売買契約書の基本用語⑥「契約違反」と「違約金」について
不動産の売買において、買い主側が「契約を取りやめたい」「お金を支払え（わ）ない」と言ってきた場合、それは「契約違反」となります。
売り主側が「やっぱりこの物件・土地は売れない」と言ってきた場合も契約違反となり、違約金を支払わなければなりません。
一般的に、不動産売買には多額のお金がかかります。法律に基づいて取り交わされる契約ですので、簡単に契約を取り付けるということはできず、売り手も買い手も双方に責任がともなうということを知ったうえで、不動産売買を進めていかなければなりません。
そこで今回は、「契約違反」とそれにかかる「違約金」について詳しく紹介したいと思います。
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契約違反とは
売買契約を結んだ後で、一身上の都合や事情によって売り手もしくは買い手が売買を中止せざるを得なくなった場合、そのままにしていると「契約違反」となります。
売買契約書に記載されている内容にある、「手付解除」と呼ばれる契約解除の可能期間中に契約を解除することができれば、売買代金の20％までの範囲で手付金を支払い、契約が解除できます。
しかしこの手付解除期間を過ぎてしまった場合は、本格的に契約違反となります。法的には債務不履行という扱いとなり、契約に違反した者が違約金などを支払わなければなりません。こちらも手付金同様、売買代金の20％までの範囲で金額が設定されます。
ただし、期日にお金が用意できない（物件が引き渡せない）からといって、すぐに違約金が請求されるわけではありません。
一度は売り手もしくは買い手から相手に対し「期限が過ぎているので、この日までにお金を用意してください（物件を引渡してください）」と通達を行います。
それでも約束が守られなかった場合には、契約の解除となります。売り主と買い主のどちらかが損害をこうむった場合は、損害賠償または違約金の対象となります。
違約金の額は物件の売買代金の20％程度が相場で、仮に5,000万円の物件なら、500万円から1,000万円もの違約金が発生することになります。
損害賠償についての取り決めは契約書に記載されていますので、売り手と買い手がきちんと確認をして、納得したうえで契約書を取り交わす必要があります。
契約違反は債務不履行という扱いになりますが、債務不履行には大きく分けて3種類があります。
1、履行遅滞：期日に売り主が引渡しをしない、もしくは買い主が代金を支払わない
2、履行不能：契約が成立した後に、売り主もしくは買い主のどちらかの故意または過失によって物理的に契約が履行できないケース
3、不完全履行：履行はされたが、債務者の故意または過失によってその履行が完全ではないケース
それぞれに対応が異なりますが、いずれにしても契約の履行がされなければ契約違反となり、違約金を損害賠償として支払うことになります。
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違約金とは
違約金は契約違反があった場合に、損害をこうむった相手に対して支払う金銭のことを言います。
民法第420条第1項では「賠償額の予定」という扱いとなっており、当事者同士の取り決めによって決定された損害賠償額を遵守することになります。裁判所が金額を増減することはできず、あらかじめ債務不履行発生時を想定し、請求額を決めておかなければなりません。
ただし、違約金をきちんと支払うかどうかについては、一括で払えないとする場合も多く、分割にしたり、具体的に振り込みの期限を明確にするなどして、相手に応じてもらう必要があります。
それでも違反した場合には、さらに専門的な知識を持つ弁護士に相談したり、裁判になることも視野に入れていかなければなりません。
また、買い手側が契約違反を承知のうえで「違約金を支払ってでも契約を解除したい（違約金を払いさえすれば契約を解除できる）」とするケースもありますが、違約金の設定はそれだけで契約の履行の請求を妨げるものではありません。
契約書に債務不履行発生時の違約金について定められていたとしても、売り手が代金の支払いを求めれば買い手には支払い義務が発生します。あくまでも契約を放棄せず、履行をするか、もしくは解約を解除して違約金を請求するかは、売り手側の権利となっています。
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契約違反にならないために
売り手と買い手はそれぞれ、相手が信頼できるかどうかを慎重に判断しながら、契約違反にならないように不動産売買を進めていかなくてはなりません。
個人同士での不動産売買ではトラブルが発生しやすく、契約を締結した後にどちらか一方がキャンセルするというケースが多くみられます。そのため、不動産会社や仲介業者などに間に入ってもらい、正規の手続きを踏みながら売買をするのがもっとも安全な方法となります。
売り手と買い手の当事者自身も、契約の内容をしっかりと確認し、売買の流れを把握したうえで、期日を守るという誠実な対応が求められます。
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まとめ
いかがでしたか？不動産売買において、もっとも重大なトラブルの一つがこの「契約違反」になります。
リスクを避けつつ、トラブルのないように注意しながら、正しく手続きを進めていきましょう。
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新居浜市の白石建設「ヒメホーム」に家を頼んだ友人が4カ月でできる契約が8カ月かかって社長に理由の説明を求めると調べると言ったまま連絡が無いそうなのですが裁判を進めた方がいいのでしょうか？
リクさんコメント有難うございます。
整理致しますと、ご友人の方が、白石建設さんにお家の建築をお願いする契約を結び、当初４ヶ月で完成する予定でしたが、８ヶ月掛かって完成した。
なぜ、４ヶ月も遅れたのか白石建設の社長さんに説明を求めたけども、その後連絡がない状態。
結論的に言いますと、裁判はあまりお勧め致しません。
４ヶ月で完成する旨のお話を聞いた上で、ご契約をされたと言うことは、ご友人の方も４ヶ月でお引っ越しするなどの計画を立てられていらっしゃったと思います。
それが、完成まで８ヶ月掛かってしまったと言うことは、ご友人の方も「何らかの損失」お家賃やその他、出費などが発生したと思います。
仮にですが、その損失額が、目も当てれないくらいの「損失」が出ている場合は、裁判をされてその損失を取り戻しても良いとは思いますが、
失礼な言い方かもしれませんが、「軽微な損失」だった場合は、裁判はお勧めしないと言うことです。
補足：目も当てられない損失100万円以上。軽微な損失数万円。
※また上記も人により変わると思います。
なぜ、裁判をお勧めしないのかというと、「時間がかかる上、費用も掛かるから」です。
時間軸で言いますと、概ねですが２年から３年ほどは掛かります。
費用で言いますと、依頼する弁護士にもよりますが、こちらも概ね８０万ほどは掛かります。
また、損害賠償でお金を取り返せるかというと、実際には先方にお金がなければ払ってくれません。
そして、少額訴訟という考え方もありますが、こちらも同様に先方にお金がなければ払ってくれません。
私からのアドバイスとしては、新居浜市にある宅建協会に連絡を入れて、業務上の過失について報告をされてみては如何でしょうか？
もし、先方の悪意が認められますと、「業務停止処分」が下されるかもしれません。
最後に、ウッドショックの影響が続いていて、仕入れた高い木材の関係や、一部給湯器など仕入れが難航した時がありましたので、
多分、時間がかかったのは、その影響かと思います。
以上になります。
宜しくお願い致します。