不動産売却のうち、農地を売却するためのコツはありますか?

16-11-14

不動産売却のうち、農地を売却するためのコツはありますか?

 

農地は基本的に作物を作ることを目的とした土地のため、税制上の優遇があると同時に、簡単に売却することができないように、一定の制限を設けています。

 

そのため、農地を売却するためには、そうした制限をクリアすることが第一歩となります。

 

農地転用

 

農地の売却には、まずは農地転用手続きをすることからスタートします。

 

農地転用は、農地を農業ではなく他の用途で使うことを、地方自治体の首長からの許可をもらうことで、認められます。

ちなみに4ヘクタールを超えた面積の農地転用に関しては、農林水産大臣からの許可が必要となります。

 

農地転用の許可がもらえない5つのパターン

 
pixta_26856245_M
 

1.農場地区域内もしくは、集団的農地内にある土地

市町村役場あるいは農業委員会に電話することで確認できます。

 

2.転用資金がない

農地転用には、転用資金が必要です。

 

3.過去に農地法違反をした

農地法違反の例には、違反転用や建築基準法違反や都市計画法違反があります。

 

4.具体的な家屋の建築計画がない場合

 

5.近隣の農地や用水に対して、何らかの支障をきたす危険性がある場合

 

権利者からの同意が必要な2つのパターン

 
OLYMPUS DIGITAL CAMERA
 

1.抵当権が銀行や財務省から設定されている土地

抵当権の所有者からの同意が必要です。

 

2.賃借権や使用賃借権が設定されている土地

農地を権利者に貸しているため、権利者からの同意が必要です。

 

農地転用手続きの申請に必要な書類

 

農地転用手続きの申請に必要な書類は、登記簿謄本(登記事項証明書)と土地の位置を示した地図(都市計画図など)に、転用資金の確認のための銀行の残高証明書もしくは融資証明書、土地改良区意見書に住民票です。

そして、行政書士などの代理人に依頼する場合は、委任状を作成します。
 

※よく似た内容の記事はこちら
抵当権(担保権)がついている土地や建物を売却したい場合の解決策

 

農地転用手続きの流れとは?

 

まず申請に必要な書類を揃えてから、市区町村役場にて農地転用手続きの受付をします。次に審査として、現地を確認したり、申請書や必要書類に不備がないことを確認します。

 

申込みから1ヶ月半から2ヶ月半ほど経過した頃に、許可通知もしくは不許可通知が送られてきます。許可通知が届いたら農地転用が可能になります。

 

市街化区域の場合

 

市街化区域にある農地転用の手続きは、公図もしくは土地の案内図、登記簿謄本(登記事項証明書)と住民票を用意してから届出をすることで、完了します。

手続きの完了後、当日もしくは翌日に受理報告があります。最後に地目変更登記を法務局にて行えば手続きが終わります。

 

農振除外手続き

 

農用地区域内の農地を転用する場合は、市町村役場で農振除外手続きをすることになります。農振除外手続きの完了後、土地の転用ができるようになります。

 

農地転用後の税金アップ

 

農地の固定資産税は、農地の固定資産税評価額×1.4%にて算出されるのですが、農地の転用後は、転用前の10倍以上に税金がアップすると言われています。

 

農地のままでの売却

 

農地を転用せずに農地のままで売却する場合、農家もしくは農業生産法人のみに売却が認められています。

農家の規定要件には、農機具の所持や50a以上の耕作面積で、農地すべてを使用していることなどが該当します。

 

農地売却の許可申請に必要な書類

 
17-01-67
 
農地売却の許可申請に必要な書類は、登記簿謄本(登記事項証明書)と土地の位置を示した地図(都市計画図など)に、法人定款の写しに住民票、組合員や株式名簿、そして農家証明です。

そして、行政書士や不動産業者などの代理人に依頼する際には、委任状を作成します。

 

農地売却の許可申請の流れとは?

 

必要な書類を準備して、市区町村役場で申請の受付をします。次に審査として、どの程度の農具があるのか?農業に従事しているのは何人いるのか?経営状況は?ということについて審議されます。申込みから1週間から1ヶ月ほど経過した頃に、許可通知もしくは不許可通知が届きます。許可通知が届いたら、農地売却ができるようになります。

 

農地の売却にかかる税金

 

農地を売却することで、購入した時の価格と経費を足した金額よりも売却価格が上回りますと、譲渡所得が生じます。その所得に対して譲渡所得税がかかるため、確定申告をする必要があります。

 

農地売却のための特別控除

 

農地の売却は、通常の不動産の売却と異なる特別控除が受けられる場合があります。

 

800万円の特別控除

 

農用地利用集積計画もしくは、農業委員会によるあっせんなどで、農用地区域内の農地を譲渡した場合に受けられる控除です。

 

または、農地中間管理事業か農地利用集積円滑化団体に、農用地区域内の農地を譲渡した場合に認められる控除です。

 

1500万円の特別控除

 

農業経営基盤強化促進法の買入協議を用いて、農用地区域内の農地などを農地中間管理機構に譲渡した際に適用される控除です。

 

5000万円の特別控除

 

転用を目的とした土地収用法などの理由で、農地の買取があった場合の控除です。
 

※よく似た内容の記事はこちら
土地を売却したい人必見!高く売却するために知っておかなければいけない全知識

 

まとめ

 

農地の売却には農地転用と農地のままで売却する2つの方法があります。

どちらも市町村役場に許可申請をする必要があり、許可通知が届くことで、売却ができるようになります。

お手持ちの農地を、不動産査定してみてはいかがですか?
 

 
【関西不動産買取センター】
・最短48時間以内に現金化が可能!?
・後悔しない不動産会社選びのために

今すぐ下記のバナーをクリックしてください。

―オーディンスタッフ一同より―

banner_650_200


コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です