東京23区のマンション価格は2019年まで上昇傾向にあり。でも2021年以降は・・・

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東京23区のマンション価格は2019年まで上昇傾向にあり。でも2021年以降は・・・

 

 

東京で初の分譲マンションが売り出しを開始したのが1956年ということですから、それから60年の年月が経過したことになります。今では全国にマンション戸数は600万戸を超えているということですから、世界にも類を見ないようなマンション大国となっているのです。

 

中でも全国のマンションの4分の1が集中しているのが東京で、さらに23区内にはその9割が集中しているということです。

 

とかく、マンションの2020年問題というと東京五輪の年ですからそれに向けて地価、さらにはマンション価格が上昇しているということを指していると思われがちですが、問題はそれほど単純なものではないのです。

 

そこには東京都の人口が2020年にピークを迎えること、東京だけではなくマンション住民の高齢化が急速に進展していること、そのような様々な問題がからみあって、マンションなどの人気、さらには価格が膨張していき、2020年の五輪終了とともに、マンション熱が急速に縮みさらには人口減、高齢化率の上昇、価格の値崩れなど様々な問題が浮上してくるとされています。

 

ここでは2020年を境に何が起こるのかを探ってみます。

 

 

東京は住宅ミニバブル状態・・しかしその先は?

 

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不動産市場の2020年問題とは

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東京の2020年問題がここにきて大きく取り上げられています。先の国税調査でも東京は沖縄と並んで都道府県の中でも人口が増加しています。世界都市ランキングでも常に上位にいる東京ですが、そのような東京でも2020年は現在よりも人口が微減に転じることが予想されています。

 

したがって、現在の住宅バブルも2020年以降は住宅需要が減少に向かうと予測されているのです。

 

また、東京に限らず独居老人が増えている現状ではこれからさき、全国の空き家が820万戸にも登るとの調査結果も出ています。これは総住宅戸数の実に13%にもなるということで過去最高の空き家率がすでに予測されているのです。

 

客観的に考えてもこれだけの空き家が出ると、もはや新築住宅の必要性は低くなっていると考えてもいいでしょう。

 

また、東京五輪後は好景気の反動と失業者増加が懸念されています。もっとも現在が空前の好景気と考えている人は少なく、これ以上の景気の冷え込みが予想されること、消費税の税率アップの問題もからめて、先行きが暗いということで景況感は今でもそれほど良いとはいえないのです。

 

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マンション住民の高齢化

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マンションを考える上で一番の問題となっているのはマンション住民の高齢化です。一戸建てと違って、マンションに代々住もうという人は少ないでしょう。多くの場合は一世代だけの入居となるのです。

 

そうすると高齢者が亡くなるとその部屋は空き家になってしまいます。人気のマンションならわかりませんが、通常のマンションに次の買い手がすぐに付くとは考えにくく、それがマンション余りの現象に拍車をかけることとなります。

 

売れない空き家が増えることがマンションバブルの崩壊の引き金となることが予測されています。さらに東京に限らず日本全国でマンション住民の高齢化が進んでいます。今ではマンション世帯主の2割は70歳以上とされています。このことからもわかるように独居率が高いこと、世帯主の高齢化が進んでいるということからもこれから近い将来にマンションの空き家が飛躍的に増えることが予想されているのです。

 

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今回のバブル崩壊はわかりやすい

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景況感は薄いのですが、現在は紛れもなく住宅バブル、マンションバブルと言ってもいいでしょう。地方ではそれほど実感としてわかないかもしれませんが、東京のそれも23区内のマンションは非常によく売れているのです。これは少なくとも2020年までマンションの値下がりはないという投機判断もあるでしょう。

 

多くの人がマンションに群がる光景は1980年代から90年代初頭まで続いたバブルと似たような光景と言えるかもしれません。あれほどの規模は無くても、バブルは繰り返すということはこれまでの歴史でも十分に証明されているのです。

 

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2021年以降はどうなるの?

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2021年以降は紛れもなく東京五輪の特需がなくなり景気が冷え込むことが予測されています。これはどこのオリンピック開催都市を見ても同じような光景が見られました。勢いのあった北京でもそうだったのです。

 

そのときに東京23区で見られる光景はマンション価格の暴落でしょう。実際にそれを見越してこの1、2年をピークにマンション価格の上げ止まりが起こるかもしれません。

 

まとめ

2020年を待たずしてマンション価格の暴落が起こると予測する向きもあります。それでも2020年までは五輪景気などの景気の下支えがありますから、それほど大きな問題にはなりません。問題が明るみに出るのはやはり2021年以降と考える方が自然です。そのときまでにマンションをどうするのかしっかりと考える必要がありそうです。

 

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