不動産売却時に起きやすいトラブルとその対処法とは

16-12-56

不動産売却時に起きやすいトラブルとその対処法とは

 

不動産の売却時には、大きな金額が動くこともありますし、複雑な手続きや法的な仕組みなど、さまざまなトラブルが起きやすい場面でもあります。

どんなトラブルがあるのか、また、対処するにはどうすればいいのか、ご紹介していきます。

 

1.仲介手数料について

仲介手数料は、仲介業者に支払う手数料です。

仲介手数料は、価格が決まっているわけではなく、上限金額が決まっているだけなので、その中でなら仲介業者の好きなように価格設定ができます。

 

だからと言って、上限金額を適正価格のように請求したり、この価格に決められていると強気で出られると、手数料を支払う売主は良い気持ちはしませんよね。

 

<対処法>

契約時に突然、仲介手数料を突きつけられるより、事前にどの程度か把握しておいて、「これが上限金額ですよね?」と仲介業者に知らしめるのも有効です。

業者は、相手が素人だと思うと足元を見てきますので、知っていることをアピールしてみましょう。

 

※仲介手数料の上限は、以下の計算式で算出することができます。

・税込売買価格が200万円以下の場合=売買金額×5%+消費税

・税込売買価格が200万円を超え400万円以下の場合=売買金額×4%+2万円+消費税

・税込売買価格が400万円を超える場合=売買金額×3%+6万円+消費税

たとえば、不動産の売買価格が2000万円の場合、2000万円×3%+6万円+消費税8%=712,800円になります。

 

2.解約手付について

売買契約締結時には、手付金として不動産の代金の一部を買主から売主へ支払います。

 

金額は、不動産の価格の10%や5%くらいが主流ですが、100万円くらいが妥当です。

 

手付金を払うことで、契約成立の証にもなり、簡単に契約解除ができないようになります。

 

解約手付とは、この手付金によって契約解除をすることです。

履行に着手するまでの期間内なら、売主・買主ともに、違約金を支払うことなく契約解除できます。

 

売主が契約解除する場合は、買主から支払われた手付金を倍にして買主へ返還し、買主が契約解除する場合は、手付金を放棄することで契約解除になります。

ここでトラブルになりやすいのが、履行に着手するまでをいつにするかということです。

 

お金がからむことですし、明確な線引きがされにくく、手付金をどうするか、違約金は発生するかなどのトラブルに発展しやすくなります。

 

<対処法>

履行の着手は線引きが曖昧なため、解約手付のできる期間などを明確に定めることがトラブル回避の対処法になります。

 

なお、解約手付できる期間を過ぎてしまった場合は、違約解除となり、違約金や損害賠償が生じることになります。

違約金は、不動産代金の10%〜20%位が相場になります。

 

3.融資特約(ローン特約)について

融資特約とは、ローン特約ともいい、不動産の売買契約上で用いられる契約停止条件のことです。

 

不動産を購入する際には、金融機関やローン会社から融資をしてもらいローンを組む方が多いですが、売買契約後に融資を受けられないと判断される可能性もあります。

 

その場合に、買主は契約時に支払った手付金をそのまま返還してもらい、売買契約を解除することができます。

 

融資を申し込む時には売買契約書が必要なので、その融資やローンの審査は売買契約が締結されてから行われます。

 

このように、融資特約(ローン特約)は正式な契約解除の方法なのですが、すんなり通らない場合もあります。

 

それは、売買契約書に、住宅ローンの詳細を記載していない場合です。

また、売主としては、契約締結まで進んだ取引はできれば白紙に戻したくないでしょうし、買主の事情で契約解除をするなら、できれば手付金も返したくはないと思うでしょう。

 

<対処法>

まず必要なことは、融資特約(ローン特約)の条項がしっかりと売買契約書に記載されていることです。

買主としても、ローンが降りないことは不本意であり、できることなら契約解除はしたくないでしょう。

しかし、ローンが通らないことには代金を支払うこともできないので、契約を続行することはできません。

 

融資の不成立の中でも、希望の金利が通らないだけで、金利を上げれば融資が通るといった場合もあります。しかし、高い金利で何十年も支払い続けるのは負担が大きくなってしまうため、買主は希望の金利でないと融資を受けないとを決めることもできます。

 

その場合、金利の条件も融資特約(ローン特約)の詳細に記載しておくことが必要になります。

 

4.仲介業者について

仲介業者は、売主と買主の間に立ってくれる存在です。

仲介業者がしっかり取り持ってくれれば、売主と買主の間のトラブルは減らせるでしょう。

 

たとえば、売主の意向をしっかり買主に伝えていなかった場合、買主は契約時や引渡し時になって初めて知らされることもあるかもしれません。

 

契約前ならともかく、契約締結後に「話が違う」というトラブルが起こると、解約することもできずに、後々まで引きずってしまいそうですね。

 

また、同様に買主の要望が売主に伝わっていないこともあり得ます。

買主と売主が直接やり取りできればいいのかもしれませんが、仲介手数料を払っている仲介業者には、細かい点まで気遣いをして欲しいところですね。

 

<対処法>

仲介業者に任せるしかないことでも、売主、買主どちらからも、心配なことや不安なことはそのままにせず、確認してもらうことが必要になります。

契約時なら、まだ変更できる部分もあるかもしれないので、契約時の説明は特に重要です。

 

重要事項説明は、ただ読むのを聞いているだけではなく、不明点は逐一確認するようにして、双方が納得の行く契約になるようにしましょう。



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