不動産の売買契約書で重要になる7つのステップと注意事項

16-10-93

不動産の売買契約書で重要になる7つのステップと注意事項

 

不動産を売却する際に、必要になるのが売買契約書です。高額な資産を取引するものなので、発生する金額も大きくなります。そのため、しっかりと契約書を交わしておく必要があるのですが、売買契約書について、売る側がしっかり把握をしていないままで認めてしまうと、後からトラブルにもつながります。売る側にとって不利な状態で契約を結ばれてしまう可能性もあるので、自分自身で売買契約書を隅から隅までチェックし、理解した上で契約を結ぶようにしましょう。

 

売買契約書で重要なポイントをご紹介します。

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売却する物件の表示

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売買契約書の始めに、売却物件が記載されます。登記簿に基づいて表示されるのですが、まずは売却物件が正しくなければ契約は始まりません。中には不動産業者は他の土地や建物と混ぜてしまって、違う売却物件を記載している、ということも全くないとはいえません。しっかり自分の目で確かめておきたいですね。

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売買金額や手付金

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買主は見つかったけれど、お金が受け取れない…ということにならないためにも、お金の確認は必須です。不動産会社が口で約束していた売買金額と、実際に売買契約書で記載される金額に相違がある可能性もあります。また手付金の金額も妥当かどうかもチェックします。手付金には解約手付・証約手付・違約手付という3種類があるので、どんな手付金なのか、というところまで確認しておくと安心です。

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土地の実測に関して

 

登記簿を確認すると、記載されている土地の面積と実際の土地の面積に差異があることもよくあります。売主が契約をしてから、引き渡しの間に実測をおこなう場合も多いですね。もしも実測の結果で登記簿の面積と違うとなると、その面積の差で売買代金を清算することになります。

 

大幅に変わってくることはありませんが、細かな差異によって代金の清算も発生することを知っておきましょう。

 

引き渡し時期や設備の引継ぎ

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買主側にいつまでに所有権や土地・建物を引き渡しするのか、ということが記載されます。基本的には代金の支払いと引き換えということになります。もしもそれ以外の引き渡し時期となるのであれば、明確にその理由を知っておきましょう。

 

また中古住宅の売却をする場合は、住宅内の設備、エアコンや照明なども設備として買主側に引き継ぐことが多いです。その際にトラブルは発生しやすいので、売主と買主の間で相違がないように、売買契約書でしっかりと記載しておくといいですね。

 

債務不履行による解除

 

買主もしくは売主が契約違反となった場合、契約を解除するときの条件も売買契約書に記載します。債務不履行となったら相手側は契約解除ができますし、契約に違反をした側が違約金を支払うことになっています。

 

買主側に契約違反があるかもしれませんし、反対に自分が知らない間に契約違反となっていた、という可能性もあります。その場合は契約解除をされる側になる場合もある、ということを把握しておきましょう。

 

ローン特約

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これは買主側に直接関係するもので、買主には責任がないのにローンの借り入れができなかった場合、契約違反となってしまわないようにローン特約がつけられている場合が多いです。もしも買主のローン審査が不調だった際、契約を無条件で解除できるというものです。

 

これは買主側に責任がない場合だけなので、ローン審査の手続きを怠ったとか、買主に落ち度がある場合は適用されません。売る側としては、ローンの審査を待たなくてはいけないので不安はあるでしょうし、せっかく決まっていた契約の解除となるのは辛いものですが、契約をする前に、本当にこの買主は信用できるか、を確かめておけるといいですね。

 

瑕疵担保責任

 

売却後に物件や土地に欠陥などが見つかった場合、売主がそれにたいしての損害を賠償する義務があります。ひどい欠陥になると、売却後であっても契約の解除も起こり得る問題です。

 

ただしずっと瑕疵担保責任が発生するわけではなく、売却からどれぐらいの期間なのか、どの範囲の欠陥なのか、ということを取り決めます。

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大事なのは、しっかり確認すること

 

売買契約書は、売主と買主にとって、とても大切な契約書です。売買契約書に基づいてすべてが決まります。何だか難しい言葉が書いてあるし…と読まずに契約をしてしまうと、後から知らなかった問題が発生するかもしれません。そうならないためにも、自分で確認しておくことはとても大事です。

 

もしも何か売買契約書に記載されている内容で問題があれば、曖昧にせず不動産会社に確認をとりましょう。不動産の売却は大きな取引になるので、後悔しないやり取りができるようにしたいですね。そしてまずは、信頼できる不動産会社を見つけることも大切です。

 

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