名前に「一般」がつくのに一般媒介契約があまり一般的でない理由

16-12-86

名前に「一般」がつくのに一般媒介契約があまり一般的でない理由

 

マンションや土地を売却する際、大抵の場合、不動産会社に仲介を依頼することになるのですが、不動産会社と結ぶ仲介の契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

 

ここでは、名前に「一般」がつくのに、一般媒介契約があまり一般的でない理由について解説していきます。

 

3種類の媒介契約

 

1.専属専任媒介契約

 

専属専任媒介契約は、不動産会社1社と結ぶ媒介契約です。売主(売却する不動産の所有者です)が、買主(不動産の購入者です)を自分で見つけてきたとしても、不動産会社を通して売買契約を結ぶ必要があります。

 

専属専任媒介契約では、契約締結後5日以内に、レインズ(指定流通機構)への登録が義務付けられており、1週間に1度は売主へ販売活動の報告義務があります。契約期間は3ヶ月です。

 

2.専任媒介契約

 

専任媒介契約は、1社の不動産会社と結ぶ媒介契約です。専属専任媒介契約との違いは、売主が買主を自分で見つけてきた場合、不動産会社を通さずに、売買契約ができる点があります。

 

専任媒介契約では、契約締結後1週間以内に、レインズへの登録が義務付けられており、2週間に1回は、売主に対して、販売活動を報告する義務があります。こちらも契約期間は3ヶ月です。

 

3.一般媒介契約

 

一般媒介契約は、複数の不動産会社と結ぶ媒介契約です。売主が買主を自分で見つけてきた場合、不動産会社を通さずに売買契約ができます。

 

一般媒介契約では、レインズの登録は義務付けられていません。売主への販売活動の報告義務もなく、売主から連絡があった場合のみ、対応しています。

契約期間は法令により3ヶ月が「推奨」されています。

 

一般媒介契約を選ぶメリット

 

一般媒介契約を選ぶメリットは、複数の不動産会社と契約ができる点です。

そのため、不動産会社ごとの競争が働くため、売却までのスピードが早くなることが考えられます。

 

売却する物件が、人気エリアの物件など、購入希望者が引く手あまたな物件の場合に、向いている契約と言えるでしょう。

 

一般媒介契約があまり一般的でない理由

 

一般媒介契約があまり一般的でない理由は、一般媒介契約の持つ4つの「デメリット」にあります。

 

1.売主への負担

 

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約ができるため、内覧希望者からの連絡の有無や、広告活動をどの程度行っているのか?などを、契約した複数の不動産会社に、「売主から連絡して」状況を把握する必要があります。

 

2.レインズへの登録義務がない

 

一般媒介契約は、レインズ(指定流通機構)への登録義務がありません。

 

レインズは、不動産会社(不動産業者)が見ることのできる物件の全国ネットワークです。そのため、購入希望者がいる場合、全国各地から連絡が来る可能性があります。

レインズへの登録義務がないということは、その機会が少なくなるということです。

 

3.販売活動に力を入れてくれない

 

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約するため、販売活動に力を入れてくれない可能性があります。

 

例えば、A社が広告費を使って販売活動をしたとしても、B社が買主を見つけて売買契約を結んだ場合、仲介手数料はB社に入ることになります。

そのため、販売活動に対しての、「やる気」や「モチベーション」が上がりにくいということも考えられます。

 

4.売れ残り物件?

 

一般媒介契約では、複数の不動産会社から物件の紹介をしてもらえます。

たくさんの人の目に物件が紹介してもらえるため、短期間の場合であれば有効です。

 

ただし、3ヶ月を過ぎても紹介されている場合、ユーザーからは「この物件よく見るな」「もしかして売れ残り物件なのでは?」「ということは問題がある物件?」という連想につながる可能性があり、敬遠されてしまうことも考えられます。

 

明示型と非明示型

 

一般媒介契約には、明示型と非明示型の2種類があります。

 

明示型

 

売主が他に契約している不動産会社の名前と住所(所在地)を、他の不動産会社に知らせる一般媒介契約のスタイルです。

そのため、どこの不動産会社に、合計で何社、依頼しているのかが、契約している不動産会社同士で把握できるため、互いに競争することが考えられます。

 

非明示型

 

売主が、他に契約している不動産会社を、他の不動産会社に知らせない一般媒介契約です。そのため、不動産会社同士の競争が起こりにくく、あまり販売活動に熱心でなくなる可能性もあります。

 

まとめ

 

一般媒介契約があまり一般的でない理由には、売主への負担が大きくなる点と、レインズへの登録義務がない点と、複数の不動産会社と契約するために、販売活動に力を入れてもらえない可能性がある点があります。

 

それからもうひとつの理由として、複数の不動産会社から物件の紹介をしてもらえるため、短期間ならともかく、3ヶ月を過ぎると「売れ残り物件」とユーザーに判断されやすい点があります。

 

一般媒介契約は、人気エリアにある物件の売却や、すでに購入希望者の目星がついている場合に向いている契約と言えるでしょう。

人気エリアの物件を不動産査定してみてはいかがですか?



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