こんな物件どうしたらいい?売却に苦労する土地やマンションの特徴

17-03-07

こんな物件どうしたらいい?売却に苦労する土地やマンションの特徴

 

土地や建物などの不動産物件には売れる物件と売れない物件があります。売れる物件とは一般的に人気がある物件のことで、売れないものとは人気のない物件です。

 

売れない物件にはいくつかの特徴があります。まず交通の不便な場所にあるところはなかなか売却するのも難しいことがあります。

 

最寄の駅から歩いて数分などの良い立地にある場所は、毎日の通勤や通学も便利なので多くの人に人気がありますが、駅から車でさらに数十分かかるような場所にある不動産ではなかなか買い手が見つかりません。

 

駅からバスに乗り換える必要があったり、毎日車で送り迎えが必要になるなどの面倒がかかるからです。

 

ですが、そのような場所にあっても、価格が手頃な場合には買手が現れることも多います。つまり、売りたい不動産の持っている価値とその価格が釣り合っていることが売却をするうえで絶対条件になるわけです。

 

たとえ交通が不便でも買手がその物件に価値を見出せば、興味を持ってくれます。しかし、どうやっても売れない、または売却に苦労する物件もあります。

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売却に苦労するマンションの特徴1

・相場よりも高すぎる

・駅から遠く、交通が不便

・周辺環境が淋しい

・長期間売れ残っている

 

このように、やはり物件そのものではなく周辺環境による理由、そして価格に関する理由が挙げられます。もし、立地が良ければ強気の価格で売りに出しても、成約に結びつくケースは考えられます。

 

しかし、立地に問題がある場合は、最終的に「相場よりも、やや安めの価格」にすることが一番重要です。なぜなら、売れ残っている物件は印象が悪く、成約しづらい傾向があるからです。

 

そのような物件を売りたい場合は、相場よりもやや安めで売りに出し、早期に成約できる努力を惜しまないことが重要です。

 

反対に売れやすいマンションは、

・人気エリア、沿線に立地している。

・駅から近い

・近隣にお店が多く、生活しやすい

・小学校・中学校が近くにある

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つまり、立地に関する内容です。物件の価値ではなく「立地が良い」物件が高値で売却できる物件です。少し古い物件だとしても、「これだけ良い立地であれば、物件が古くても気にならない」という希望者が現れる可能性はとても高いです。

 

もっと言えば、どんなにキレイで広い物件でも、駅から徒歩30分の物件はいつまでも成約しづらいです。売主は、つい物件そのものに価値を見出そうとしがちですが、買い手の視点で考えると、「マンションを買う」=「生活を買う」のです。

 

どんな暮らしが送れたら、家族が幸せになるのだろうか。どんな場所で休日が過ごせたら、仕事のストレスが吹き飛ぶだろうか。

 

どんな地域で暮らせたら、子供を心配なく育てられるだろうか。そんなことを思いながら、購入希望者はマンションを探しているのです。

 

どうしても、売れない場合はマンション買取という手段もあります。相場より70~80%ほど安値で買取られますが、いつまでも売れないマンションに見切りをつけて即現金化するには役立つ方法と言えるでしょう。

 

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売却に苦労する土地の特徴2

田舎の土地や郊外の利用に困る土地などは、やはり買い手が見つかりにくいです。そして、もっとも厄介な不動産とされるのが、再建築不可の土地や物件。

 

再建築不可の物件とは、建築基準法で幅4メートル以上の道路に接していない土地。ここには、家を建てることが認められていません。

 

幅4メートル未満の道路の場合は道路の中心線から2メートルは道路扱いになり、道路に接する幅が2メートル以上ないと新築できない決まりになっています。

 

これが、再建築不可と言われている土地です。しかし、昔はこのような厳しいルールがなかったので、すでに家が建てられている場合もあります。

 

そして、その物件を解体してしまうと、その土地には二度と家を建てられなくなってしまいます。これが、再建築不可の物件となります。

 

解体して更地になってしまうと、再び建物を建てることはできません。道路に接する幅が2メートルないので、駐車場としても活用できない難ありの土地なんです。

 

正直なところ、売るのが難しい土地です。まず、仲介での売却は望みが薄く、再建築不可の物件を得意とする不動産会社しか買取ろうとしない土地ですね。

 

注意点としては、くれぐれも更地にしないように注意しましょう。更地にしたからといって買取の可能性がゼロになるわけではありませんがおススメしません。

 

再建築不可の物件で査定を申し込むと、たいていは「当社では・・・」と返答されるので、はじめから再建築不可の物件を買取る不動産会社に相談するのもいいかもしれません。

 

再建築不可の物件でも現金一括で買う投資家や不動産オーナーもいたりして、そうした人を目的に買取業者がリフォームしたあとで販売しています。

 

そのため、リフォームやリノベーションに強い不動産会社は再建築不可の物件でも好んで買取る傾向がありますね。

 

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