相続した一棟マンションやアパート。

「とりあえず売ればいい」
「不動産会社に任せれば大丈夫」

そう考えている方も多いかもしれません。

しかし実際には、相続した収益物件を何も知らずに売却すると、税金だけで数百万円単位の差が出ることがあります。

これは運ではありません。

制度を知っているかどうか。

その違いだけで、最終的な手取り額は大きく変わります。

この記事では、一棟マンション・アパートなどの収益不動産を相続した方が、売却前に必ず知っておきたい「税金の3つの落とし穴」と、手取りを守るためにやるべきことをわかりやすく解説します。

相続した収益物件の売却で、なぜ手取りが大きく変わるのか？

収益物件の売却では、

• 売却価格
• 仲介手数料
• 譲渡所得税
• 取得費
• 特例の利用

などによって、最終的な手取り額が決まります。

特に相続物件の場合、

「取得費がわからない」

「使える特例を知らない」

「ネットの情報をそのまま信じてしまう」

といった理由で、本来払わなくてもよい税金まで支払ってしまうケースが少なくありません。

そこで、まず知っておきたい3つの落とし穴を見ていきましょう。

落とし穴①　取得費がわからない

最も多い失敗が、「取得費がわからない」という問題です。

取得費とは、亡くなった方がその物件を購入した価格のこと。

古くから所有している一棟マンションやアパートでは、

• 売買契約書
• 領収書
• 仲介手数料の明細

などが残っていないケースも珍しくありません。

契約書がないと税金が大幅に増える

取得費が証明できない場合、税務上は「売却価格の5％」しか経費として認められません。

例えば、

2億円で売却した場合

本来の取得費が1億円だったとしても、

契約書がなければ、

「取得費＝1,000万円」

として計算される可能性があります。

すると、1億9,000万円が利益とみなされ、その分の譲渡所得税が発生します。

結果として、数百万円以上手取りが減ることも珍しくありません。

まずやるべきこと

売却を考え始めたら、

• 売買契約書
• 領収書
• 固定資産税の資料
• 建築関係書類

などをできる限り探しておきましょう。

落とし穴②　取得費加算の特例には「3年10ヶ月」の期限がある

相続税を支払った方が利用できる制度として、

「取得費加算の特例」

があります。

これは、納めた相続税の一部を売却時の経費に加算できる制度です。

その結果、譲渡所得税を大きく減らせる可能性があります。

ただし期限がある

取得費加算の特例には、

相続開始から3年10ヶ月以内

という期限があります。

期限を過ぎると、この制度は利用できません。

実際には、

「まだ急いで売る必要はない」

「もう少し様子を見よう」

と考えているうちに、期限を過ぎてしまうケースも少なくありません。

相続したら最初に確認したいこと

• 相続開始日
• 相続税の申告時期
• 取得費加算が使える期限

この3つは、カレンダーに記録しておくことをおすすめします。

落とし穴③　空き家3000万円控除は一棟アパートには使えない

インターネットでは、

「相続した不動産は3000万円控除が使える」

という情報をよく見かけます。

しかし、この情報をそのまま一棟マンションやアパートに当てはめるのは危険です。

空き家3000万円特別控除の対象

対象となるのは、

亡くなった方が住んでいた自宅です。

つまり、

• 一棟アパート
• 一棟マンション
• 賃貸中の収益物件

などには原則として適用できません。

区分マンションや戸建て住宅の情報を、そのまま収益物件に当てはめてしまうと、大きな誤解につながります。

相続した収益物件を売る前にやるべき3つ

ここは保存版です。

①購入時の契約書を探す

取得費を証明する重要な資料になります。

古い書類でも残っていれば、大きな節税につながる可能性があります。

②「3年10ヶ月」の期限を確認する

取得費加算の特例を利用できるかどうかで、手取り額は大きく変わります。

期限は必ず確認しておきましょう。

③税引後の手取りを試算する

「いくらで売れるか」

だけではなく、

「税金を払ったあと、いくら残るか」

を知ることが重要です。

売却価格が高くても、税金によって手取りが減ってしまうこともあります。

そのため、

• 税理士
• 収益物件に強い不動産会社

両方に相談しながら進めることをおすすめします。

まとめ｜順番を間違えなければ手取りは守れる

相続した収益物件の売却では、

①取得費が不明だと税金が増える

まず契約書を探しましょう。

②取得費加算の特例は3年10ヶ月が期限

タイミングを逃すと利用できません。

③空き家3000万円控除は一棟アパートには使えない

ネットの情報を鵜呑みにせず、自分の物件に合った制度を確認することが大切です。

売却の順番を間違えなければ、数百万円単位で手取りを守れる可能性があります。

「税引後の手取り」を無料でシミュレーションしています

「自分の収益物件はいくらで売れて、税金を引いたあといくら残るのか？」

そこが気になる方も多いと思います。

Odin不動産売買では、

• 所在地
• 規模
• 現在の家賃収入
• 相続した時期

などをもとに、

売却価格の目安と税引後の手取りシミュレーションを無料で行っています。

まだ売ると決めていない段階でも大丈夫です。

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※個別の税務判断については税理士へご相談ください。

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