一見良さそうに見える「一般媒介」のメリットとデメリット

17-01-06

一見良さそうに見える「一般媒介」のメリットとデメリット

 

マンションや土地の売却をする際には、個人ですべてを行う場合もありますが、大抵は不動産会社に仲介を依頼することになります。

その際、不動産会社と仲介の契約を結ぶことを、媒介契約といいます。

 

媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約と一般媒介契約の3種類がありますが、イメージ的には、名前に「一般」のつく「一般媒介契約」が良さそうに見えるかもしれませんし、人気があるように思われるかもしれません。

 

ところがこの3つの媒介契約の中では、専任媒介契約が最も「一般的」に利用されていて、一般媒介契約はどちらかと言うと「特定の条件付き」で利用されています。

その秘密は、一般媒介契約のメリットとデメリットにあります。

 

一般媒介契約とは?

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一般媒介契約は、複数(2社以上)の不動産会社に仲介を依頼する契約です。

不動産業者が見ることができる物件情報の「レインズ(指定流通機構)」への登録義務はありません。

 

売主(物件の所有者)への売却活動の報告義務はなく、売主から連絡があった場合のみ報告します。

契約期間は3ヶ月が法令によって推奨されていますが、3ヶ月より短いケースもあります。

 

一般媒介契約のメリット

 

1.複数の不動産会社に仲介を依頼できる

 

複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、不動産会社ごとのホームページに物件情報が掲載されることで、購入希望者の目に止まりやすくなる可能性があります。

 

それから複数の不動産会社が同時に販売活動をするため、互いの競争意識が高まるということも考えられます。そのため、当初想定していたよりも、売却期間が短くなることもあります。

 

2.買主を自分で見つけることができる

 

買主(購入希望者)を、売主自身で見つけてきた場合、不動産会社を通さなくても、売買契約をすることができます。

※専属専任媒介契約ではできませんが、専任媒介契約でも可能です。

 

一般媒介契約のデメリット

 

1.不動産会社のモチベーションが上がりにくくなる可能性

 

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼するため、不動産会社同士の競争意識が高まるメリットがあるのですが、一方で「せっかく販売活動をしても、仲介手数料が入らないのでは?」ということも考えられるため、必要最低限の販売活動しかしないことも考えられます。

 

例えばAという不動産会社がインターネットのポータルサイトに広告を出したり、物件のチラシを作って近隣にポスティングをしたとしても、実際に買主を見つけてきたのがB社だった場合、仲介手数料が入るのはB社ということになり、A社の支払った広告費用は回収されないことになります。

 

そのため、不動産会社のモチベーションが上がりにくいのではないか?ということがデメリットの1つになります。

(もちろんそうでない不動産会社もあります)

 

2.レインズへの登録義務がない

 

先述したように、レインズ(指定流通機構)というのは、不動産会社(不動産業者)だけが見ることができる、物件情報のネットワークシステムです。

 

一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務がないため、日本全国の不動産会社から送られてくる(かもしれない)購入希望者の情報を得ることができないことから、機会の損失につながる可能性があります。

 

3.売主が頑張らないといけない

 

専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、基本的に販売活動は媒介契約をした不動産会社に「おまかせ」することができます。

 

ところが、一般媒介契約の場合、売主自身が販売活動の進捗状況を逐一、複数の不動産会社に確認する必要がありますし、購入希望者からの内覧の予約や日程の管理なども売主自身が行うことになります。

 

4.物件の鮮度が下がるおそれがある

 

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるため、不動産会社ごとのホームページに物件情報が掲載されるメリットがある一方で、一定期間売却が決まらない場合、「売れ残り物件」のイメージがつくことも考えられます。

 

そのため、「何かいわくつきの物件なのではないか?」という誤ったイメージを持たれてしまうこともあるかもしれません。

 

一般媒介契約を結ぶ際の2つのポイント

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一般媒介契約を結ぶ際には、2つのポイントがあります。

 

1.必ず他社に報告をする

 

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約しているため、例えばA社で物件が売却できた場合には、必ずB社やC社に「売れました」という報告をする必要があります。

 

他にも、A社で専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、B社とC社には、「A社と専任媒介契約(もしくは専属専任媒介契約)を結びました」という報告をしなければなりません。

 

この報告を怠ると、販売活動にかかった経費(主に広告費用)の請求をされることもあるので、注意したいところです。

 

2.不動産会社は3社までに絞る

 

一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼することができるので、10社とか20社に依頼することも可能です。

 

とはいえ、あまり多くの不動産会社のサイトに物件情報が掲載されるのは、1ヶ月以内に売却できれば良いのですが、3ヶ月以上掲載されている場合、前述した「売れ残り物件」のイメージにつながるため、3社までに絞っておくことがポイントです。

 

それに、10社や20社となると、販売活動の確認だけでも多大な時間がかかりますので、その分、売主の負担も増えてしまいます。

 

まとめ

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一般媒介契約に向いているのは、あらかじめ購入希望者の候補がいる場合と、人気エリアの物件の売却です。

マンションやアパートを不動産査定してみてはいかがですか?

 



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