【2026年路線価】相続した不動産を持ち続けると損する？相続税が増える仕組みと今すぐ確認すべき3つのポイント【宅建士監修】

2026年の路線価（相続税路線価）が公表されました。

全国平均では前年比2.9％上昇。

これは2010年以降で最大の上昇率となり、さらにバブル期以来約35年ぶりに、路線価が下落した都道府県庁所在地がゼロという結果になりました。

「ニュースで見たけど、自分には関係ない」

そう思われた方も多いかもしれません。

しかし、相続した実家や土地を所有している方にとっては、この路線価の上昇は決して他人事ではありません。

なぜなら、路線価は相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格だからです。

つまり、路線価が上がれば、相続税評価額も上がり、将来の相続税負担が増える可能性があります。

この記事では、2026年路線価のポイントと、相続した不動産を所有している方が今すぐ確認すべきことを、宅地建物取引士が分かりやすく解説します。

路線価とは？

路線価とは、国税庁が毎年7月頃に公表する土地価格です。

正式には

「相続税路線価」

と呼ばれています。

この価格は、

• 相続税
• 贈与税

を計算するときの基準になります。

土地の時価ではありませんが、市場価格のおおむね80％程度を目安として設定されています。

つまり、

土地価格が上昇すれば、

相続税評価額も上昇する可能性があります。

路線価が2.9％上がると、どれくらい違う？

例えば、

100㎡の土地で

路線価が1㎡あたり30万円だった場合

土地評価額は

3,000万円

になります。

これが2.9％上昇すると、

1㎡あたり30万8,700円。

評価額は

3,087万円

になります。

つまり、

評価額は87万円増加します。

土地が広くなるほど差額も大きくなります。

相続税は評価額をもとに計算されるため、土地の面積が大きいほど影響も大きくなる可能性があります。

特に影響が大きい3つのケース

① 相続した実家を空き家のまま放置している方

「いつか売ろう」

「思い出があるから残している」

そのまま何年も放置しているケースは少なくありません。

しかし、

空き家を放置すると

• 路線価上昇による評価額の増加
• 建物の老朽化
• 維持管理費
• 固定資産税

など、さまざまな負担が積み重なります。

また、管理状況によっては固定資産税の住宅用地特例の適用に影響する場合もあるため、自治体の運用も確認が必要です。

② 共有名義の不動産を所有している方

相続では、

兄弟姉妹で共有名義になるケースも珍しくありません。

しかし、

共有名義には大きな問題があります。

不動産を売却するには、

原則として共有者全員の同意

が必要になります。

年月が経つほど、

• 相続人が増える
• 連絡が取れない
• 意見がまとまらない

といった問題が起こりやすくなります。

「そのうち売ろう」

ではなく、

早めに方向性を決めることが大切です。

③ 昭和・バブル期に取得した不動産

昔購入した土地は、

取得価格が非常に低いケースがあります。

そのため売却すると、

譲渡所得が大きくなり、

譲渡所得税が高額になる場合があります。

このようなケースでは、

利用できる特例を事前に確認しておくことが重要です。

相続税・譲渡所得税の負担を軽減できる3つの特例

① 小規模宅地等の特例

被相続人が住んでいた土地などについて、

一定の要件を満たせば

330㎡まで評価額を最大80％減額

できる制度です。

相続税の負担を大きく軽減できる可能性があります。

ただし、誰でも使えるわけではなく、相続人の要件や利用状況など細かな条件があります。

② 相続空き家の3,000万円特別控除

一定の要件を満たす相続した空き家を売却した場合、

譲渡所得から

最大3,000万円控除

できる制度です。

耐震基準への適合や解体、譲渡価額など複数の適用要件があります。

また、適用期限にも注意が必要です。

③ 相続税の取得費加算の特例

相続税を納付した方が、

一定期間内に不動産を売却した場合、

支払った相続税の一部を取得費へ加算できる制度です。

これにより、

譲渡所得が減り、

譲渡所得税を軽減できる場合があります。

適用には、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却するなどの要件があります。

今すぐ確認すべき3つのこと

① 自分の土地の路線価を確認する

まずは、

国税庁が公表している路線価図で、

所有している土地の路線価を確認しましょう。

現在の評価額を把握することが第一歩です。

② 相続不動産の「出口」を決める

持ち続けるのか、

売却するのか、

賃貸にするのか。

何も決めずに時間だけが経過すると、

維持費や税金だけが増えてしまう可能性があります。

「いつまでに、どうするか」

期限を決めておくことが大切です。

③ 専門家へ相談する

相続税の特例は、

要件が非常に細かく、

制度によっては併用できないものもあります。

税務判断は税理士、

売却戦略は不動産会社など、

それぞれの専門家へ相談しながら進めることで、後悔のない選択につながります。

相続した不動産は「持ち続けること」が正解とは限らない

相続した不動産は、

思い出が詰まった大切な資産です。

しかし、

資産である一方、

維持費や税金、管理の負担を伴う「負債」になる場合もあります。

路線価が上昇している今だからこそ、

「とりあえず持っておく」

ではなく、

今後どう活用するか、

いつ売却するか、

家族で話し合うタイミングかもしれません。

まとめ

2026年の路線価は全国平均で2.9％上昇し、相続した土地の評価額や将来の相続税に影響する可能性があります。

特に、

• 相続した実家を空き家のまま所有している方
• 共有名義の不動産をお持ちの方
• 昭和・バブル期に取得した不動産を相続した方

は、一度状況を整理しておくことをおすすめします。

また、

• 小規模宅地等の特例
• 相続空き家の3,000万円特別控除
• 相続税の取得費加算の特例

などを活用できる可能性もあります。

適用には要件や期限があるため、早めの確認が重要です。

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よくある質問（FAQ）

Q. 路線価が上がると、必ず相続税も増えますか？

必ずではありません。基礎控除や各種特例の適用状況によって、実際の税額は変わります。ただし、評価額が上がれば相続税に影響する可能性は高まります。

Q. 路線価と固定資産税評価額は同じですか？

いいえ。路線価は相続税・贈与税の評価基準であり、固定資産税評価額とは別の価格です。それぞれ目的や算定方法が異なります。

Q. 相続した実家を売るか迷っています。まず何をすればよいですか？

まずは現在の路線価や市場価格を確認し、利用できる特例や期限を整理しましょう。そのうえで、不動産会社や税理士に相談し、ご自身やご家族の状況に合った方針を検討することをおすすめします。