「収益物件は長く持っていれば安心」と思っていませんか？実は、税金の面では必ずしもそうとは言い切れません。物件を長く所有するほど、売却時に支払う税金が重くなる可能性があるからです。

本記事では、一棟収益マンション・アパートのオーナー様が知っておくべき「減価償却」と「出口戦略（売り時）」について、専門仲介の視点から分かりやすく解説します。

1. 減価償却は「先送りした税金」である

減価償却とは、建物の建築費用を耐用年数に応じて毎年少しずつ経費として計上できる仕組みです。所有している間は帳簿上の利益が圧縮され、節税効果が得られます。

しかし、ここには重要な落とし穴があります。 売却時の取得費は、それまでに計上した減価償却費分だけ減額されます。これを「簿価」と呼びます。つまり、同じ価格で売却したとしても、減価償却が進んでいるほど売却益が大きく計算され、支払う税金が増えてしまうのです。

具体例で見る「税負担の違い」

同じ建物を売却する場合でも、保有期間によって税負担はこれほど変わります。

• 築10年で売却： 利益 約1,458万円 ／ 税金 約296万円

• 築20年まで持って売却： 利益 約2,016万円 ／ 税金 約410万円 売却価格が同じでも、簿価が下がっている分、後者の方が税負担は重くなります。

2. デッドクロスは「出口の合図」

不動産投資における「デッドクロス」とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態を指します。

• 減価償却が効いている間は、帳簿上の利益を抑えられ節税になります。

• しかし、償却が終わると、帳簿上は黒字でも手元のキャッシュフローは苦しくなる現象が起きます。

税金が増え、家賃収入が低下してくるタイミングと重なるため、デッドクロスは「出口（売り時）」を検討する一つの重要なサインとなります。

3. 保存版：収益物件「出口の3手順」

物件を賢く手放すために、以下の手順で検討を進めましょう。

1. 物件の現状把握： 築年数と減価償却の残り期間を確認する。

2. 売り時の見極め： デッドクロスの前後を売り時の候補として検討する。

3. 「5年の壁」を意識する：

   • 所有期間が5年以下の場合：譲渡所得税率 約39%

   • 所有期間が5年超の場合：譲渡所得税率 約20% 税率が約2倍も変わるため、短期譲渡所得とならないよう注意が必要です。

まとめ：出口戦略チェックリスト

最後に、今回のポイントをまとめました。ぜひスクリーンショット等で保存してご活用ください。

• [ ] 減価償却は「先送りした税金」である

• [ ] 長く持つほど簿価が下がり、売却時の税金が増える

• [ ] デッドクロスは「出口」を考える合図

• [ ] 「5年の壁」を超えてから売却する

出口戦略を正しく考えることで、最終的な手取り額は大きく変わります。ご自身の物件が今「税引き後でいくら残るのか」「いつが売り時なのか」を判断するには、専門家への相談も有効です。

※本記事は一般的な情報提供です。個別の税務判断については必ず税理士へご相談ください。

(出典：【一棟オーナー】収益物件は“持ちすぎ”が損？減価償却の出口と売り時｜デッドクロス・5年の壁)

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