権利証を紛失したら土地や建物は売却できない?

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権利証を紛失したら土地や建物は売却できない?

 

土地の管理に欠かせないのが権利証。土地や建物など不動産の所有者を表す大切な証明書なので、もちろん売却する際にも提出を求められるでしょう。

 

売主から買い手に土地や建物を引き渡す際、「所有権の移転」で必要になるからです。

 

しかし、何らかの事情で権利証を紛失してしまった場合、その土地や建物は二度と売却できないのでしょうか。結論から申し上げると、権利証がなくても売却できます。

 

そこで今回のテーマは、売却したい土地や建物の権利証をなくした場合の対処法です。“万が一”に備えて覚えておくと便利かもしれませんね。

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権利証は再発行できない?

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不動産登記法では、権利証の再発行が認められていません。権利証とは、所有者の名義と不動産を登記した際に発行される登記済証のこと。

 

正しくは「登記済権利証」と言いますが、2004年以降は「登記識別情報通知書」という名目に変更されており、これが登記済権利証と同じ効力をもちます。

 

権利証には受付した年月日と受付番号が記載されており、登記されたことを証明する印鑑が押されています。これが登記済権利証の基本的なポイント。

 

登記識別情報通知書には“目隠しシール”が貼られており、12桁の英数字パスワード(識別番号)が隠されています。このパスワードは、自分の登記簿にアクセスするための暗号のようなものです。

 

確かに権利証は再発行できないと法律(不動産登記法)で定められていますが、権利証を紛失しても土地や建物を売却することは可能です。

 

たとえば地震や火事など災害で権利証を失った人は、土地が売れなくなると困りますよね。

 

そうした万が一の場合でも土地を売却できるように、権利証がなくても手続きする手段も法律では定められているのです。

 

それでは、権利証を紛失したときの対処法についてポイントをチェックしていきましょう。

 

実印と印鑑登録カードを確認

 

権利証を紛失した場合、盗まれた可能性が高いなら直ぐに実印と印鑑登録カードがあるかを確認することが最優先です。

 

この3点を盗まれると厄介なので、いくら探しても見当たらないなら市区町村の役場に連絡して印鑑証明書を発行しないように伝えること。

 

警察に紛失届を提出し、役場で印鑑登録カードの廃止と改印届の手続きを行いましょう。

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権利証がなくても土地を売却する方法

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不動産登記法23条に、権利証がない不動産の登記や売却を行う手続きとして次の3つが定められています。つまり、“再発行”の代用となる重要なポイント。

 

<司法書士に本人確認してもらう方法>

 

司法書士と面談して“不動産の所有者(名義人)が自分である”ことを証明し、「本人確認済の証明書」を作成してもらいましょう。

 

そして、登記の手続きも「同じ司法書士」が行うのがルールとして定められています。本人確認と登記の手続き、それぞれ別の司法書士に依頼するのは認められていません。

 

どちらの処理も同じ司法書士が行うのが条件です。本人確認の面談では身分証明書が必要になりますが、そのほかにも様々なことを質問されます。

 

司法書士によって質問の内容は異なりますが、基本的には「本人であるか?」と「本当に所有者なのか?」を確かめるための“尋問”だと思ってください。

 

証明書が権利証の代わりとなり、売却後の所有権の移転も問題なく手続きできるので権利証を紛失してしまった場合は一つ目の解決策として覚えておきましょう。

 

<公証人役場で本人確認してもらう方法>

 

司法書士ではなく、公証人役場で公証人に本人確認してもらう方法です。手続きには、身分証明書と印鑑証明書、登記申請の委任状が必要になります。

 

それらを持って公証人役場へ行き、公証人の目の前で登記申請の委任状に住所・氏名を記入したあと印鑑を押し、その委任状に交渉人が認証文を添付してもらうと完了。

 

認証文つきの委任状が本人確認の証明書となり、売却後の所有権の移転も問題なく手続きできるので権利証を紛失してしまった場合は二つ目の解決策として覚えておきましょう。

 

ちなみに、司法書士による面談での本人確認と証明書の作成は3万~5万円前後。事務所によって料金設定に差があるので、大よその目安として参考までに。公証人役場による本人確認と認証文の添付は3,500円です。

 

司法書士に本人確認してもらうよりも大幅に費用は抑えられますが、公証人役場での本人確認は手続きに関する手間や準備が伴うので、この方法を使う人は少ないようです。

 

<事前通知による売却の手続き>

 

はじめに言っておきますが、この方法はあまりオススメできません。理由は、買い手にストレスを与えるからです。

 

まず、権利証がない不動産を登記(所有権の移転)しようとすると、法務局から売主さんの住所に一通の郵便ハガキが届きます。

 

このハガキには、「あなたの所有する不動産が売却されようとしていますが問題ありませんか?」という知らせが書かれているので、「問題ありません。登記申請は事実です」という欄に署名・捺印してハガキを返送すれば手続が進められます。

 

ただし、2週間以内に返送しなければ無効となってしまいます。そして、この方法の厄介な点は最低でも2週間の間が空き、さらに法務局が手続きに要する時間も考慮すると処理が完了するまでの時間が長くなるということ。

 

買い手の立場になって考えると、登記が完了するまで心配でストレスです。しかも長い時間かかるとなれば、買い手に対して親切な方法とは言えませんよね。

 

こうした問題点があるため、事前通知による手続きをオススメできないわけです。その点、司法書士による本人確認や公証人役場での認証文はスムーズなので買い手に与えるストレスも少なくなります。

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権利証のない土地や建物でも売れる

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何らかの事情があって登記済権利証や登記識別情報通知書を紛失してしまった場合でも、法律で定められた手続きを行うことで問題なく売却できます。

 

しかし言うまでもありませんが、権利証があるほうが売却や登記の手続がスムーズに進められるので、無くさないように大切に管理しておくのがベスト。

 

いずれにしても、対処法を覚えておいて損はありません。緊急事態に備えて、登記済権利証や登記識別情報通知書を紛失したときの解決方法は覚えておきたいですね。

 

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