都心と何が違うの?地方の不動産物件選び

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不動産投資がにぎわっている今、都心以外でも賃貸経営・不動産投資を考えている人が増えているようです。

しかしその一方で、現在の地方では収益があがらないのでは?と不安を抱え、なかなか購入に踏み切れないという方も多いのではないでしょうか。

地方で投資用不動産を購入するとき、都心と同じ戦略で行くと失敗してしまう確率が高いのは確かです。土地柄によって不動産選びは大きく変わってきます。

そして不動産投資本などを参考にして「都心ならば必ず成功する」と考える方もいますが、そうとも限らないのが不動産投資です。

都心には都心のメリット・デメリットが、そして地方にも地方だからこそのメリット・デメリットがあります。

地方で投資用不動産を購入するときも、選び方さえ間違えなければ大きく失敗することはありません。

今回は、都心と地方で異なる投資用不動産選びについて、そして最終的に不動産を売却するときに気をつけたいことまでを網羅し解説していきます。

都心と地方のメリット・デメリット

都心と地方での投資用不動産選びは、それぞれのメリットとデメリットを知ることで見えてきます。

まずは都心と地方、それぞれにおける不動産投資のメリットとデメリットについてみていきましょう。

都心のメリット

不動産投資をするなら都心に限ると誰もが口をそろえて言いますが、その理由は都心の「人口の多さ」にあります。

賃貸物件は、そこに人が住んで初めて収益を得ることができます。都心では人口の多さから常に需要があり、空室のリスクが少ないというのが最も大きなメリットと言えるでしょう。

また、都心では特に広告費にお金をかけなくても人が自然と集まるというのも魅力です。需要がある分賃料も高く設定できますし、都心での賃貸経営は素人でも割と簡単に収益をあげられます。

これが、多くの不動産投資家が都心に狙いを定めている理由です。

都心に仕事が集中し、人口が過密状態である間は不動産投資も失敗することがほとんどありません。

都心のデメリット

しかし都心では地価が高騰し「不動産自体が高額」という最大のデメリットがあります。投資用不動産を購入しようとしても、購入金額が高額になりすぎてしまい一般人には到底手が出せません。

多額のローンを借入することができても、不動産投資が少しでも傾けば破産してしまう可能性もあります。

それにいくら都心部の賃料が高いと言っても、もともとの購入費用が高額であれば利回りは思ったほど出ません。

そして購入費用を賃料で補おうとすると、賃料が高額になりすぎてしまい、空室リスクが高まってしまいます。

需要が多い都心部であっても、競合の多い地区では賃料をさげなければ空室を多く出してしまう恐れがあります。どこかの不動産会社が同程度の物件の賃料を下げてしまえば、こちらも下げざるを得ないのです。

そして都会の一人暮らし用ワンルームでは、「事故物件の確立が上昇する」というデメリットもありますので注意しましょう。事故物件は年齢に関係なく、若い年代から高齢者までそれぞれにリスクがあります。

事故物件になってしまうと、賃料による収入が大幅に減るほか、部屋の原状回復費用もとられてしまいます。「都心にあるのはうまみだけではない」ということを念頭に入れておかなければ、いくら失敗の少ない都心の不動産投資でも危険だ、ということです。

地方のメリット

地方の投資用不動産のメリットは、何よりも価格がお手頃で購入が容易である点です。

そして購入費用が安いからと言って、賃料も安いという訳ではありません。たとえ田舎であっても、ある程度の賃料に設定することができますので結果的に利回りは都心よりも良くなることもあるでしょう。

不動産自体が安いということは、購入時のローンも少額で済ませることができますから、利息も含めたローンのトータル支払額まで考えると都心よりも安全な投資ができると言えます。

地方でも駅の近くや大型商業施設の近くであれば、人気も高く空室リスクも小さくなります。さらに単身用なら建設費用や維持費用も安く、地方でも入居率が高いのでおすすめです。

地方のデメリット

地方での不動産投資のデメリットは、「将来性が不透明」という部分にあります。

地方では過疎により駅がなくなってしまうこともありますし、商業施設もいずれは移転、もしくは倒産してしまうこともあります。

また、地方では徐々に栄えている場所が移動していくという特徴もあり、今購入した投資用不動産が、将来でも同じように需要があるとは言い切れません。

需要がなくなれば賃料も値下げ、さらには空室も出てきますので、その結果投資としては失敗してしまうこともあります。

また、賃料の下落スピードが都心よりも早いため、割と新しい賃貸不動産でも早い段階から値下げせざるを得ないというデメリットがあることも覚えておきましょう。

地方で不動産を選ぶために必要なこと

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ここからは、地方の投資用不動産を選ぶために必要なことについてご紹介します。

都心よりも価値が不安定な地方の不動産を選ぶために、必要な考え方とはどのようなものなのでしょうか?詳しくみていきましょう。

将来売却したときのことまで視野に入れて購入する

地方の投資用不動産を購入するときには、必ず将来売却しやすい物件かどうかよく考えて購入する必要があります。

地方の不動産で、売却しやすいのは築年数が古くてもきれいな物件です。つまり、不動産は定期的に修繕・リフォームしきれいに保つことが大切になります。

しかし、立地によってはいくら手入れしてもすぐに傷んでしまうこともあります。例えば物件の裏に森があり常に湿気がある、または海のそばにある物件がそうです。

山ではシロアリ被害や害獣被害もありますし、海のそばでは海風によって建材がすぐに傷んでしまうでしょう。

山や海に近い物件は、このように傷みやすいばかりではなく空室リスクも高いため、よほど景観が良くなければ購入はおすすめできません。

郊外は土地が安く、手を出したくなってしまう心理もわかります。しかし例え土地が安く購入しやすい不動産であっても、安易に手を出すのはやめておいた方がいいでしょう。

単に価格で選んではいけない

中古の投資用不動産を購入するときには、簡単に安い物件に飛びついてはいけません。

だからと言って、高ければいい物件とは言えないのが難しいところです。例えば利回りは全くよくないけれど、外観や内装にお金をかけ過ぎてしまった中古物件は販売価格が高く、利回りはよくない、ということがあります。

中古の投資用不動産を購入するときには、利回りをきちんと計算してからにしておくと安心です。利回りについてわからないときには、販売している不動産会社に相談してみるといいでしょう。

その地域に必要な物件を見極める

その地域にとって、いま必要な物件を見極めることも大切です。

大きな工場があるとファミリー層が良く集まりますので、ファミリー向けの賃貸に人気が集中することが予想できます。

地方の中でも街の中心部では単身者に人気ですし、郊外で賃料の割に広い間取りを確保できればファミリー層の需要が高まります。

地方の郊外は戸建てが人気という思い込みがあるようですが、実際には転勤族の家庭や戸建てを持てない層も一定数ありますから、一度どのような需要があるのか調査してから投資用物件を購入または建築するといいでしょう。

人脈から得られる情報の大切さ

物件の需要を調べるだけではなく、賃貸経営をする上では人とのつながりも大切になります。

投資用不動産を購入するまでに、不動産関係の人脈を作り、現在の市場動向や需要の変化などをいち早くキャッチできるようにしておきましょう。

不動産のプロから得られる情報は、不動産投資本やネットでは得られないようなものも数多くあります。

これから発展しそうな地区、これから廃れていきそうな地区、賃料が高め・安めな地区など、「その地方ならではの」細かい情報を集めておくことをおすすめします。

確かな物件の目利き

地方にある投資用不動産を中古で購入するのなら、確かな目利きが必要です。

間取りや図面だけで判断すると、将来的に必要になるリフォーム代や修繕費で赤字になってしまう可能性もあります。

これからどのぐらい持ちそうか、手入れが行き届いているか、設備は適宜更新されているのかよく見極めましょう。

自分だけでは難しいと感じた時には、不動産に詳しい知り合いなどにも見て判断してもらうと安心です。

あなたの不動産は都心?田舎?

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ここからは、これから賃貸物件を売却する人に向けて「都心と田舎で変わる販売戦略」についてお話ししていきます。

都心でより得する売却方法とは何なのか、田舎での売却で損をしないためにできることはあるのか、詳しくみていきましょう。

都心の不動産を売却したいとき

都心の不動産を売却するとき、多くの人は全く苦労せず売却することができるでしょう。都心の物件には常に人気で需要がありますから、売れる確率もおのずと高くなります。

少々難のある物件でも、自信をもって売却してください。

より高く売りたいのであれば、物件はきれいに保てるよういつも修繕や管理に気を配りましょう。

売却の相談は、1社だけではなく複数の不動産会社に行い、最も査定額の高い会社を選ぶのも一つの手です。

都心の場合には、「満室の状態で物件を売る」のが正しいとは言い切れません。入居者が全くいない状態の物件をリフォームし、賃料を上乗せして利用したい層もあるからです。

現在入居者がいるのにも関わらず、全室空室で売却したい場合には、入居者全員に立ち退いてもらう必要が出てきます。貸主の個人的な理由による立ち退きは、借主の合意を得なければ実現しません。

借主の合意を得るためには、「立ち退き料」を支払う必要が出てくるでしょう。立ち退き料は引っ越し代金に加え、なかなか合意を得られなかった場合にはさらに上乗せした立ち退き料が必要であると考えておきましょう。

さらに都心の不動産売却で注意したいのが、「相場よりも安くすると逆に買い手がつかない」可能性があることです。

相場よりも安い物件は大きな問題があるのでは?と敬遠されてしまいます。それどころか、都心の物件は相場よりも高く売れる可能性もありますから、強気で売却していきましょう。

地方の不動産を売却したいとき

地方の不動産を売却するときには、まず「買い手はすぐにあらわれない」ことも視野に入れて活動しなければいけません。

地方の賃貸物件は、「空室ゼロ」で「すぐに利益を上げられる」ということをアピールしておきましょう。都心の不動産とは異なり、入居者なしよりも満室の方が売れる傾向にあります。

利回りの高さも強調してください。さらに物件は常にきれいに保ち、売却の時には今までに培ったすべての人脈に働きかけておきましょう。

「半年たっても買い手があらわれない」など、この先の販売に不安を感じた時には、早めに不動産買取業者に買取依頼してしまいましょう。

不動産買取業者は一般的にマイホーム向けと思われていますが、賃貸物件を得意とする買取業者も多く存在しています。

不動産買取業者は、会社ごとに買取物件に得意な種類と不得意な種類がありますので、必ず「賃貸物件も買取可能」な買取業者に買取依頼をしてください。

*よく似た内容の記事はこちら
地方の土地は維持したほうがいい?それとも売却?どうすれば有効活用できる?

まとめ

都心と地方の投資用不動産の違いについて、いかがでしたでしょうか。

不動産投資という観点から見ると、一概に都心部だから良い、地方だから利益が出ないといったことはありません。

なぜなら住宅を借りたい「人」は、日本全国どこにでもいます。そこに住みたい人がいる限り、必ずチャンスは転がっているのです。

但し、リスクについても同じように、都心と地方どちらにもついて回ってきます。

都心の物件はとても魅力的ですが、初期投資にかかる費用が大きすぎて、ローンで首がまわらなくなる可能性も考えられます。

一方地方は初期投資が抑えられるものの、長期的な収益については物件によりけり、運もあるでしょう。

都心と地方、どちらの不動産を選ぶにせよ、投資に無理が出てきた時には素早く売却することをおすすめします。売り出しても買い手が見つからなかったときや、ローン返済ですぐにでもお金が必要な時には、買取専門業者に買い取ってもらうようにしましょう。

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