不動産会社との2種類の契約方法、仲介契約と代理契約について

16-11-03

不動産会社との2種類の契約方法、仲介契約と代理契約について

 

マンションなどの不動産を売買する時に、不動産会社を通して行う場合、仲介契約と代理契約の2種類の契約のうち、どちらかを選択することになります。

 

仲介契約とは

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不動産の売却で最も多い契約方法が仲介契約です。

売主と買主の中間に不動産会社が入って、売買取引の仲介をすることになります。

売買取引が成立しますと、売主と買主の両方から、不動産会社に対して仲介手数料が支払われます。

売主と買主にそれぞれ1社ずつ、不動産会社が仲介していることもあります。

 

仲介契約には3種類あり、専属専任媒介契約と専任媒介契約、そして一般媒介契約です。

 

専属専任媒介契約

 

1社の不動産会社のみと結べる仲介の契約(媒介契約)です。

契約してから5日以内に、レインズ(指定流通機構)への登録が義務付けられています。

1週間に1回、売主(もしくは買主)に対して、広告活動などの状況報告をする義務があります。

売主が自ら買主を見つけてきたとしても、必ず不動産会社を通して売買契約をしなければなりません。契約期間は3ヶ月です。

 

専任媒介契約

 

1社の不動産会社だけと結ぶことができる仲介の契約(媒介契約)です。

契約してから7日以内に、レインズ(指定流通機構)への登録が義務付けられています。

2週間に1回、売主(または買主)に対して、広告活動に関する報告をする義務があります。

専属専任媒介契約との違いは、売主が自ら買主を見つけてきた場合、不動産会社を通さずに売買契約ができる点です。こちらも契約期間は3ヶ月となっています。

 

一般媒介契約

 

複数の不動産会社と結ぶことができる仲介の契約方法です。(媒介契約)

レインズへの登録は義務付けられていないため、売主から「登録して欲しい」と、言う必要があります。

広告活動などの報告義務もなく、その都度、売主の方から連絡して確認することになります。買主を自身で見つけて自由に売買契約ができます。

契約期間は、行政指導によって3ヶ月間が推奨されています。

 

※よく似た内容の記事はこちら
不動産会社に支払う「仲介手数料」の相場はどれくらい?割引もありますか?

 

代理契約とは

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代理契約は、不動産会社が文字通り売主の「代理」となって、取引を進めていきます。

買主の立場から見ると、不動産会社=売主のように見えることになりますが、売買取引が成立しても、買主の方からは不動産会社に対して仲介手数料が支払われることはありません。

代理契約の場合、原則的に売主が買主の分も含めて仲介手数料を支払うことになります。

 

両手仲介

 

売主と買主の仲介を1社だけで行う仲介の方法です。

そのため、売主と買主の両方から仲介手数料が支払われるため、最大で2倍の収益となる可能性があります。

 

不動産会社によっては、どちらかの仲介手数料を無料にしたり、売主と買主の両方の仲介手数料を半額にするケースもあります。

 

1社だけで取引が進められるため、取引がシンプルになる点と、売主と買主、両方の意見が反映されやすい方法と言えるかもしれません。

 

片手仲介

 

売主と買主がお互い1社ずつの不動産会社と仲介の契約する方法です。

売買契約が成立した際には、売主は売主の契約した不動産会社に仲介手数料を支払い、買主は買主の契約した不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

 

2つの不動産会社が間に入るため、物件の引き渡し後のトラブルに関しても、2社が協力して解決に当たるため、売主側と買主側の両方にとって、ストレスが緩和される方法と言っても良いかもしれません。

 

両手仲介の問題点は「囲い込み」

 

売主と買主の間に1社だけで仲介する両手仲介は、取引がシンプルになるメリットもありますが、その一方で「囲い込み」という問題があります。

 

「囲い込み」による情報のコントロール

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1社だけで仲介できるため、レインズへの物件の情報登録を意図的に遅らせたり、レインズの登録後も他の不動産会社からの問い合わせに対して、嘘の情報を流したりするケースがあります。

 

他にも、レインズへの登録後、登録証明書が届いてから即座に登録を削除して、他の不動産会社からの情報を遮断することで、自社で買主を見つけるための時間稼ぎをします。

 

「囲い込み」による物件を値下げさせる方法

 

当初4000万円の売却価格がついた物件があるとします。仮にその物件を「3200万円なら購入できる」という買主の候補者がすでに不動産会社との間で決定している場合、時間をかけて物件が3200万円へと値下げさせるように誘導していきます。

 

すぐに800万円もの値下げというのは、売主も納得しないため、「なかなか買主が見つからない」ことにしておきます。

 

そして3400万円まで値下げをせざるを得ない状況となった時に、ここぞとばかりに「3200万円なら購入できる」という買主を紹介するのです。

「このまま待っていても、売れなくなる可能性が高いのだから、ここで売りましょう」として、3200万円の売買契約を成立させます。

 

確かに3200万円で売れたので、一見問題がないように見えるのですが、きちんと情報を公開していれば、もう少し高く売れたかもしれないし、もう少し早く売れたかもしれないのではないか?という疑惑を感じてしまうのではないかと思われます。

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信頼できる不動産会社や仲介業者を見極める基本

 

まとめ

 

2016年1月から「囲い込み」の防止の為、レインズではステータス管理が導入されました。これによって、売主からもレインズの登録がされていることはもちろん、物件の販売状況を確認することができるようになりました。

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