【宅建士監修】兄弟で相続した実家を共有名義にすると危険？知らないと一生売れない5つの落とし穴
「いつか売ればいい」が、実家を一生売れなくすることがあります
親が亡くなり、兄弟で実家を相続した。
「とりあえず共有名義にしておこう。」
「そのうち話し合って売ればいい。」
実は、この考え方が将来の大きなトラブルにつながることがあります。
共有名義の不動産は、たった1人が反対しただけで売却できなくなることがあります。
さらに、知らない間に見ず知らずの第三者と共有状態になるケースもあります。
この記事では、宅建士監修のもと、共有名義不動産の危険性と、後悔しないための対処法を解説します。
共有名義とは？
共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態をいいます。
例えば、
- 長男：2分の1
- 次男：4分の1
- 長女：4分の1
といった形で、それぞれが「持分」を持っています。
相続では非常に一般的な所有形態ですが、同時に多くのトラブルの原因にもなります。
共有者ができる「3つの行為」
共有不動産では、行為の内容によって必要な同意人数が異なります。
1. 保存行為
共有者1人で行うことができます。
例えば、
- 雨漏りの応急処置
- 草刈り
- 建物の清掃
などです。
2. 管理行為
持分価格の過半数の同意が必要です。
例えば、
- 短期間の賃貸
- 管理会社との契約
- 一般的な修繕
などが該当します。
3. 処分行為
共有者全員の同意が必要になります。
例えば、
- 不動産全体の売却
- 建物の解体
- 抵当権設定
などです。
落とし穴① たった1人の反対で売れなくなる
共有名義の実家を売却する場合、共有者全員の同意が必要になります。
つまり、
兄弟3人で共有していて、2人が売却に賛成していても、1人が反対すれば売却できません。
実際には、
- 思い出があるから売りたくない
- まだ住みたい
- 値段に納得できない
- 話し合いに応じない
こうした理由で話が止まるケースは珍しくありません。
結果として、誰も住まない空き家だけが残り続けます。
落とし穴② 見知らぬ第三者と共有になることがある
意外と知られていませんが、共有者は自分の持分だけであれば自由に売却できます。
例えば兄弟の1人が、
「現金が必要だから自分の持分だけ売る」
ということも可能です。
その結果、
不動産会社や投資会社などが共有者として入ってくるケースがあります。
その後、
- 持分の買い取り交渉
- 共有物分割請求
- 訴訟
に発展することもあります。
落とし穴③ 固定資産税は全員の問題
固定資産税の納税通知書は代表者に送られることが一般的です。
しかし、税金を負担する責任は共有者全員にあります。
よくあるトラブルが、
- 1人だけが払い続ける
- 他の兄弟が負担しない
- 負担割合でもめる
というケースです。
空き家で収入がないにもかかわらず、毎年固定資産税だけが発生し続けます。
落とし穴④ 相続登記を放置するとさらに複雑になる
2024年4月から相続登記は義務化されました。
不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を行う必要があります。
放置すると、
- 過料の対象になる
- 相続人が増えて権利関係が複雑化する
- 売却できない
- 遺産分割協議がまとまらない
といった問題が発生します。
特に10年、20年放置したケースでは、相続人が10人、20人と増え、解決が非常に困難になることがあります。
落とし穴⑤ 「とりあえず共有」が一番危険
共有名義の最大の問題は、
誰も積極的に動かないことです。
- 売る人がいない
- 管理する人がいない
- 修繕する人がいない
- 費用負担を決める人がいない
結果として、
建物は老朽化し、資産価値だけが下がっていきます。
共有のまま放置することこそが、もっとも大きな損失になるケースは少なくありません。
共有を解消する正しい順番
共有不動産でトラブルを防ぐためには、次の順番が重要です。
STEP1
相続登記を行う
STEP2
共有者全員で方向性を決める
- 売却する
- 誰かが買い取る
- 賃貸活用する
STEP3
売却または持分整理を行う
STEP4
話し合いがまとまらない場合は共有物分割請求を検討する
裁判所を通じて共有関係を解消する方法もあります。
まとめ
共有名義の実家は、
- 1人でも反対すると売れない
- 他人と共有になる可能性がある
- 固定資産税負担でもめる
- 相続人が増えてさらに複雑になる
- 放置するほど価値が下がる
という大きなリスクがあります。
「そのうち考える」
が、もっとも危険です。
家族が元気で話し合えるうちに、
- 誰が住むのか
- 誰が管理するのか
- いつ売却するのか
この出口戦略を決めておくことが、将来の争いと損失を防ぐ最善の方法になります。
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