【宅建士監修】一番高い査定額を選んだ人の末路…実は数百万円損しているかもしれません

「複数の不動産会社に査定を依頼して、一番高い会社を選んだ。」

もし、そう考えているなら、この記事を最後まで読んでください。

実は、

一番高い査定額を出した会社に依頼した人ほど、最終的に数百万円も安く売却してしまう。

そんなケースが後を絶ちません。

「そんなことあるの？」

と思うかもしれません。

しかし、現場では珍しい話ではありません。

なぜなら、

査定額とは、

「この金額で売れます」

という約束ではなく、

「この金額なら契約が取れるかもしれない」

という営業上の数字になっているケースがあるからです。

そして、その先には、多くの売主が知らない「負のループ」が待っています。

なぜ会社によって査定額が数百万円も違うのか？

不動産会社によって、

• 3,500万円
• 3,800万円
• 4,200万円

など、数百万円もの差が出ることがあります。

すると人は当然、

「一番高い4,200万円の会社に任せよう」

と考えます。

これはごく自然なことです。

しかし、ここに落とし穴があります。

査定額には法律上の責任がありません。

極端な話、

「売れる根拠」がなくても、

高い査定額を提示すること自体は可能なのです。

つまり、

査定額＝売却価格

ではありません。

高額査定の「負のループ」

高額査定で専任媒介契約を獲得。

↓

相場より高すぎて問い合わせが来ない。

↓

数か月間売れない。

↓

「値下げしましょう」

と言われる。

↓

さらに値下げ。

↓

また値下げ。

↓

市場では

「ずっと売れていない物件」

という印象がつく。

↓

買主から価格交渉を受ける。

↓

最終的に相場より安く売れてしまう。

これが、高額査定の負のループです。

実例：相場より40％高く出した結果、最後は300万円安く売却

例えば、

本来3,000万円前後で売れる物件。

A社

3,000万円

B社

3,100万円

C社

4,200万円

当然、多くの人は4,200万円を選びます。

しかし、

半年経っても売れない。

4,000万円へ値下げ。

3,700万円へ値下げ。

3,400万円へ値下げ。

最終的には、

2,700万円で成約。

もし最初から3,000万円で売り出していれば、

早期に売れていた可能性があります。

結果として、

「一番高い査定額」

が、

「一番安い売却価格」

になってしまったのです。

さらに怖いのが「囲い込み」

高額査定以上に注意したいのが、

「囲い込み」です。

囲い込みとは、

他社から買主を紹介されても、

意図的に断ったり、

情報を隠したりすることで、

売主と買主の両方から仲介手数料を得ようとする行為です。

つまり、

あなたの物件が、

市場に出ているように見えて、

実際には「見えない状態」になっている可能性があるのです。

これでは、

本来出会えるはずだった購入希望者とのチャンスを失ってしまいます。

なぜ囲い込みが起きるのか？

理由はシンプルです。

仲介手数料です。

通常、

片方だけなら仲介手数料は1回。

しかし、

売主と買主の両方を自社で見つければ、

仲介手数料は2倍になります。

これを「両手仲介」と呼びます。

もちろん、

両手仲介そのものは違法ではありません。

問題なのは、

他社からの紹介を妨げるような囲い込みです。

2025年1月、ルールが変わった

2025年1月から、

レインズの運用ルールが強化されました。

悪質な囲い込みは、

• 指示処分
• 業務停止処分
• 免許取消

などの対象になる可能性があります。

さらに、

売主は「売主専用画面」を利用することで、

自分の物件が

• 公開中なのか
• 申込みありなのか
• 売止めになっていないか

を確認できる時代になりました。

「任せたから安心」

ではなく、

「自分でも確認する」

ことが大切になっています。

売主が今すぐできる自衛策①

「なぜこの査定額なのですか？」

と質問することです。

優良な会社なら、

• 成約事例
• 周辺相場
• 販売戦略

を根拠として説明できます。

逆に、

「うちなら売れます！」

「大丈夫です！」

など、

根拠が曖昧な場合は注意が必要です。

売主が今すぐできる自衛策②

売主専用画面を確認する

レインズ登録後、

定期的に状況を確認しましょう。

公開状態になっているか。

売止めになっていないか。

不自然な動きはないか。

売主自身がチェックすることで、

囲い込みのリスクを減らせます。

本当に高く売れる人は「査定額」ではなく「根拠」を見る

不動産売却で大切なのは、

「一番高い数字」

ではありません。

本当に見るべきなのは、

• なぜその価格なのか
• どのように売るのか
• どんな戦略で買主を集めるのか

です。

数字だけで会社を選ぶと、

数百万円の損失につながることがあります。

しかし、

数字の根拠を見極めるだけで、

あなたの財産を守ることができます。

まとめ

査定額は、

「売れる価格」

ではなく、

「予想価格」です。

そして、

一番高い査定額が、

一番高く売れることを保証するものではありません。

だからこそ、

見るべきは金額ではなく、

その根拠です。

その小さな違いが、

最終的な手取りを数百万円変えることもあるのです。

売却の進め方で迷ったら

大阪・宅建士監修「Odin不動産売買」では、

LINEで無料相談を受け付けています。

• 査定額の根拠
• 高額査定の見極め方
• 囲い込みチェック
• 媒介契約の選び方

についても対応しています。

まだ売ると決めていなくても大丈夫です。

まずは、

「自分の査定額は妥当なのか？」

を確認することから始めてみてください。

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