意外な落とし穴?境界線がわからない土地や一戸建てを売却する方法

17-03-13

意外な落とし穴?境界線がわからない土地や一戸建てを売却する方法

 

郊外や田舎の土地は境界が未確定であったり境界標が不明だったり、他人の土地と自分の土地の境界線がわからないという問題を抱えているケースが多いです。

 

マンションや戸建分譲用地を売却するような場合であれば境界が問題となることはありませんが、相続で引き継いだような土地は測量すら行っていない土地も多く、境界が明示できない状態の物件も少なくありません。

 

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確定測量図の確認

境界が確定しているか確認するためには、「確定測量図」を確認してみてください。確定測量図は境界確定図とも呼ばれますが、「確定」という言葉が図面に記されているかがポイントになります。

 

測量図の名称が「○○確定図」とか「確定○○図」などになっていれば、境界が「確定」しているという証になります。もし確定測量図がない場合は、測量を行っておらず協会が明確になっていない可能性があるでしょう。

 

また、境界には2種類あります。1つは、隣地所有者との境界です。これは「民々の境界」と呼ばれ、もう1つは市道、県道などの公道との境界です。これは「官民の境界」と呼ばれています。

 

境界が確定している状態とは、民々も官民も両方の境界が確定していることを指します。しかし、民々の境界は確定しているが、官民は確定していないというケースが多いです。

 

境界が確定していない土地は売れるのか?

ざっくり言うと売れます。しかし、トラブルになる可能性が高いでしょう。確実なのは境界を確定し、そのあとで売却するのが適切な流れです。

 

とはいっても、境界確定には費用と時間がかかり、売却スケジュールが大きく変更してしまうため、よく検討したうえで計画的に行わなければなりません。

 

確定測量に関して言えば、100万円前後の費用と半年以上という期間が1つの目安になります。境界確定は、とくに官民査定に時間を要します。

 

官民の境界を確定するというのは、道路の反対側の土地所有者の同意を得ることも必要となり、土地の状況によっては所有者が複数になることがあります。

 

利害関係が絡む問題になりやいすため、話し合いや調整が難航するケースが多く、官民の境界確定には時間がかかってしまうのです。

 

そのため、境界が明確でない土地、または土地付きの建物を売却したい場合は、時間をかけて準備する必要があるでしょう。

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境界がわからない土地を売却する方法

必ずしも境界確定の土地でなければ売れないというわけではありません。土地の確定測量を行うか否かは、売主の判断に委ねられます。

 

「土地の境界線がはっきりしていなくても買いたい」という買い手なら確定測量を行う必要はないですし、反対に「土地の境界線が明確でないと購入したくない」という買い手であれば売れません。

 

先ほども言いましたが、売却後のトラブルも考慮してスムーズに売却したいのであれば、確定測量して境界を明確にしたうえで売却するのが好ましいと言えそうです。

 

また、土地の売買は、確定測量を行うか行わないかで、契約方法が変わってきます。

 

まず「公簿売買」ですが、境界の確定測量を行わずに登記されている地積を基準にして売買します。そして2つめが「実測売買」です。

 

実測売買は、境界の確定測量を行ったあとに地積を明確にし、坪単価にて売買金額を算出することとなります。

 

ちなみに、実測売買で土地を売却する場合、確定測量の費用は売主が負担するのが一般的です。よほど人気の高い土地であれば、売却後に買主が確定測量を行うケースもあります。

 

 

また、土地の売買は分筆で売る場合もあります。分筆とは、土地を分けることです。「分筆で売る」というのは、「土地の一部を売る」という意味になります。

 

丸ごと土地を売却する場合は境界が確定できなくても売主と買主で合意が得られれば売却は可能ですが、分筆で売る場合には確定測量図が必要になるので確定測量しなければなりません。

 

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越境とは?

土地の売却において土地の境目を明確にするためには確定測量が必要であることはご理解いただけたと思いますが、なぜ買い手が土地の境目を気にするかというと「越境」の問題があるからです。

 

越境とは、境界線を越えることを言います。買い手が越境を気にするとき、隣の土地が自分の土地に越境している場合と、自分の土地が隣の土地に越境している2つのケースが考えられます。

 

言うまでもありませんが、ほとんどの買い手は両方とも気にします。越境の問題は隣地所有者との間で解消しておきたい問題ですが、すぐには解決できない場合が多いです。

 

そこで、買い手が気にする問題点を「越境に関する覚書」として締結することで、買い手の不安を取り除くという方法もあるでしょう。

 

買い手が気にする問題点は、「その越境を隣地の所有者も認識しているか」「将来的に越境を明確にする意思があるか」の2点です。

 

いずれにしても、土地の境界問題は複雑な知識や法律が絡む問題なので、不動産会社に相談したほうが適切なアドバイスがもらえるでしょう。土地の境界について疑問や不安がある場合、査定を申し込む際に相談することをオススメします。

 

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