条件が悪いと売れ残る!鉄筋コンクリート・マンションの寿命は何年?

16-10-26

条件が悪いと売れ残る!鉄筋コンクリート・マンションの寿命は何年?

 

中古マンションの購入希望者が気になるのが築年数。つまり、これは住宅の寿命とも言える要素です。売主にとっても、どう査定に築年数が影響するのか気になるところ。

 

いくら手頃な価格で売られていたとしてもマンションの寿命が短ければ魅力的な物件とは思わないでしょうし、購入を即決する条件として弱くなります。

 

そこで今回は、マンション売却の査定にも影響するマンションの寿命についてチェックしてみましょう。さて、あなたのマンションの寿命はあと何年ですか?

 

寿命と価値の関係

 

マンションの寿命をチェックするうえで、推測要素になるのが築年数や耐用年数。一般的に不動産の寿命は30年前後とされており、築年数が35年を超えた不動産は極端に価値が低くなります。

 

築年数が35年以上の一戸建てであれば、売却する際には更地にして土地を売却するケースが多いようです。しかし、これは売却する前提での話。

 

もちろん、築年数が35年以上の一戸建てでも状態が良い物件もあり、人が暮らすに何ら問題ない一戸建ても世の中には沢山あります。

 

では、マンションの場合は何年ほどが寿命とされているのでしょうか。マンションの場合は法定耐用年数を目安にして寿命を推測するのが一般的な方法です。

 

マンションの寿命と資産価値

 

財務省が定めている法定耐用年数は、そもそも資産の減価償却費を算出するための指標。鉄筋コンクリート(SRC)、鉄筋コンクリート(RC)のマンションの耐用年数は50年。

 

ただし、マンションによって素材や構造も違いますし、丈夫で良い素材で建築されたマンションなら50年が過ぎても住み続けることは可能です。

 

この法定耐用年数は、あくまでも資産価値を知るための目安。そのため、マンションを売却する際の査定にも影響してくるといえるでしょう。

 

コンクリートの寿命

 

資産価値を知る法定耐用年数とは別に、実質的なマンションの耐用年数を知ることもできます。マンションの素材はコンクリートなので、マンションに限界がくる本当の寿命は「コンクリートの寿命」ということになります。

 

国土交通省の資料(RC造の寿命に係る既往の研究例)によると、鉄筋コンクリートの実質的な耐用年数は、鉄筋を覆っているコンクリートの厚さが3センチなら65年。4センチなら100年とのこと。

 

それなのに、築35年や40年で建て替えられているマンションが多いのは、耐震性が懸念されているマンションだからです。

 

淡路大震災や東北の震災で耐震が注目されるようになりましたが、以前は今のように敏感になる人も少なかったのではないでしょうか。

 

しかし、耐震の重要性が改めて認知された現代では住まいの耐震が“家選び”の大切な条件となり、トレンドの問題だけではなく安全性の面でも耐震が弱いマンションは建て替えられているというわけですね。

 

そして、コンクリートは劣化します。劣化を防ぐための修繕や高度な技術で建築されているマンションなら、100年は暮らせると思っても問題ないでしょう。

 

マンションの売却と築年数

 

築年数が古くなるにつれ、マンションの価値が下がっていくのは常識。実質的な耐用年数や資産的な視点でみた価値など、判断するうえで非常に重要な要素だからです。

 

たとえば、東日本不動産流通機構の調査で築年数に応じた中古マンションの売値がデータ化されていますが、下記のデータを参考にすれば価格の下げ幅が理解いただけると思います。

<2015年に売却が成立(成約)した中古マンション>

築年数 売値 ㎡単価
5年以下 4,739万円 71.96万円
6年~10年 4,160万円 59.74万円
11年~15年 3,686万円 52.27万円
16年~20年 2,768万円 41.72万円
21年~25年 1,729万円 29.22万円
26年~30年 1,758万円 30.58万円
31年以上 1,572万円 27.80万円

 

これは2015年に売却が成立した首都圏の中古マンションの売却価格を築年数別に平均したもので、築年数が古くなるにつれて価値が下がっていくのが確認できます。

 

  • 築年数5年以下と6年~10年の価格差は「16.98%」
  • 築年数6年~10年と11年~15年の価格差は「12.5%」
  • 築年数11年~15年と16年~20年の価格差は「20.18%」
  • 築年数16年~20年と21年~25年の価格差は「29.96%」

※築年数5年以下と30年以上では価格差が「61.37%」

 

 

中古マンションの場合、築年数5年を超え6年~10年で17%ほど価格が下がっており、1年あたり4%~8%ずつ価格が下がっていく計算です。

 

仮に、2015年4月に5,000万円で購入した新築マンションを2016年の4月に売却したとすれば、1年後には200万円~400万円くらい価格が下がるということです。

 

30年後には6割以上も価格が下がっていますし、高値でマンションを売却したいと考えるなら、やはり築年数が浅いうちに売却するのが有利と言えそうです。

 

データ参照元:東日本不動産流通機構

http://www.reins.or.jp/

 

 



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