【知らないと900万円損する可能性も】昭和・バブル期の不動産売却で絶対に知っておくべき「取得費」の真実【宅建士監修】

昭和・バブル期に購入した土地やマンション、戸建てを売却しようと考えていませんか？

「昔に買った不動産だから、かなり値上がりしているだろう。」

そう考えて売却を進める方は多くいらっしゃいます。

しかし、そのときに見落としがちなのが**「取得費」です。

実は、取得費を正しく計算できるかどうかで、譲渡所得税が数百万円、場合によっては900万円近く変わることもあります。

特に昭和・バブル期に取得した不動産は、契約書が見つからず、「概算取得費」で申告してしまうケースが少なくありません。

この記事では、不動産売却を専門に47年以上携わってきた経験をもとに、

• 概算取得費とは何か
• なぜ昭和・バブル期の物件は損をしやすいのか
• 契約書がなくても取得費を証明する方法
• 市街地価格指数とは？
• 不動産鑑定士が必要になるケース
• 売却前に必ず確認すべきポイント

について分かりやすく解説します。

取得費とは？

取得費とは、

その不動産を購入したときにかかった費用です。

主な内容は、

• 土地・建物の購入代金
• 仲介手数料
• 登録免許税
• 不動産取得税（一定の場合）
• 測量費
• 建物の建築費
• 購入時の諸費用　など

売却時には、

譲渡所得（利益）＝売却価格－取得費－譲渡費用

という計算になります。

つまり、

取得費が高く認められるほど、

利益は少なくなり、

譲渡所得税も少なくなります。

契約書がないと「概算取得費」になることも

昔の契約書が見つからない場合、

取得費が分からないとして、

概算取得費

を使うケースがあります。

概算取得費とは、

売却価格の5％

を取得費とみなす制度です。

例えば、

売却価格が1億円なら、

取得費は500万円。

これだけを見ると便利な制度のようですが、

昭和・バブル期に購入した不動産では、

本来の取得費が5％を大きく上回るケースも多くあります。

その結果、

利益が実際よりも大きく計算され、

余計な税金を支払ってしまう可能性があります。

なぜ昭和・バブル期の不動産は損をしやすいのか？

昭和から平成初期のバブル期に取得した不動産は、

現在のように契約書を長期間保管する習慣が十分に浸透していませんでした。

そのため、

• 契約書を紛失した
• 相続で書類が残っていない
• 当時の資料が見つからない

というケースが非常に多くあります。

しかし、

「契約書がない＝概算取得費しか使えない」

とは限りません。

契約書がなくても取得費を証明できる場合がある

取得費は、

契約書以外の資料によって認められる可能性があります。

例えば、

• 売買当時の重要事項説明書
• 領収書
• 住宅ローン契約書
• 登記関係資料
• 建築確認資料
• 当時の広告・パンフレット
• 固定資産税評価資料

など、

複数の資料を組み合わせることで取得費を推認できるケースがあります。

また、税務上認められるかどうかは個別事情によるため、税理士などの専門家への相談が重要です。

市街地価格指数とは？

取得費を推定する方法の一つとして、

市街地価格指数

が参考資料として用いられることがあります。

市街地価格指数は、

過去の土地価格の変動を示す統計資料です。

当時の価格水準を推定する際の参考となる場合があり、

取得費の検討材料の一つとして活用されることがあります。

ただし、これだけで取得費が認められるわけではなく、他の資料や専門家の判断とあわせて検討されます。

不動産鑑定士が必要になるケース

取得費の立証が非常に難しい場合には、

不動産鑑定士へ相談するケースもあります。

例えば、

• 契約書が完全に紛失している
• 高額な土地
• 相続案件
• 税額への影響が非常に大きいケース

などです。

鑑定費用はかかりますが、

税額への影響が大きい場合には、

結果として手元に残るお金が増える可能性があります。

実際に税額が900万円近く変わることも

例えば、

売却価格が2億円だったとします。

概算取得費では

取得費は1,000万円。

しかし、

各種資料をもとに実際の取得費が7,000万円と認められれば、

譲渡所得は6,000万円も変わります。

譲渡所得税率は所得や所有期間などによって異なりますが、

この差によって税額が数百万円単位で変わることもあります。

実際に、取得費を適切に立証できたことで、概算取得費を使った場合と比べて約900万円の税負担差が生じた事例もあります。

売却前に必ず確認したい3つのポイント

① 契約書以外の資料も探す

契約書が見つからなくても、

諦める必要はありません。

ご自宅やご実家に残る書類を確認しましょう。

② 概算取得費で決めつけない

「契約書がないから5％」

と決めつけるのは早計です。

他の資料から取得費を推定できる可能性があります。

③ 売却前に専門家へ相談する

売却後では修正が難しいケースもあります。

売却前に、

• 不動産会社
• 税理士

へ相談することで、

利用できる資料や制度を整理できます。

まとめ

昭和・バブル期の不動産売却では、

取得費を正しく把握できるかどうかが、

税金を大きく左右します。

契約書が見つからないからといって、

すぐに概算取得費を選ぶのではなく、

他の資料や証明方法がないかを確認することが大切です。

売却前にしっかり準備をすることで、

不要な税負担を避けられる可能性があります。

昭和・バブル期の不動産売却はお気軽にご相談ください

Odin不動産売買株式会社では、

昭和・バブル期に取得した不動産や相続不動産の売却について、

• 売却価格の査定
• 売却時期のご提案
• 取得費に関する資料整理のアドバイス（税務判断は税理士をご案内）
• 売却戦略のご提案

などをサポートしております。

「契約書が見つからない…」

「概算取得費で申告していいの？」

そんな疑問をお持ちの方は、お気軽にご相談ください。

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https://fudosankaitori.com/contact3/

よくある質問（FAQ）

Q. 契約書がないと、必ず概算取得費になりますか？

いいえ。契約書以外の資料から取得費を推定できる場合があります。最終的な判断は税務署や税理士への確認が必要です。

Q. 市街地価格指数だけで取得費を証明できますか？

市街地価格指数は取得費を検討する際の参考資料の一つですが、それだけで取得費が認められるとは限りません。他の資料とあわせて総合的に判断されます。

Q. 相続した不動産でも取得費は調べられますか？

被相続人が保管していた資料や登記資料などから確認できる場合があります。相続案件は税務上の特例も関係するため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

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