賃貸マンションやアパート、収益ビルを所有しているオーナーの方へ。

2026年度の税制改正によって、収益不動産の「相続」と「売却」に関するルールが大きく変わろうとしています。

特に、

• 相続税対策として賃貸不動産を購入している方
• 含み益が大きい収益マンション・ビルを所有している方
• 将来的に売却を検討している方

にとっては、数千万円〜1億円以上の差が生じる可能性もあります。

この記事では、2026年度税制改正の内容をわかりやすく整理しながら、

• 2027年から何が変わるのか
• どんなオーナーが影響を受けるのか
• 今すぐ確認すべきポイント

を、不動産売却・資産戦略の視点から詳しく解説します。

2026年度税制改正で起きる「2つの大きな変化」

今回の改正で注目すべきポイントは、大きく分けて以下の2つです。

1. 相続税対策としての賃貸不動産スキームが大幅変更

これまで、賃貸マンションやアパートを活用した相続税対策は非常に有効とされてきました。

理由は、相続税評価額が実際の購入価格よりも大幅に低くなるケースが多かったためです。

例えば、

• 3億円で購入した賃貸マンション
• 相続税評価額：約9000万円

というケースも珍しくありませんでした。

これは、

• 路線価評価
• 貸家評価
• 借地権割合

などを組み合わせることで、相続税評価額が圧縮されていたためです。

2027年から相続税評価ルールが変わる

しかし、2027年1月1日以降の相続からはルールが大きく変更されます。

改正内容のポイント

相続開始前5年以内に取得した賃貸不動産について、

購入価格の約80%を基準に評価される方向へ変更

される見込みです。

具体例

旧ルール

• 購入価格：3億円
• 相続税評価額：約9000万円

新ルール（2027年以降）

• 購入価格：3億円
• 相続税評価額：約2億4000万円

つまり、節税効果が大幅に縮小される可能性があります。

どんな人が影響を受けるのか？

以下に当てはまる方は注意が必要です。

チェックポイント

• 相続税対策目的で賃貸不動産を購入している
• 取得から5年以内の物件を保有している
• 2027年以降に相続が発生する可能性がある
• 富裕層向け節税スキームを活用している
• タワーマンション・一棟アパートを保有している

この条件に当てはまる方は、税理士や不動産専門家への早めの相談をおすすめします。

収益不動産の売却税率｜長期譲渡所得は約20%

次に、収益不動産売却時の税金について解説します。

収益マンションやアパートを5年以上保有して売却した場合、長期譲渡所得として以下の税率が適用されます。

合計すると、

約20.315%

となります。

一般的には「約20%」と覚えておけば問題ありません。

2027年から“超高額売却”に追加課税の可能性

ここが非常に重要です。

2027年度以降、所得税の「ミニマム課税」が強化される予定です。

なぜ改正されるのか？

不動産売却益は、利益がいくら大きくても税率が一定です。

そのため、

• 年収数億円の富裕層
• 大型不動産オーナー

ほど、実質税率が低くなるという問題が指摘されていました。

これを是正するため、超高額所得に対する追加課税が強化されます。

2027年以降の改正内容

改正前

• 特別控除：3.3億円
• 税率：22.5%

改正後（2027年〜）

• 特別控除：1.65億円
• 税率：30%

へ変更される方向です。

実質的な分岐点は「売却益3.4億円超」

追加課税が発生する可能性が高いのは、

売却益が約3.4億円を超えるケース

とされています。

売却益による税負担の差額シミュレーション

売却益5億円の場合

2026年度中

• 税負担：約1億円

2027年以降

• 追加税負担：約2550万円増

売却益10億円の場合

• 約4700万円の追加税負担

売却益20億円の場合

• 最大約1億4000万円以上の差

「いつ売るか」で手取りが大きく変わる時代へ

これまでは、

• 「高く売れるか」
• 「買い手がいるか」

が中心でした。

しかし今後は、

「いつ売却するか」

が極めて重要になります。

特に、

• 含み益が大きい
• 昔から所有している
• 土地値が大きく上昇している
• 都市部の大型物件

を保有している方は、税制変更による影響を受ける可能性があります。

今すぐ確認すべき2つのこと

収益不動産オーナーがまず確認すべきなのは、次の2点です。

1. 現在の売却価格の概算

まずは、

• 今いくらで売れるのか
• 市場でどの程度評価されるのか

を把握することが重要です。

2. 手取り額シミュレーション

売却価格だけでは意味がありません。

重要なのは、

「最終的にいくら手元に残るのか」

です。

具体的には、

• 仲介手数料
• 譲渡税
• 法人税
• 借入残債
• 繰上返済費用
• 相続対策との兼ね合い

まで含めたシミュレーションが必要です。

一括査定サイトだけでは不十分な理由

一括査定サイトは便利ですが、

• 税負担
• 売却タイミング
• 相続対策
• 法人スキーム
• オフマーケット戦略

までは対応していないケースが多いです。

特に、

• 一棟マンション
• 収益ビル
• 大型アパート
• 法人所有不動産

は、価格だけでなく「出口戦略」まで含めて考える必要があります。

まとめ｜2026〜2027年は収益不動産市場の転換点

今回の税制改正によって、収益不動産オーナーを取り巻く環境は大きく変わります。

重要ポイントまとめ

相続税対策

• 2027年以降、賃貸不動産を使った節税効果が縮小する可能性

売却税制

• 売却益3.4億円超で追加課税リスク
• 2026年中と2027年以降で税負担が数千万円変わる可能性

今やるべきこと

• 現在の売却価格を把握
• 手取りシミュレーションを確認
• 税理士・不動産専門家へ相談

収益不動産の売却・相続対策のご相談について

「まだ売ると決めていない」
「まずは概算だけ知りたい」

という段階でも問題ありません。

物件の

• 所在地
• 規模
• 家賃収入
• 借入状況

などを整理することで、

• 売却価格の概算
• 税引後手取り
• 最適な売却タイミング

をシミュレーションできます。

将来の判断材料として、早めに数字を把握しておくことが重要です。

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