど、お得な情報を幅広く紹介していきたいと思います。

 

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■家を売却する流れ(買取業者と仲介業者)

 買取業者に売却する6ステップ

ステップ1 査定業者選び

この選択によって買取のすべてが決まるといっても過言ではありません。この過程が最重要事項であり、後の売却金額に関わってきますので慎重に進めましょう。

インターネットの口コミなども参考にして、複数の業者を比較してみてください。

 

上記を踏まえた上で、

・質問や問い合わせに対する対応がよい

・デメリットに関しての説明をしてくれる

・これまでの実績などが豊富にある

・複数の業者を選択肢に加えておく

という点を抑えておけばよいでしょう。

 

ステップ2 買取金額の査定

依頼先が決まったら買取査定に入りますが、その際に仲介業者に売却する際の相場、値段を調べておきましょう。買取業者に依頼する際にはリフォーム代等を売却するための費用を差し引いた額を提示されるので、仲介業者に依頼する場合と比較して1割から3割安くなる場合が多くなります。買取にするか仲介にするかはご自身の目的に合わせて慎重に決めましょう。

 

ステップ3 買取金額の決定

査定で問題ない金額を提示されたら、最終的な買取金額を決定していきます。

 

ステップ4 引渡しの条件確認

よくあるトラブルとして家財道具の処分費用の請求、空調設備の放置に対する請求があります。事前にしっかりと打ち合わせをしましょう。

 

ステップ5 売買契約書の締結

売却方法は本当に正しいか、通常売却の相場と比較、引き渡し条件の確認、売却代金の決済時期を確認しておきましょう。

 

ステップ6 入金

あとは決められた日に入金されるのを待つだけとなります。

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仲介業者に依頼する7ステップ

ステップ1 売却計画を立てよう

どれくらいで売れるのか、ある程度の目星を付けておきましょう。地域や間取りが似ている物件をインターネットで調べたり、住宅情報誌を見たりして調べることができます。あまり手間をかけたくない方は複数の不動産業者の一括査定を受けるのがおすすめです。

 

ステップ2 不動産会社に査定を依頼しよう

不動産の売却査定には2種類あります。簡易査定は机上での簡単な見積もりですので相場を知るには有効ですが、実際の査定額と隔たりが生じてしまうという欠点があります。

一方、訪問査定では、実際に現地を視察しますので、より正確な見積もり額を知ることが出来ます。いくつかの不動産会社に見積もりを依頼してみましょう。

 

ステップ3 不動産会社と媒介契約を結ぼう

媒介契約とは、依頼主と不動産業者の依頼関係を明確にするものです。媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。それぞれメリット・デメリットがあります。

 

 ステップ4 不動産売却の開始

媒介契約を結んだ業者はホームページへの掲載や広告媒体への掲載、レインズと呼ばれる不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムへの登録などの宣伝活動を行います。その後、購入希望者らの問い合わせを受け、見学が行われたりします。

 

ステップ5 売買条件の交渉

引渡し日や希望価格、代金の支払い方法など希望はきちんと不動産会社に伝えましょう。

 

ステップ6 売買契約を結ぶ

「重要事項説明書」を不動産業者が準備します。不動産売却に関するさまざまな取り決めについてお互いの理解が得られるまで説明があります。最後に売買契約書を取り交わせば売買契約が成立します。

 

ステップ7 物件の引き渡し

住宅ローン等の残金の返済、抵当権の抹消は売買残金の受け取り時に行うのが一般的です。鍵の引き渡しを行い、売買契約は成立します。

 

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■不動産を高く売却するために抑えておきたい4つのポイント

不動産は高額な売買になりますから売却する際には少しでも高く売りたい!と誰もが思うでしょう。しかし不動産には定価というものがないためやり方を間違えれば数百万単位で損をしてしまう・・なんてこともあり得ます。不動産査定の算定ポイントや査定方法は依頼する業者によって様々なのです。それでは高値で売るためのポイントをいくつか紹介していきましょう。

 

ポイント1 よい不動産業者を見つけるコツと契約方法

よい不動産業者とはどんな業者でしょうか?

・買いたいという顧客をたくさん抱えている

・販売のための広告活動が得意

・売却のために懇切丁寧なアドバイスをしてくれる

といった点が挙げられます。

 

ではどうやってよい業者を見極めればよいのでしょうか?これは実際に不動産業者を比較してみるというのがおすすめです。後ほど詳しく説明しますが、インターネットを使えば簡単に複数の不動産業者を比較することができます。簡易査定シミュレーションで一括査定を行うことにより、

・業者間の競争心理が生まれ、売り手側が有利になる

・すぐに動いてくれる業者を見つけることができる

・明らかに安い金額をつける悪質業者をすぐ見抜ける

といった利点があります。

 

また、この業者がよいと決めたら、不動産会社と媒介契約と呼ばれる契約を結びます。一般媒介契約、専任媒介契約、専属選任媒介契約という3種類があります。なるべく高値で売りたいのなら複数社と契約が結べる一般媒介契約はおすすめしません。この契約ではほかの会社が売買を成約することがあるため、業者があまり熱心に販売活動を行わない傾向があります。専任であれば、1社のみとの契約であり売り主に販売活動の近況を伝える義務もあります。そのため、熱心に販売活動をしてくれる傾向があり、結果的に高値で売れるケースも多いのです。

 

ポイント2 とにかく不動産の状態にこだわろう

査定で特に大事なのはなんでしょうか?それはずばり見た目の綺麗さです。汚れがあると査定に響いてしまいます。部屋を徹底的にきれいに掃除し、場合によってはプロにハウスクリーニングを依頼しましょう。水回りは綺麗にしておかないと一気に印象が悪くなります。クローゼットや収納の中も見られてチェックされます。また他人の家に上がった時のニオイはとても気になるものです。犬や猫などのペットのニオイやたばこのニオイなどは他人には強烈な印象としてのこってしまいます。きちんと消臭しましょう。

 

ポイント3 売却前の引っ越しはしない方がよい

物件から退去し、空き家にした方が高く売れるのではないかと思っている人も多いようですが、実際はその逆で空き家は売るのが難しいといわれています。家具などで隠れていた部分の壁や床の経年劣化や汚れは、空き家の方が目立ちます。

 

ポイント4 なるべく早く売ろう

高く売るにはなるべく早く売った方がよいので販売力のある業者を選び適切な価格で売りに出しましょう。売り出しから時間がかかるほど売却価格は安くなる傾向があります。またいつまでに売らなくてはならないという期限がある場合、売れ残っていれば値下げをせざるを得なくなります。

 

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■便利なインターネット一括査定と、より確実な訪問査定

不動産の売却をする際に必要となってくるのが査定です。査定を受けてはじめて次のステップへと進めます。インターネットが普及する前は、近所の不動産屋に相談する人が多かったのですが、昨今では不動産査定をするのに査定サイトを用いるのが主流になってきています。実際「不動産」「査定」と検索すると一括査定をしてくれる査定サイトがたくさん出てきます。より高く売るポイントの一つに挙げられるのが1社だけでなく複数の業者へ依頼することです。査定額は不動産会社によって、ばらつきがあるので査定サイトを上手に使うことはとても大切なことです。

 

それではもっと具体的に不動産査定サイトのメリットを挙げていこうと思います。

 

メリットその1 近所の不動産査定会社を簡単に見つけられる

もし自分で探そうとすると近場で査定を行ってくれる業者はなかなか見つからないものです。複数社となるとなおさら困難です。不動産査定サイトを利用すれば近くの査定会社を紹介してくれるので、たやすく業者を見つけることが可能です。

 

メリットその2 利用料金がかからない

査定の段階では料金は発生しません。また、査定以外の相談にも応じてくれているところもあります。相談料ももちろん無料となっています。

 

メリットその3 査定によって損をしにくくなる

上でも述べましたが査定基準は業者によってまちまちなので1社のみに査定を依頼するよりも、複数の会社に査定を依頼したほうがより高い査定をしてくれるところが見つかります。

 

実際に査定を依頼する時の流れ

査定サイトでは簡単に入力できるフォームを用意してくれています。例を挙げます。まず郵便番号または都道府県の入力、次に物件種別で分譲マンション、戸建てなどを選択します。選択し終えたら次は物件の住所や間取り、専有面積、築年数等を入力していきます。最後に氏名や連絡先などをいれます。次に査定会社の選択をします。いくつかの会社にチェックをいれて一括査定をお願いしましょう。連絡のやり取りが大変になるので多くても5社くらいに絞ったほうがよいでしょう。最後に送信ボタンを押して完了です。あとは担当者から連絡が来るのを待ちましょう。是非一度査定シミュレーションをしてみてはいかがでしょうか?

 

査定には簡易査定と訪問査定があります。

簡易査定と訪問査定をどちらもやってくれる業者が多いといえます。それぞれの概要とメリット、デメリットを紹介していきます。

 

簡易査定のメリットとデメリット

メリットはインターネット上でフォームに記入するだけで簡単に不動産の査定価格を知ることができ時間もかからないことです。デメリットは簡易査定では客観的な情報だけを用いて行われているため、不動産の状態を加味した査定が出来ません。建物の劣化具合等により売却価格はかなり変動します。そのため、実際の売却額と大きくかけ離れてしまう危険性があります

 

訪問査定のメリットとデメリット

訪問査定は、簡易査定と同様に情報を提供した後、査定のプロが訪問し、不動産の状態を見て査定を行います。そのため、実際に売却できる金額との隔たりが少なくなります。デメリットは日程調整を行い、訪問を受けなければならないといったところくらいでしょうか。

 

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■買取業者と仲介業者。いったいどっちがお得?

不動産を売る2種類の形態を紹介していきましょう。

まず第1に広告活動は行なわず不動産買取業者に直接売る方法、第2に不動産会社に仲介を依頼し、ホームページや雑誌などで宣伝広告をしてもらい、購入を希望する人に売るという方法です。買取業者に直接売却する場合、買い手は不動産会社となり、不動産会社に仲介を依頼する場合には、不動産会社の役割は販売活動の手助けをするということになり、買い手は新しい物件を探している人となります。

 

買取業者のメリット・デメリット

まずは買取業者に買い取ってもらうメリット・デメリットを紹介していきます。買取業者を利用するメリットは主に4点あります。

 

・仲介手数料がかかりません。

不動産の仲介業者を利用すると売却金額から仲介手数料がひかれてしまい、不動産は高額な買い物のためその手数料もそれなりに高額になります。

 

・短期間で売れるという利点があります。

広告を出して新しい買主を探す手間が省けるので、買取業者の査定がスムーズに進めばすぐに買い取ってもらえます。なるべく早く不動産売却分のお金が必要な方は買取業者を利用すると効率がよいです。

 

・瑕疵担保責任が免除になります。

瑕疵担保責任とは「売買の目的物に、取引上普通に要求される品質が欠けている欠陥があり、それが取引上要求される通常の注意を払っても気づけないものである場合に、売主が買主に対して負う責任」のことをいいます。仲介業者を使って売る場合には、1年間この責任を負わなければなりません。物件に欠陥が見つかった場合修復する義務が発生するのです。大きな欠陥が見つかれば多額の費用がついて回ることもあり得ます。

 

・新しい買主候補の見学に対応する必要がありません。

見学会の準備のために家の中を綺麗にしたり、時間帯を調整したりするなどといったことが面倒と感じる人も多いと思います。

 

それでは次にデメリットをあげていきましょう。

それは仲介業者を利用するのに比べて売却価格が低くなることが多いのです。なぜかというと、買い取った不動産を数百万の費用をかけてオール電化や間取り変更などのリフォームをして売りに出す買取業者が多いため、そのリフォーム代を考慮した査定になるケースが多いのです。だいたい1~3割引きとなるケースが多いようです。例を挙げると2000万で買い取った不動産を300万円かけてリフォームし最終的に2500万~3000万で売るといった感じです。

 

仲介業者のメリット・デメリット

次に仲介業者のメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリットはなんといっても納得いくまで売る相手を探せるので可能な限り高く売れることでしょう。仲介業者を利用した場合のデメリットとしては、売れるまで長い時間がかかってしまうことが挙げられます。それに付随して売れない期間が続けば、売却価格をどんどん値下げしていくことになります。新しい買主候補の見学対応に追われることもしばしばです、先ほど述べました瑕疵担保責任が1年間ついてまわることにもなります。

 

すぐにお金が必要な場合や、売却に費やす時間を確保できない場合には、買取業者を利用するのが効率的でしょう。買取業者を利用した売却方法はさまざまな面でメリットがありますが、売却価格がネックとなってくるので、この点が最大の問題だと言えるでしょう。

 

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■仲介手数料は意外と高い?不動産売却にかかる諸経費

不動産を売却する際には不動産会社に支払う仲介手数料をはじめとして様々な経費がかかります。どういった経費がどれくらいかかるのかを解説していきます。売却の際には以下の費用のことを念頭に入れ売買を進めていきましょう。

 

仲介手数料

売り手、買い手ともにトラブルなく売買を成立させるために仲介に入ってくれるのが不動産会社です。仲介手数料は成功報酬料とも考えられます。ですから売買契約が成立して初めて仲介手数料が発生することになります。

また、不動産会社に依頼せずに個人で全ての取引を行い締結できれば仲介手数料は必要ありません。仲介手数料は不動産の売却金額に応じて計算されます。例えば売買価格が400万円以上の場合は以下がその計算式(上限)です。なお、買取業者に依頼するときは仲介手数料不要です。

 

仲介手数料=売却価格×3.24%+64,800円(消費税8%)

売却価格が1,000万だとするとおよそ40万円ですね。

 

印紙税

売主と買主が売買契約を締結した際、売買契約書には税金がかかります。支払方法は収入印紙を貼って納める形となります。貼らなかった場合は通常の印紙税の3倍の過怠税を払う必要が出てきてしまいます。

 

【税金額】

100万円超 500万円以下 …1,000円

500万円超 1,000万円以下…5,000円

1,000万円超 5,000万円以下…10,000円

5,000万円超 1億円以下…30,000円

 

抵当権抹消登記費用

売却の対象となる不動産に抵当権が設定されていて、ローンの支払いが残っている場合には負担します。抵当権とは住宅ローンでお金を借りたときに、家と土地をその借金の担保として確保しておくためのもので、住宅ローンの支払いができなくなったときには、その家と土地を銀行が取り上げられる権利を指します。売却時は住宅ローンを必ず全額返済してから売却しなければなりません。登録を抹消するためには、登録免許税を払い司法書士の書類作成依頼を行います。登録免許税は売買物件1件につき1000円かかります。司法書士報酬は、土地と建物ならだいたい3万円、建物のみならおおよそ1万円になります。

 

譲渡税

不動産売却により利益が出た場合に、譲渡所得にかかる税金のことを譲渡税と呼びます。売却価格から経費(不動産購入費、登記費用、仲介手数料などの費用)を差し引いた額が利益となります。この場合には通常の給与所得以外の臨時所得として税金を納める必要があります。

売却価格ではなく、利益に税金がかかるので注意が必要です。利益が出ていなければ税額は0円で費用はかかりません。申告も不要です。

「所得税」と「住民税」そして「復興特別所得税」と呼ばれるものが加算されます。

売り主が売却する不動産を保有していた期間が5年以下と5年以上で税率が変わってきます。

 

・5年以下…39.63% (所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)

・5年超…20.315% (所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)

売却利益が1000万の場合、保有期間が5年以下だと約400万円、5年以上だと約200万円の税金がかかります。

 

その他の費用

・引っ越し費用

・ハウスクリーニング費用

 

 

■不動産売却にかかる税金と節税方法

「仲介手数料は意外と高い?不動産売却にかかる諸経費」のところでも触れましたが、不動産を売却する際には税金がかかってしまいます。大きく分けて印紙税額、抵当権抹消登記の免許税、不動産譲渡税の3つです。ここでは売却時にかかる税金の種類をおさらいするとともに、安く抑える節税方法についても書いていきたいと思います。

 

印紙税額

買主と売主は1通ずつ売買契約書を所持し、各々の売買契約書の印紙税を納めることになっています。不動産の売買価格が高くなればなるほど印紙税額は高くなります。

 

100万円超 500万円以下         1,000円

500万円超 1,000万円以下   5,000円

1,000万円超 5,000万円以下   10,000円

5,000万円超 1億円以下         30,000円

2014年4月1日から2018年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書は、軽減措置の対象となり、印紙税額はおよそ半分になっています。

 

抵当権抹消登記の免許税(抵当権が設定されている場合)

新たな買主が抵当権のない物件を取得できるように、登記を抹消する手続きが必要となります。

抵当権抹消登記をするには登録免許税を納めなければなりません。不動産1件あたり1000円の費用がかかりますので、一戸建ての場合は土地と建物を合わせて2000円という計算になります。司法書士に依頼した場合は土地と建物なら、およそ3万円、建物のみなら大体1万円の費用が別途かかります。

 

不動産譲渡税(売却益が出た場合)

まずは譲渡税のおさらいです。不動産売却により利益が出た場合に、譲渡所得にかかる税金の事を譲渡税と呼びます。売却価格から経費を引いた額(不動産購入費、登記費用、仲介手数料などの費用)が利益となります。

「所得税」と「住民税」そして「復興特別所得税」と呼ばれるものが加算されます。譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が「5年」を超えているかどうかです。

5年を超えている場合を「長期譲渡所得」といい、5年を超えていない場合を「短期譲渡所得」と言います。

・5年以下 39.63% (所得税30% 住民税9% 復興特別所得税0.63%)

・5年超  20.315% (所得税15% 住民税5% 復興特別所得税0.315%)

 

譲渡税の節税方法

・特別控除の特例

マイホームを売却した際、一定の条件を満たした場合に、所有期間に関係なく、譲渡所得から「最高3,000万円の特別控除の特例」を受けることができます。

譲渡所得が3,000万円を下回る場合、この特例を利用することによって税金を支払わなくて済むようになります。

 

・所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

不動産の所有期間が「10年以上」の場合のみ利用できる特例です。3,000万円の特別控除の特例と合わせて利用することもできます。

 

・買い替えの特例

不動産を売却して、居住のための不動産を購入した場合、買い替え特例が利用できます。

 

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■不動産を売るのに適切なタイミングってあるの?

転勤、相続、離婚などで突然売らなければならなくなった場合には期限を決めて売る必要があるでしょう。急いで資金を調達したい事情があまりなく、売却時期をある程度調節できるならば、早く売るか、待つべきか検討する余地があります。売れない家をいつまでも抱えているよりも、早く売って気持ちよく過ごしたいでしょうから基本的には早く売るのがよいでしょう。しかし、待った方がよい場合もありますので、両方のパターンを見ていきましょう。

 

早く売った方が良い場合

マイホーム特例

マイホームには売却益に対して3000万円の控除が認められることがあります。住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売却すれば適用されます。売却と税金のところでも述べましたが売却益が出た場合の税率は高くなります。

5年以下の所有で39.63% (所得税30% 住民税9% 復興特別所得税0.63%)、5年超の所有で20.315% (所得税15% 住民税5% 復興特別所得税0.315%)かかります。

ですからマイホーム特例はできれば使いたいものです。ただし売却益が出ること自体が昨今の不動産市場ではまれなので高く売れる見込みがある場合だけ考慮すれば十分です。

 

相続税の申告期限と取得費の特例

相続税は相続開始から10か月以内に申告する必要があり、基本的に現金納付です。そのため相続税を支払うだけの余裕がない場合は相続した家を売って現金を作る必要性も出てきます。また、相続発生から3年10ヶ月以内に売ると相続税の一部を家の取得費に加算できる制度があり、それだけ売却益を減らすことができます。

 

資産価値の減少

家は築年数が経つほど価値が下がっていくため早く売るほど高く売れます。木造戸建てを例に挙げると築20年ほどで、人気のある地域以外では、不動産価値はほぼなくなります。

 

待った方がよい場合

譲渡所得と所有期間による税金

譲渡所得(売却益)が売却によって出た場合、税金が課せられます。所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得と呼ばれ、5年超を長期譲渡所得として5年をさかいに税率が異なってきます。所有期間は売却した年の1月1日で計算されるため、実際の所有期間よりも必ず短くなります。

・短期譲渡所得 39.63% (所得税30% 住民税9% 復興特別所得税0.63%)

・長期譲渡所得 20.315% (所得税15% 住民税5% 復興特別所得税0.315%)

ですから売却益が出そうな場合は、長期譲渡所得にした方が有利です。しかし売却益が見込めない場合は、税金は課されないので待つ必要はなく早く売ってしまっても構いません。

 

不動産取引が活発になるのは春と秋

新年度を迎える4月からの春と、年内に入居を希望する人が増える秋は、不動産の取引量が増える時期で売りやすくなる傾向があります。買い手はいつまでも売れ残っている物件を敬遠しがちなので、取引が活発な春と秋に照準を定めて新しい物件として取り扱われるように、売り出しのタイミングを考えるのも一つの手です。

 

 

■最後に

「不動産売却に関する基礎的な知識」「査定ポイントを出来るだけ高くする方法」「税金対策」などについて書いてみましたが、いかがだったでしょうか?

よい不動産会社に出会う事が最初の一歩です。買取業者、仲介業者どちらに依頼するかもしっかり考えておきましょうね。押さえておきましょう。

家を売却したい場合に多くの方が満足できる取引をするために、この記事がお役に立つならば幸いです。

 

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