土地や一戸建ての売却前には、境界を確認しておいたほうが良い理由とは?

17-01-43

土地や一戸建ての売却前には、境界を確認しておいたほうが良い理由とは?

 

土地や一戸建てを売却する前には、隣地との境界を確認しておいたほうが良いとされています。

 

その理由として、境界が確定していないと、将来的に隣地とのトラブルが予想されるため、購入希望者(買主)の不安につながり、売却がスムーズにいかなくなるというリスクが考えれらます。

 

特に古くからある土地の場合、境界杭や境界標の存在がなく、境界が曖昧なケースもあることから、「土地境界確定測量」をすることで、きちんと境界を定め、問題が起きないようにしておくことが、上手な売却をするためのポイントとなります。

 

土地境界確定測量

 

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土地境界確定測量は、必ずしもやらなければならないと義務付けられている訳ではありませんが、主に物件の購入者(買主)からの希望で行われるケースが大半となっています。

この場合、測量にかかる費用に関しては、話し合いで決められることになりますが、どちらかと言うと、物件の所有者(売主)が支払うことの方が多いようです。

 

土地境界確定測量が必要な4つのパターン

 

土地の売買は、公簿面積と呼ばれる登記簿謄本(登記事項証明書)に記載されている面積を元にして行われる「公簿売買」が以前は主流でしたが、現代では、より正確性を高めるために、取引前に測量をして境界を定める「実測売買」の方に移行しているようです。

 

土地境界確定測量が必要な4つのパターンには、次のようなものがあります。

 

1.人気エリアなどの地価が高額な土地

2.境界の目安となる塀やフェンスなどがない土地

3.境界標や境界杭が見つからない土地

4.相続税を現金ではなく「物納」での納付

※物納とは、相続税が現金で期限内に納付できない場合に、代わりに土地などの不動産で納付することをいいます

 

「公簿売買」が行われるケース

 

一方で、測量をしないで公簿売買を行うケースも存在します。

例えば、山林などの広大な土地の場合、あまりにも面積が広すぎて、実際に測量をするとなると、費用が高額になってしまうため、公簿売買を採用することがあります。

 

そもそも地価がそれほど高額でないため、境界にまつわる問題が起きにくいということも、測量をしない理由とされています。

 

土地境界確定測量の手順

 

 

土地境界確定測量は、土地家屋調査士もしくは測量士によって行われます。

 

1.資料調査

 

まず最初は、土地のある地域の法務局や市区町村役場にて資料調査をします。

土地の過去の資料である登記簿謄本(登記事項証明書)はもちろん、地積測量図や古地図、そして航空写真などを参考にして調査を進めていきます。

 

この資料調査の時点で、過去に起きた土地の境界にまつわる問題や、すでに存在する境界確定資料の確認を済ませ、依頼者への見積書にて大まかな見積金額が算出されます。

 

2.近隣へのご挨拶

 

現地で測量をする前に、近隣の人たちへの挨拶をしておきます。

測量の目的を説明し、測量に立ち会いしてもらえそうな日時を聞いたり、以前にも測量があったのか?ということや、測量されていれば資料はあるのか?ということも聞いていきます。

 

そして資料調査で集めた資料を元にした、実際の測量の前段階である事前調査も、この挨拶回りの時に実施されます。

 

3.実際の測量

 

現地にて、実際に測量を行い、境界の調査をします。

 

4.図面作成

 

実際の測量の結果と、資料調査で集めた資料と照らし合わせながら、土地の図面作成をします。

 

5.立ち会い(境界確認)

 

隣地の所有者と立ち会いをして、境界を確認します。国有地や市有地に面している土地に関しては、市町村役場の職員などの立ち会いがあるケースもあります。

 

6.境界の確定

 

すべての立ち会いをした人たちからの承認の後、境界杭もしくは境界標を設置して境界を確定します。

 

7.登記のための書類作成

 

土地や境界の写真撮影および筆界確認書の作成後、分筆登記および地積更正登記に使われる書類を作成します。

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境界の確定で得られる3つのメリット

 

1.実測面積が確定する

 

公簿面積ではなく、実際に計測した実測面積が確定するため、土地の売買取引が円滑にできるようになります。特に人気エリアの市街地などの場合、購入者(買主)からの物件への信頼度が高まります。

 

2.将来的な問題の防止

 

境界が確定することで、将来に起こりうる境界関連の問題の防止につながります。

 

3.相続の手続きが簡単になる

 

相続をする際に、境界が確定していることで、土地や建物の売却や、相続人同士での分割(分筆)が簡単になります。

 

境界の確定はどのくらいの時間がかかりますか?

 

境界の確定にかかる時間は、土地境界確定測量の依頼から、およそ一般的に3ヶ月から4ヶ月程度と言われています。

 

ただし、隣地の所有者全員からの承諾が得られないと、境界の確定ができないため、場合によっては、もっと時間がかかることもあります。

中には1年以上かかったり、境界の確定ができなかったという事例もあるようです。

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まとめ

 

土地や一戸建ての売却前には、土地の境界を確認しておくことで、売買取引が円滑に進みやすくなりますし、将来境界に関するトラブルを避けられます。

売却を検討している一戸建てや土地を、不動産査定してみてはいかがですか?

 



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