知らないと大損!住宅ローン滞納による「任意売却」と「競売」の違いとは

16-10-27

知らないと大損!住宅ローン滞納による「任意売却」と「競売」の違いとは

 

住宅ローンの滞納をするといずれは任意売却あるいは競売という手続きを踏まなくてはいけません。ここではその任意売却と競売の違いについて考えてみます。

 

一般的に任意売却は自主的に手続きをするものであって、競売は強制的に法的手続きを取らされるということになります。こう考えると任意売却のほうが少しでも自分に有利になるように考えられますが、その点も含めてこの両者の違いについて紹介します。

 

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住宅ローンの滞納による任意売却と競売はどっちがお得?

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住宅ローン滞納による競売とは

不幸にも住宅ローンの滞納をしてしまった場合、支払いを挽回できるのであればいいのですが、問題なのは住宅ローンの支払がどうしてもできない場合です。

 

黙っておくとそのまま、金融機関が裁判所を通して不動産を差し押さえされてしまい、住んでいた住宅がそのまま競売に出されて強制退去ということもあります。

 

物件を押さえられるだけではなく、家具や家電製品なども差し押さえの対象となりますから、まさに着の身着のままでの退去となるのです。当然裁判所の立ち入り調査が入りますし、裁判所へ出頭しなければいけません。

 

そこにはプライバシーの配慮は一切なく、住所氏名は公表されますし、不動産にも差し押さえの札などが貼られて周囲からもはっきりわかるような競売物件として公表されるのです。また、買主や銀行との交渉は不動産などの仲介業者が介在しませんのですべて自分でしなければいけません。

 

さらに大きな問題となるのは競売物件は高く売れないということです。評価額の半額程度と考えていいでしょう。

 

裏を返せば競売物件が売れる理由はそこにあります。ですから競売となった場合には返済できる債務は少なくなるケースがほとんどです。住宅は無くなったまま返済だけはしなくてはいけなくなってしまうのです。

 

住宅を退去する日も自分では決められず強制退去となります。もっとも、唯一の救いは手続きの手間が一切無く、すべてが裁判所や金融機関主導で行われることです。

 

 

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任意売却について

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競売と同様で任意売却についても不動産を手放すことには変わりはありません。しかし、競売と違って個々のケースで競売と任意売却は真逆と言ってもいいでしょう。

 

競売はほぼ強制的に進んで行くのに対して、任意売却はある程度売却側のペースで進んでいくと考えてもいいです。

 

任意売却の場合はまずは自主的手続きから始まるという点からして違いがあります。これは、住宅ローンが払えないから自分から手を挙げるということなのです。

 

任意売却が競売と大きく異なる点は、任意売却では裁判所が介在しないということです。差し押さえがないのですから当然なのですが、これだけでも精神的に大きく違います。裁判所に出頭することもありませんし、立ち入り調査もありません。

 

競売となると銀行からの印象は最も悪くなるのですが、任意売却については銀行の印象もそれほど悪くはないでしょう。また、任意売却のほうが問題解決に対しての時間が短いのもメリットと言えます。

 

交渉によっては、住宅に住み続けられる可能性もあります。住宅の売却も任意売却のほうが相場に近い価格で売ることができるので、返済する借金が多く、場合によっては残債が残らないケースもあります。

 

そして一番大きなメリットは退去日が強制ではなく自分で決めることができる点です。手続きの手間は任意売却のほうが多いのですが、自分のペースで交渉が進められることも大きなメリットと言えるでしょう。

 

任意売却の場合は競売と違って周囲に知られる心配が少ないです。これは精神的に大きな違いと考えてもいいでしょう。

 

家を失うことには変わりはないのですが、借金苦に悩む必要がなくなることは大きなストレスが無くなるということで、前向きに考えることができます。

 

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競売、任意売却についての考察

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住宅ローンの滞納を続けると、当然ですが金融機関から督促の通知が届きます。それに対して何ら策を講じずにいると3ヶ月~半年の滞納で競売ということになります。それまでに自分から手を挙げて任意売却の交渉に入ることがベストです。

 

手間がかかるかどうかで、競売にする理由はありません。どんな手間であっても任意売却の手続きを取ることが重要です。長い目で見ると競売にしたほうが損をすることは明白です。

 

競売であっても任意売却であっても自己破産をしない限り住宅ローンは残ります。競売や任意売却で返済金額が軽減されることはありません。家を売却、競売によってローンが軽減されるだけで、結果的に家を失うことになるのです。

 

 

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まとめ

法的強制力によって淡々と進められる競売よりも任意売却は金融機関との交渉の余地も残っています。さらには売却価格も任意売却のほうが高く売れることは間違いありません。

 

このことを考えても競売にする理由は何もないということがわかります。競売よりも任意売却で窮地を乗り切ることを考えたほうが得策なのです。

 

 

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