不動産の売却価格に直接影響する個別的要因とは?

不動産の売却価格はたとえ自分の家と全く同じ条件の隣の家が3000万円で売れたとしても、自分の家が3000万円で必ず売れるとは限りません。

そこにはどういった要因があるのでしょうか

まず、不動産屋が物件の査定をする場合に重要視している部分から紐解いていきたいと思います。

例えば、不動産会社にお客様から大阪市内の戸建ての売却依頼が来たところからスタートします。

大阪市内は比較的需要が多い地域ですので、査定額も期待できそうですが、必ず売れるかというとそうではありません。

まず需要がある売りやすい条件としては、最悪その物件を解体した後も「建替えが可能である事」必須です。

建替えが可能である事って、単に家を解体して建てたらいいだけじゃないの?

そう思いますよね!でも実は、家を建てる際には色々なルールがあるんです。

そのルールは建築基準法という法律で定められています。

建築基準法に違反する物件が多く存在していることは事実ですが、こういった物件は次に購入する方が銀行からの融資を受けることが困難であったり、行政からの指示や警告が行われ、最悪の場合取り壊しされるケースもあるため、なかなか需要が見込めません。

では、建築基準法ではどのように定められているのでしょうか。

まず、その不動産物件が前面道路に何メートル接道しているかが大切です。

前面道路に2m以上接道していないと、その物件は再建築できないと定められています。

1m99cmでもだめです。ここをまず初めに押さえておきましょう。

次に重要になってくるのは、接道している道路の幅員です。

4m以上幅がないと、前面道路が弱い(価値が低い)とされ、査定での減額の対象になります。

また、このような細かなルールで、道路にも種類があります。ここが重要になってきますのでしっかりと知っていただきたいと思います。

道路の種類

42条1項1号 道路法による道路

国道、府道、市道のみで構成された道路幅4m以上の道路

42条1項2号 都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業法又は都市再開発法等による道路

都市計画として決定される都市計画事業・土地区画整理事業等により築造された道路

42条1項3号 法施行の際すでにあった道

都市計画区域の決定を受けたとき(建築基準法、施行の日にすでに都市計画区域の指定を受けていた区域については建築基準法施行の日)に現に存在する道路幅4m以上ある道

42条1項4号

道路法、都市計画法、土地区画整理法又は都市再開発法等で2年以内に事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの 実際には道路としての効用はまだ果たしてなく、2年以内にその事業が執行されるものとして特定行政庁が指定したもの

42条1項5号

土地を建築物の敷地として利用するため、政令で定める基準に適合する私道を築造し、特定行政庁から指定を受けたもの 道の基準は政令で定めるほか、土地の状況等により各特定行政庁で政令と異なる基準を定めることができる(位置指定道路) (道に関する基準)

42条2項

法施行の際、現に建物が立ち並んでいた道路幅4m未満の道で特定行政庁が指定したもの 道路の中心線から2mの線をその道路の境界線とみなす。但し道路の片側が、がけ地、川、線路等に沿ってある場合は道路の反対側から一方後退4mの線を道路の境界線とみなす

附則5項

市街地建築物法第7条但書きによって指定された建築線で、その間の距離が4m以上のもの 道路法による道路のみで構成された道路幅4m未満の道路。但し書き道路は、個人が所有している個人名義の場合が多く、通行する場合や掘削する場合には、所有者の同意が必要になってくるため、基本的には建築しづらい。

上記が、建築基準法の道路です。

前面道路の種類が下に行くほど、道路としての価値が弱く(悪く)なってきます。比例し査定額も変ります。

周辺環境や用途地域も査定額に影響します

価格が上がるとされている周辺環境
  • 大規模な区画整理された住宅地
  • 大規模な商業施設や複合施設の近くにあるニュータウンの様にさまざまな施設がそろっている街
  • 商店街などの近くの住宅地
  • 複数の路線や駅を利用できる住宅地
価格が下がるとされている周辺環境
  • 墓地
  • 葬儀場
  • 火葬場
  • ゴミ処理場
  • 下水処理場
  • 風俗営業店
  • 線路
  • 大きな道路
  • 工場
  • 飛行場
  • ヘリポート
  • 牛舎や鶏舎など
  • 送電線や変電所など
一般的に嫌悪されやすい環境
  • 過去に氾濫のあった川のそばや低地
  • 傾斜地や山・丘陵の北側の土地
  • 工場や資材置き場・ダンプなどの大型車両の駐車場などが点在する地域
  • 過去に、事件・事故などが起きた土地・場所

用途地域も査定金額に影響します

土地には、都市計画法という法律によって種類が決められております。

大きく分けて2つ

市街化区域と市街化調整区域があります。

市街化区域….

既に市街地を形成している区域と、10年以内に計画的に市街化を進める地域。

市街化調整区域….

農業・林業・漁業などに従事する方々が暮らしている地域や、その業務を行うために必要な建物以外の建築を抑制し、市街化を抑制するべき地域。

住んでいる物件が市街化調整区域だった場合は、売却が困難になるケースがあります。

ハザードマップに指定されている場合も査定金額に影響します

洪水ハザードマップ

予測される浸水の区域と水深

高潮ハザードマップ

海岸線および河川両岸で、気圧の低下による波浪で浸水する可能性

津波ハザードマップ

想定される津波(最大)が発生した場合の浸水深と危険度

土砂災害ハザードマップ

土石流、急傾斜地の崩壊、地滑りなどの土砂災害について

などの種類がありますが、上記のようなハザードマップに指定されている場合も価格は下がります。

参考ページ

不動産の売却価格に影響する?ハザードマップの種類と地価との関係

以上、知っているのと知っていないのでは大きく影響してくる不動産売却

知識をつけて、賢い不動産売却をしましょう!

 

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