昭和やバブルの頃に購入した家、あるいは相続した築古の戸建てを売却して利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」がかかります。

ここで重要な鍵となるのが「取得費（その家をいくらで買ったか）」です。取得費が大きければ大きいほど、課税される利益は小さくなり、結果として税金を安く抑えることができます。

しかし、古い家は当時の購入契約書が見つからず、取得費が分からないケースが少なくありません。そのままだと、売値のわずか5%しか取得費として認められず、税金を払いすぎてしまう大きな落とし穴があります。

本記事では、当時の取得費を立証し、適正な税負担にするための手順を解説します。

1. なぜ「売値の5%」では損をするのか？

取得費が不明な場合、税務上は「譲渡収入の5%」を概算取得費とみなすルールがあります。

【落とし穴の例】 3,000万円で売却できたとしても、取得費はわずか150万円（5%）とみなされます。すると、利益は2,850万円となり、約95%が課税対象となります。特に昭和期に安く手に入れた土地が大きく値上がりしている場合、この「5%ルール」を使うと税負担が非常に重くなってしまいます。

※一度5%で申告してしまうと、後から「実は取得費がもっと高かった」と気づいてもやり直し（更正の請求）が困難なケースが多いため、申告前の方針決定が極めて重要です。

2. 当時の取得費を出すための「手がかり」

まずは当時の購入価格を裏付ける証拠を探しましょう。

• 強い証拠： 売買契約書、領収書

• 手がかりとなるもの： 住宅ローン契約書・返済予定表、登記簿謄本の借入額、購入時の通帳の振込記録、分譲時のパンフレットや価格表

• その他： 仲介した不動産会社に当時の記録が残っている場合もあります。

3. 証拠がない場合は「合理的な推計」と「鑑定」

契約書が見つからなくても、合理的な根拠があれば取得費を推計できる可能性があります。

• 建物： 国税庁の「標準的な建築価格表」を用いて、当時の建築コストを割り戻します。

• 土地： 「市街地価格指数」や「路線価」の変動率から推計します。

• 不動産鑑定士の活用（切り札）： 専門家である不動産鑑定士が、当時の価格を裏付ける書類を作成します。鑑定士による評価は根拠がしっかりしており、税務署への説明材料として有効です。

4. 節税インパクトの実例

親がバブル期に取得した戸建て（相続、非居住のため3000万円特別控除は不可）を売却する場合：

• 売却額： 4,500万円 ／ 譲渡費用： 150万円

• 概算5%ルールの場合： 取得費225万円 → 税金 約840万円

• 鑑定士による立証（例：取得費5,000万円）： 売値より取得費が高いため譲渡損 → 税金ゼロ

※取得費の立証はケースバイケースであり、必ず認められるとは限りません。しかし、バブル期などの高い時期に取得した物件ほど、立証による節税効果は非常に高くなります。

5. 費用対効果をどう考えるか？

不動産鑑定や確定申告には費用がかかりますが、数百万円の節税が可能であれば十分に元が取れる投資となります。

• 不動産鑑定のみ： 約25万円〜

• 鑑定＋確定申告のセット： 約30〜55万円程度（事務所により変動）

まとめ：売却前の「一手」が手取りを守る

昭和やバブル期に買った家の売却は、何もしなければ売値の5%しか経費にできず、払い損になる可能性が高いです。

1. まずは当時の証拠を探す

2. 証拠がない場合は合理的な推計を検討する

3. 必要であれば不動産鑑定士と連携して取得費を立証する

専門家と連携することで、適正な節税が可能になります。「自分のケースで取得費をどう出せるか知りたい」という方は、ぜひ専門家へ早めにご相談ください。

※本記事は一般的な情報提供です。個別の税務判断については必ず税理士へご相談ください。

(出典：昭和・バブルに買った家、売る前に見て｜”取得費”で税金が激変【宅建士＋鑑定士】)

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