不動産の売却に関係する「共有持分」と「共有持分・分割請求」の違いとは?

16-10-32

不動産の売却に関係する「共有持分」と「共有持分・分割請求」の違いとは?

 

共有持分というのは複数の人が一つの物件を共同で所有しているときにそれぞれの人がその物件について持っている所有権の割合を指します。複数の人が3人だった場合、共有持分はそれぞれ3分の1ということになります。

 

また、共有持分分割請求というのは、共有物の所有者はいつでも共有物の分割請求ができるということです。

 

この分割請求権というのは民法で定められているもので、物件の共有者の誰かが共有持分の分割請求の意思表示をした場合は、他の共有者はその共有物の分割について直ちに分割について協議を行い分割を実行する義務を負うということになっているのです。

 

これのどこが問題になるのかというと、同じ不動産を複数の人が共有している場合では、その不動産を売却して現金を手に入れたいと思う人がいても他の共有者が同意してくれないという事態が起こります。

 

このような場合も共有持分分割請求権を行使すれば共有不動産の売却、あるいは共有持分を他の共有者に買取をしてもらうことができるのです。ここでは共有持分、共有持分分割請求についてさらに深く考察します。

 

 

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不動産売却に関する共有持分と共有持分分割請求

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共有持分とは?

共有持分とは複数の人が一つに不動産物件を共同で所有している場合において一人がその物件に対して有する権利の割合を指しています。この共有持分というのはどのようなときに使われるのかというと、共有で所有している不動産の売却の際に使われます。

 

単独で所有しているほうが面倒ではないような気がするのですが、この共有持分にメリットがあるのは相続や譲渡に関しての場合です。

 

通常、相続や譲渡に関して税金がかかるのですが、特別控除として3千万円が認められています。それが共有持分になると一人一人に特別控除の3千万円が認められるということになるのです。

 

もっともこれにも条件があって、建物は共有せずに土地だけを共有していた場合にはそれぞれの特別控除は受けることができないとされているので注意が必要です。また、この特別控除を受けるためにはそれぞれに確定申告が必要になります。

 

手続きが手間になりますがそれに見合うくらいの優遇税制になるのですから手続きは必ずするようにしましょう。

 

 

 

共有持分・分割請求とは?

共有持分・分割請求というのは先に説明した共有持分を解消しようとするものです。分割請求権というように呼ぶこともありますから、共有状態をなくすための権利とも言えるのです。

 

これは、共有持分を持っていればどんなに少ない持分の分割であっても認められるものとされています。分割請求をされた場合は共有者間で協議をすることになるのですが、協議がなかなかまとまらない、あるいは決裂した場合は続いて訴訟提起をすることができます。さらに訴訟提起をしても話がつかない場合は裁判所が共有状態をなくすことを決める判決を出すことになります。

 

もっとも土地はともかく、建物を共有者の数だけが分割することはできません。この場合は強制的に物件を売却して、それと共有者の間で等分に分割するということになります。

 

強制的に売却というのはすなわち競売に出すということになります。競売物件はどうしても安く売却されることが多いです。ですから、分割協議を決裂させてしまって競売にかけるということは避けたほうがいいのは言うまでもありません。

 

物件を最終的に売却するのであれば、仲介業者に依頼したほうが競売にかけるよりも数倍は高い金額で売却することができますから、どのような場合でも競売という措置は避けたいものです。

 

 

共有不動産を残すデメリット

共有持分を有する不動産に対して、役所はそれぞれに←? 所有者に固定資産税を請求することはありません。共有者の中の一名にまとめて請求することになります。したがって固定資産税の納付通知書は共有者の中での代表者一人に送られることになるのです。

 

そうすると、その代表者は他の共有者に等分で分割した固定資産税の督促を行うのです。これは毎年のことになるので手続きが煩雑になってしまいます。また、共有者の一人が急に現金が必要になって共有している不動産物件の売却を求めた場合は、それに従わなくてはいけません。

 

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まとめ

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不動産物件を共有するということは、デメリットばかりに感じるかもしれませんが、相続などの物件価格が大きくなる場合は、節税対策として共有持分は非常に有効に機能します。メリットとしてはそれだけなのですが、それだけでも節税には絶大な効果を発揮します。

 

もっとも物件価格が大きなものになる以外は、出費がかさんでしまうということもしっかりと理解しておかなくてはいけません。また、分割請求とありますがすぐに請求ではなく、まずは協議から入ります。それから話し合いがうまくいかない場合は、初めて分割請求権の行使ということになるのです。

 

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