土地計画区域になっている土地を上手に売買する方法

16-11-11

土地計画区域になっている土地を上手に売買する方法

 

土地計画区域とは、土地区画整理事業によって、道路の整理を行い、区画をはっきりした形にしたエリアのことを言います。

 

土地計画整理事業は市町村単位にて、5年から10年、もしくは20年という長いスパンで行われます。

 

土地計画区域になると起こる3つの変化

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土地区画整理事業で土地計画区域に指定されることで、3つの変化が起こります。

 

建築の制限

 

土地計画区域の指定で、その土地への新築や増改築が制限されることになります。

 

敷地の位置や住所の変更

 

すでにある建物は、土地計画整理事業が開始後は移動することになるため、敷地の位置や住所がそれまでと変更されることになります。家屋の場所によっては解体されたり、新築や移動を強いられることもあります。

 

土地面積の減少

 

土地計画整理事業後に、土地の面積が元の面積より減少することもあります。

土地の資産価値が変動するため、精算金を支払うケースも考えられます。

 

この3つの変化があることから、土地計画区域に指定されたことをきっかけとして、土地の売却を検討する人も存在します。

 

土地計画区域を理解するための3つの名称

 

土地計画区域は、保留地と従前地と仮換地という3つの名称を理解することがカギとなります。

 

保留地

 

土地計画整理事業が進められると、元の土地から面積を減らされます。その減らされた分の土地は「保留地」と公園や道路といった公共設備の建設に使用されます。

 

その後、保留地は、組合もしくは区画整理事業者の手によって売却され、土地計画整理事業の費用の一部となります。

 

費用の内訳は、家屋の移転費用、それに伴う保障費、宅地や公園や道路の整備費用となっています。

 

とりあえず土地の面積は減少しますが、環境の整備によって、将来的に土地の評価額が上がるというロジックのもと、事業は進行していきます。

 

従前地・仮換地

 

従前地は、土地計画整理事業が開始される前の、移転をする前の土地のことです。

仮換地は、土地計画整理事業が完了した後に、移転予定の土地です。

 

売買可能な従前地と仮換地

 

従前地は、売却することができます。といっても実際には、従前地ではあるものの、移転後の仮換地の売買ということになります。

 

仮換地の売買取引では、従前地の住所および面積を基準として、売買契約が結ばれます。それから売買契約時の所有権移転登記に関しても、従前地にて行われることになります。

 

売買契約の時に売主は、「仮換地指定証明書」(仮換地の形状や状態や場所が記載されています)を買主に確認してもらうことで、引き渡し後のトラブルを防ぎます。
 

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従前地と仮換地の売買に関する3つの注意点

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従前地および借換地の売買には、3つの注意点があります。

1つは精算金、もうひとつは賦課金、3つ目は土地の査定です。

 

精算金

 

従前地と借換地の評価額は、同じ金額になることはありません。

そのため、組合と土地の所有者で精算金のやり取りをすることで、差額を調整することになります。

 

例えば、従前地の時点では、3000万円の評価額だった土地が、借換地となったことで2800万円に値下がりした場合、組合より所有者に対して差額の200万円が支払われることになります。

 

一方で、従前地の時点で3000万円の土地が、借換地になることで3200万円に値上がりした場合は、所有者から組合に対して差額の200万円を支払うことになります。

 

従前地および借換地の売買では、あらかじめ精算金の受け取りや支払いを、売主と買主のどちらかに担当させることを決めておきます。

 

賦課金

 

賦課金とは、保留地となった土地が当初の価格で売却することができなくなり、土地計画整理事業そのものが頓挫してしまった際に、組合員は賦課金を支払うことになります。

 

この場合の組合員は、土地計画区域に居住している全員が該当します。そのため、従前地を購入して所有者となった買主は、必然的に組合員となることから、賦課金を支払うリスクが発生します。

 

土地計画整理事業は、自治体が主導する計画なので、そうそう頓挫することはありませんが、万が一のことを想定して、売主は買主に賦課金のことを説明しておくことが求められます。

 

土地の査定

 

土地計画整理事業後には、周囲の土地よりも高い金額で売却できる可能性があります。

 

とはいえ、土地の査定は、不動産会社によって差があるため、一括査定を利用して、複数の不動産会社の中から、最も高い金額で査定してくれる不動産会社に、売却の仲介を依頼すると良いかもしれません。
 

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まとめ

 

土地計画区域に指定された土地は、保留地と従前地および借換地に分けられ、保留地は組合や区画整理事業社によって売却され、土地計画整理事業の費用の一部になります。

 

従前地および借換地に関しては、売却が可能であり、従前地から借換地に変化することで、土地の評価額が上昇するケースが多いようです。

 

売買契約の際には、精算金の担当を定めておいたり、賦課金についての説明をしておくことが取引をスムーズにするコツと言えるでしょう。

 

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