任意売却の「リースバック」って何?効果的に住宅ローンを整理する方法

16-10-10

任意売却の「リースバック」って何?効果的に住宅ローンを整理する方法

 

任意売却というものをご存知でしょうか?所持している不動産のローンを支払うことが困難になった際に、不動産コンサルタントを通して不動産を売却するのですが、ローンが残っていて抵当権がはずれていない場合でも不動産の売却ができるという仕組みです。

 

通常ローンが返済できなくなった場合には、抵当権によって不動産が競売にかけられますが、競売による落札価格は不動産の売却と比較するとかなり低くなります。不動産を手放すことで得た金額をローン返済に充てることができることを考えると、競売よりも大きな金額で物件を売ることができる任意売却は、不動産のローンに困っている方にとってはかなり助かる仕組みになっています。

 

ですが更に「リースバック」という仕組みが昨今注目を集めています。住宅ローンに悩んでいるという方は、このリースバックについても詳しく知っておくべきでしょう。任意売却の進化形ともいえるこの仕組みについてご紹介します。

 

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リースバックとは一体どんな仕組みなのか?

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正式には「セル・アンド・リースバック」という名称のもので、不動産コンサルタントを通して不動産を売却した後、その不動産の買い手と賃貸契約を結ぶことによって、不動産に住み続けることができるという仕組みです。この場合不動産を買い取るのは個人投資家や投資会社となります。

 

住宅ローンの支払いが厳しくても、やはり住み慣れた家にこれからも住んでいきたいと思う方は多いでしょう。折角ローンを組んで手に入れたマイホームですから、愛着があるのは当然です。また、自宅と店舗が一体になっていた場合、店舗が移動することによって今までのお客様を失くしてしまうということにもなります。そういった場合にはやはりその場所に住み続けたいものです。

 

リースバックを利用すれば引っ越しなどをする必要もなく、自宅を賃貸物件として借りることができます。更にまとまった資金が準備できた場合には、その不動産をまた買い戻すということもできるのです。

 

 

リースバックを利用して本当に楽になるのか?

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ですが賃貸物件として借りることを考えると、住宅ローンがなくなったとしても、家賃を払わなければならないということになります。結局住宅のために毎月支払わなければならない金額が発生するのなら、結果的には変わらないと思われるかもしれません。

 

ですが、毎月の住宅ローンと比較すると家賃の相場の方が低くなることが多いと言われています。そして住宅ローンにはボーナス払いというものがありますので、年2回のボーナス払いがなくなるだけでもかなり出費は変わってきます。

 

もちろん、住宅ローン返済額と家賃が同等の金額になってしまうということも考えられますし、そもそも不動産の買い手が見つからないという場合もあります。100%うまくいくというものではありませんが、任意売却を考えている方なら、リースバックを試してみる価値はあるのではないでしょうか。

 

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リースバックのメリットとデメリット

リースバックは住宅ローンの返済に困った際には、非常に有効な手段の様に思えます。ですがやはりメリットもあればデメリットも存在しますから、この両方について知っておく必要があります。

 

メリットについて

やはり今までの住み慣れた家に住むことができて、引っ越しをしなくても良いというのが一番のメリットとなるでしょう。また、リースバックを利用した不動産売却では、インターネットや広告といった媒体での販売活動はされません。ですから、隣人に不動産を売却したことを知られることなく、そのまま住み続けることができます。将来的に買い戻しができるというのも大きなメリットと言えるでしょう。

 

デメリットについて

一番のデメリットは賃貸物件となるため、家賃が発生するということです。元々自分の家であったところに住んでいるのに、家賃を払わなければならないという状況になってしまいます。もう1つのデメリットとして、売却したときの価格と比較すると、買い戻しをするときの金額は高くなる傾向があることです。これは確実に言えることではありませんが、高くなる可能性も十分にあると思っておかなければなりません。

 

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リースバックを成功させるには投資家の見極めが重要

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リースバックのメリットである買い戻しについてですが、これを成功させるためには不動産を買い取ってくれる投資家をしっかりと見極めることがコツとなります。信頼関係を築くことができない投資家に売却してしまった場合、実際に買い戻そうと思った時に、かなり高い金額を提示されるという可能性もあるからです。

 

更に買い戻しのときだけではなく、賃貸として住み続けている間に、家賃の値上げをされるといった可能性もあります。その様なトラブルが起こる可能性は否定できませんから、リースバックを成功させるには信頼することができる投資家かどうかということを見極めることが大切になってきます。

 

リースバックにはこのようにリスクやデメリットも確かにあります。ですが、信頼できる投資家に売却することができれば、一時的に不動産を売却することで生計の立て直しができ、将来的に不動産を買い戻すこともできるという、大変便利な仕組みと言えるでしょう。

 

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