マンションの売買契約を解除した時の違約金の上限はいくらくらい?

16-12-19

マンションの売買契約を解除した時の違約金の上限はいくらくらい?

 

マンションの売買契約を交わした後、基本的には契約解除をしないことが前提ですが、どうしても解除しなくてはならないこともないとは言えません。

そのような場合には、あらかじめどうするか、契約時に取り決めてありますが、自己都合で解約する場合には、違約金が発生することがあります。

不動産の売買は金額が大きいので、違約金もほかの買い物より大きな金額になりますので、気をつけてください。

 

契約締結後の契約解除の種類

売買契約締結後は、契約日からの期間や理由によっていくつかの種類があります。

 

・解約手付

解約手付とは、手付金によって契約を解除する方法です。

不動産売買契約時には、手付金として、不動産の売買金額の5%〜10%程度の金額を買主が売主に支払います。

マンションの価格が3000万円の場合、150万円〜300万円くらいになります。

中には不動産の価格に関わらず、50万円や100万円など一律にする場合もあります。

手付金は、契約時に必ず支払われるものとして扱われますので、契約締結されたかどうかを手付金の支払いでも判断することができます。

 

解約手付は、基本的に履行に着手するまでの期間内ならば、手付金によって契約を解除することができるというものです。

 

「履行に着手」するとは、たとえば売主の場合、所有権移転の申請を始めていることや、オプションで建物の工事を始めている場合など。買主の場合は、ローンの手続きが終わって代金を支払える状態にあることなどです。

 

しかし、この線引きにはあいまいなものも多く、トラブルになりやすいので、契約日から何日後までなど契約解除できる期間を明確にしていることもあります。

 

買主が契約を解除する場合:買主は支払った手付金を放棄することで、契約を解除することができます。不動産の売買は中止になり、手付金は売主の元へ残ります。

 

売主が契約を解除する場合:売主は受領した手付金の倍額を買主に返還することで、契約を解除することができます。不動産の売買は中止になり、売主は買主へ手付金と同額の金額を支払うことになります。

 

・ローン特約による解約

マンションを購入する場合、住宅ローンを利用してその費用をまかなう人が多いでしょう。

しかし、住宅ローンには審査があり、売買契約をしている時には、審査が通っているかどうかわかりません。

 

もし、契約後にローンの審査が通らなかった場合、ローン特約で解除することができます。

 

契約書には通常、ローン特約という条項が盛り込まれており、審査が通らず不動産の購入ができなくなった場合、契約は解除され手付金は買主にそのまま返還されます。

つまり、買主は金銭的な負担なく、売買を中止することになります。

 

・違約解除

相手が履行の着手を始めた場合や、解約手付できる期間を過ぎてしまった場合は、解約手付にならず、違約解除になります。

 

その場合、手付金で処理することができず、違約金や損害賠償が生じることになります。

 

違約金の金額は、契約時に決められていることが多いですが、相場としては不動産代金の10%〜20%位の金額になります。

 

違約金の上限は?

違約金の上限は、不動産売買の契約形態によって多少異なります。

マンションの売買金額によって違約金も変わってくるので、売買金額が高額な場合は、違約金も高くなります。

 

・宅建業者が売主の場合

宅建業者が売主となる場合は、売買代金の20%が上限になります。

マンションの売買代金が3000万円の場合、違約金の上限は600万円ということになります。

 

・個人間での売買の場合

個人間の売買の場合は、明確な上限は決められていませんが、平均的な損害額を超えたり、あまりに過大な金額の場合は認められません。

相場としては売買代金の10%〜20%位の金額になりますので、売買代金が3000万円の場合は、300万円から600万円くらいになります。

 

違約金と損害賠償

契約解除によって損害が生じた場合、損害賠償を請求することもあります。

しかし、違約金とは別に損害賠償金を支払うなどの特記がなければ、損害賠償は違約金の上限を超えることはありません。

また、損害賠償金額が違約金より下回った場合も、違約金の金額を請求することができます。

 

契約時にしっかり確認を!

契約を交わした後は、どんな理由であれ契約解除しないことが理想ですが、売主・買主ともにのっぴきならない理由がないとは言えません。

解約手付になる場合も、違約金を支払う場合も、期間や金額などは必ず契約書に記載してあるはずなので、契約解除をするつもりはなくても、万が一のために、契約時にきちんと内容を確認しておくようにしましょう。

特に、ローン特約は契約書に金融機関やローンの詳細が記載されていないと、適用されないこともあるので、細かいところまでチェックするようにしましょう。

 

 



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