どんなマンションが高く売れる?マンションの査定で高値が付くケース

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どんなマンションが高く売れる?マンションの査定で高値が付くケース

 

マンションの査定価格はどのようにして決められるのでしょうか?不動産物件の査定算出方法として一般に使用されているのは「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の3つです。

 

まず、「原価法」ですが、現時点で同じ物件を立て直す場合、どのくらいの費用がかかるのかを現在の材料費や労働費などに換算しなおして算出する価格のことです。

 

例えば、 10年間乗りこなした車を中古車として売り出す場合、同じ車の部品を解体工場などから探してきて組み立てる場合、どのくらいの費用がかかるのか、と考えます。

 

中古部品ばかり使用しますので、新車よりも安く作ることができます。その時にかかった費用は原価法の査定価格です。

 

「収益還元法」とは、不動産物件を賃貸として貸し出した場合など、投資用物件としての価値を算出するために用いられる査定方法といえます。

 

これも車に当てはまります。収益還元法はレンタカーに近いです。 10年落ちの車を買いとってレンタカーや修理工場の代車として貸し出しても数年で寿命が来るけれども、 3年落ちの車ならレンタカーなどでも元は取れるという考えです。

 

「取引事例比較法」は、過去に取引があった似たような物件から査定価格を割り出す方法です。徒歩15分圏内で同じ築年数ぐらい、同じような間取りのマンションはいくらで取引されたのかを参考にします。

 

これも車に置き換えますと、同じ車種で、年式走行距離などが同じくらいの中古車はいくらで売買されているのかを参考に金額を決める方法です。

 

以上の3つが中古マンションの査定価格を出すときに使う計算方法です。査定を依頼する不動産会社によって、どの方法で算出するのかの違いはあるものの、マンションの売却によく使われているのが「取引事例比較法」です。不動産業界では80%以上がこの方法で査定金額を出しています。

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ただ、この方法では注意しなければならないところもあります。

まず、過去の取引事例が極端に少ないケースが挙げられます。この計算方法は参考にできる事例が多くなれば精度が高まりますが、少ないとそれほど信頼できる方法ではなくなってきます。

 

最新の取引事例から数年は経過しているケースがあります。この場合、それほど信頼できる方法ではなくなってきます。不動産物件というものは価格変動が激しい商品で、わずか数年の相場とは全く変わっているケースも少なくありません。例えば、 2 、 3年前のケースですと、全く信頼できません。

 

不動産物件の査定には「机上査定」と「訪問査定」があります。机上査定は、過去の取引などを考えて、物件を見ないで算出するもので、かなり大雑把です。

 

それに対して訪問査定は、不動産会社の営業担当者が実際に現地を見て、算出する方法です。机上査定よりも正確な価格が出ます。その上、なぜこのような金額になったのかも教えてくれます。数ヶ月もしくは半年ぐらいで売却したい場合、こちらの方法のほうがよいでしょう。

 

ただ、査定というのはあくまでも目安に過ぎません。査定価格はそのまま売れるというのではなく、売れるかもしれないということを覚えておいてください。

 

また、季節によって値段が異なることもあります。例えば、春になりますと転勤などにより引っ越しが増えますので、売り出し物件の数も増えます。高く売りたい場合には、この時期を避けた方が良いかもしれません。

 

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査定価格を高く提示してくる不動産業者には注意が必要です。実際の査定価格は3,000万円のマンションであるのに、 4,000万円と査定してくるケースもあります。

 

なぜこのように大幅な開きがあるかといいますと、その不動産業者が自分の会社でマンションの媒介契約をしてもらいたいという下心があるからです。

 

売主としては高く査定してくれた会社と契約を結びたくなりますが、実際にこの価格で売れるものではありません。

 

このような場合、売却先が決まらないので、業者から値下げの提案が出てきます。でも、業者は実際に販売活動をしているわけではありません。高い査定を出してくれる業者が良い業者であるか疑ってみることが必要です。

 

以上のようなケースがありますので、一括査定をして複数の不動産業者を選ぶようにしましょう。

 

最終的に売価を決めるのは売主なのです。早々に売却を希望するときは、値段を下げる。それほど急いでいるのではなかったら、少し高めの価格に設定するのが良いかもしれません。

最終的に値段を決めるのは、売主です。売主自身の気持ちを大切にして、希望する値段を考えたらいかがでしょうか?

 

良い取引をすれば、売却して利益を出せる可能性もあります。

不動産会社はアドバイザーに過ぎません。最終的な決断を下すのは、売主ご自身です。このことを忘れないでください。査定価格については、少しでも疑問がありましたら、質問をして、もう一度考え直すという慎重さが必要です。

 

 

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