解決策が知りたい!売りたくても売れない問題を抱える物件5パターン

16-10-03

所有している不動産を売りたいけれど売れない事情がある。実はそんな悩みを抱えている不動産所有者は多いのではないでしょうか?不動産自体が劣化していたり、樹木が越境していたり、埋設管が他人の土地を通っていたりといった場合も往々にしてあります。そんな問題を抱えた不動産の売却はどうすれば良いのでしょうか?問題を抱える物件を売却する際の解決策についてご紹介します。

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外壁にひび割れ、外壁塗装の劣化がある場合

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これは見た目にもわかりやすいもので、非常に多いパターンだと思います。壁や外壁、屋根などに劣化があった場合にはやはり不動産に対する第一印象は悪くなってしまうものです。

 

この様に見た目にわかりやすい劣化があった場合には、一番確実な方法はリフォームをしてしまうことです。ですがリフォームをするとなると何百万円という費用が掛かってしまう場合もありますし、その価格を売却価格に上乗せできるかというと、できない場合も多いので無駄に費用が掛かってしまうことになります。

 

ですから、こういった場合は不動産仲介業者ではなく不動産買取業者に直接買い取ってもらう方が、売却価格が高くなるということもあります。買取業者は買い取ってからリフォームを行っているので、劣化があっても大丈夫です。仲介業者に依頼するのであれば、リノベーションを希望している買い手を探してもらうことが一番です。

 

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二世帯住宅

二世帯住宅は問題を抱えている不動産というわけではありませんが、売れにくい物件であることは間違いありません。普通の一家族で住む場合には玄関や風呂、トイレなどは1つで十分ですので二世帯住宅は広くなりすぎます。更に二世帯住宅の場合には二世帯分の意見が不動産の購入に反映されますので、その分購入のための条件が難しくなるということもあります。

 

ですが売却前に玄関や風呂、トイレを1つにするというのは現実的ではありませんし、何よりも相当な費用が掛かってきてしまいます。売却に際しては一世帯の住宅と同じ価格で販売するというくらいの感覚で売却する方が賢明です。そして二世帯住宅のアピールポイントを上手に伝えることができる営業マンに出会えるかどうかということも大切なポイントです。

 

また、こちらも不動産買取業者に買い取りを依頼することによって、正当な価格で買い取ってもらうことができます。

 

隣の家の樹木や建物が越境している場合

白い柵

これも非常に多いパターンでしょう。特に樹木は成長しますし、看板や屋根の先などが越境していたというパターンも多く見受けられます。買い手としてはできれば避けたい物件でもありますし、売却した後に隣の家とのトラブルの元にもなってしまいかねませんので、売却前に必ずはっきりさせておきたいところです。

 

まずは土地家屋調査士に依頼して、自分の土地の境界を確定してもらうこと、そして越境している部分について覚書を作成してもらうことです。売却前に越境を解消しておきたいところですが、それが難しい場合は今後問題があった場合の対処法について隣人と取り決めをしておきましょう。樹木が更に伸びてきた場合の対処法、建て替えの際には越境しないこと、売却によって土地の所有者が変更になってもこれらの内容を継承することなどを約束しておくことが大切です。

 

違反建築物である場合

違反建築物はある程度の年数が経過した物件である場合、実は比較的多く見受けられるもので、所有者自身も違反建築物であると気づいていないこともあります。法令が改正されたことによって違反建築物になってしまうという場合もあり得ますし、増築を行った結果、建蔽率や容積率が制限を超えてしまった、斜線制限に抵触したということもあり得ます。

 

違反建築物を売却することは禁止されてはいませんが、もちろん違反建築物であることは買い手に伝えなければいけません。売却に関しては法律に抵触していてもこの物件が魅力的だと思ってもらうことが必要です。そのためにはその不動産のメリットを見つけ、上手にアピールすることができる営業マンに担当してもらうということが大切です。また、違反建築物を購入する際には銀行の融資対象外になるため、それに見合った買い手を見つけてもらうということも必要になってきます。

 

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住宅ローンが残っている物件

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住宅ローンが残っていると、通常売却は難しくなります。法律的には売却は許可されているのですが、ローンが残っている物件を購入したいという買い手を見つけることがとても難しいのです。

 

ですが任意売却という仕組みを利用すれば売却することはできます。任意売却は債権者と債務者の間に不動産コンサルタントが入り、調整を行うことによって三者が納得できる価格で不動産を売却するという方法です。

 

もうひとつ、不動産買取業者を利用するという方法もあります。不動産業者が直接不動産を買い取るという方法ですが、住宅ローンが残っている不動産であっても買い取ってくれる業者は多くなっています。すぐに取引が完了して、現金化ができるというメリットもあります。

 

問題のある物件を売却するための解決策を5つご紹介しました。いずれも売りにくい物件ではありますが、売り主の対処の仕方と不動産業者の担当者の手腕で、売却することは十分に可能です。また、住宅ローンが残っている物件のところでご紹介した不動産買取業者は、売却の難しい不動産でも積極的に買い取ってくれる可能性が高いでしょう。

 

この様な物件を売却したいという方は、一度不動産業者に相談してみることをお勧めします。

 

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