入居者に大きなメリットのフリーレント物件!大家のデメリットは?

16-11-30

入居者に大きなメリットのフリーレント物件!大家のデメリットは?

 

マンションやアパートを運用している個人投資家なら、ぜひとも知っておきたいフリーレント物件。聞いたことはあるけど、あまり理解していないという人は要チェックですよ。

 

今後、不動産業界でもフリーレント物件が増える可能性もあり、賃貸物件を所有・管理している大家さんは知識を備えておいたほうがいいかもしれません。

 

フリーレントは活用次第でメリットにもなりますし、反対にデメリットが生じることも・・・。ぜひ参考にして、今後のマンション・アパートの運用に役立ててみてはいかがでしょうか。

 

フリーレント物件って何?

 
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フリーレントとは、一定期間の賃料(家賃)を免除して貸し出す契約。さらに、敷金や礼金、仲介手数料といった初期費用も免除するパターンもあるようです。

 

家賃の免除期間は大家によって異なりますが、1か月~3か月が一般的なケース。それ以降は家賃が発生するため、前もって契約で告知する仕組みとなっています。

 

入居率を上げるために家賃を下げるよりも、初期の家賃を免除することにより結果的には得するという理由から、フリーレント物件に変更する大家も増えているそうですよ。

 

フリーレントは直ぐに入居したくても初期費用に困っている学生や社会人1年目のサラリーマンやOLには魅力的な物件で、長期的に住んでもらえれば大家にとってもプラス。

 

また、賃貸情報でも目に留まりやすいメリットもあり、なおかつ空室状況も防ぎやすくなり広告効果は大きいと言えるでしょう。
 

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大家に対するフリーレント物件のデメリット

 
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メリットが目立つ一方、デメリットは「借主への契約条件が厳しくなる」ということ。せっかく一定期間の賃料を無料にするわけですから、できるだけ長く住んでもらいたいのが本音。

 

家賃はタダ、いつでも退去できる!そんな都合の良い話はありません。そのため、契約内容に中途解約した場合の違約金や賃貸契約の期間を定めたりして、借主に退去してもらわないようにするのがフリーレント物件の特徴。

 

広告効果が大きい反面、借主にとっては条件が厳しくなるという側面もあるのです。また、最初は賃料が免除されてお得でも、長期間住み続けるには不向きな物件。

 

フリーレントは契約時に数か月分の家賃が免除される代わり、その後の家賃に関して値下げしにくく引き続き同じ家賃で住み続けなければならないからです。

 

たとえば、24か月の契約期間で最初の2か月分は家賃が下がっても、24か月目以降に契約を更新すると、また24か月の契約期間が新しく始まります。

 

この期間中は、「引き続き同じ家賃を支払う」「契約満了まで退去できない」「途中で解約すると違約金が発生する」など借主にとって厳しい縛りが生じます。

 

最初の24か月間は初期の家賃が無料になるので魅力的な契約ですが、更新すると借主は不利な条件ばかりなので「借主が契約を更新しにくい」というデメリットも大家にはあります。

 

とはいっても、そういった内容を契約に盛り込まなければ大家は損してしまいかねないので、フリーレントは活用する際の判断が難しいところですね。

 

フリーレントの基本

 

その1 入居1か月~3か月の家賃が免除される

 

その2 敷金や礼金を免除するケースもある

 

その3 12か月や24か月など、一定期間の賃貸を約束する契約を結ぶ

 

その4 契約終了後も住み続ける場合は賃貸契約を更新する

 

その5 途中で解約すると契約違反となり違約金が発生する旨を告知する

(または途中で解約した場合、退去時にフリーレント期間の家賃を清算する)

 

その6 家賃は免除しても共益費や管理費は発生する

 

<フリーレントのデメリット>

・借主が賃貸契約を更新しにくい

・借主にとって厳しい条件が生じる
 
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投資物件の活用性

 

では、マンションやアパートを運営するオーナーがフリーレントを活用する理由とはなんでしょうか。その判断基準は、大きくわけて3つ。

 

理由1 家賃を下げるよりも初期の家賃を免除したほうが手っ取り早い

家賃交渉されて空室をなくすより、初期費用がタダというほうがインパクトは大きく、借主もメリットを感じやすくなります。もし家賃を下げたということが既存住人に知られると、ほかの住人の家賃交渉にも応じないといけなくなりますから防げるというメリットも。

 

理由2 広告効果が大きい

近頃は初期費用を抑えるためにフリーレント物件を探している人も多く、フリーレントの文字だけでも強い広告効果。空室状況を防ぐには有利な手段と考えられます。

 

理由3 投資用物件を売却するときの表面利回りに有効的

投資物件の価値=売値は、年間の賃料を売却代金で割るときに「利回り」が重要となります。仮に、12か月の賃料が120万円(月額10万円)の物件を2,400万円で売る場合、表面利回りは5%。

 

しかし、毎月の賃料を9万円に引き下げると、同じ利回りにするためには売却代金も2,160万円まで値下げしなくてはいけません。つまり、家賃が下がると利回りも下がり、収益性が下がることから売値に影響してくるわけです。

 

フリーレントの期間を長くして最初は損をしても、毎月の賃料そのものが下がらないので表面利回りを維持することができ、投資物件の価値を下げないというメリットが考えられます。

 

ただし、フリーレントを上手に活用するためには、借主に「お得感」を与えることがカギとなりそうです。借主にとって不利な条件を“どれくらい減らせるか”がポイントとなるでしょう。

 

・何か月分の家賃を免除するか?

・敷金や礼金は免除するのか?

・賃貸契約の期間は?

・更新したあとの契約内容は?

・契約を途中で解約した場合の罰則は?

・フリーレント期間中の共益費や管理費は?

・借主が賃貸契約を更新しにくい状況を、どう改善する?

 

大家が損をしない、借主が得を感じる、このバランスは非常に難しいところですが、活用次第では魅力的な制度であるフリーレント。ぜひ、参考にしてみてはいかがでしょうか。
 

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