あなたは知っていますか?土地活用のメリット・デメリット

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あり余る資産を持っている、予期せぬことで資産が膨大になってしまった、そんな方たちの中には土地活用に踏み出そうとする人も多くいます。

相続税をはじめ、各種税金の節税に大きな力を発揮する土地活用ですが、その種類は多く、何を基準に選べばいいのかわかりにくいという側面も持っています。

土地活用の種類は、賃貸アパートの経営、マンション経営、駐車場経営、貸店舗や貸しビル、オフィスビル建築、借地・・・と実に多様です。

資産が多いのなら土地活用で資産の分配を!と促す人も多くいるでしょうが、土地活用にはメリットばかりではなくデメリットもあることを忘れてはいけません。

今回は、土地活用の基礎知識からそのメリットデメリット、土地活用における注意点などをよく知り賢く土地活用するための情報をまとめましたのでご覧ください。

土地活用とは?

まずは土地活用の基礎知識についてご紹介します。土地活用について、知らないままでは終わらせずに正しい知識を蓄えておきましょう。

土地活用とは

土地活用とは、土地を利用して収益を得ることのすべてを言います。土地活用の種類によっては、収益が短期で終わってしまうものもありますし、長期的に安定した収益を得られるものもあります。

短期的な収入として代表されるのが「土地の売却」ですが、一時的に大きな現金を得るかわりに、多額の不動産譲渡税を支払わなければいけない可能性を孕んでいます。

土地活用は、資産状況や自分の現状をよく考えて行わなければ失敗することもありますので、土地活用についてよくわからない、という方は不動産会社などの専門家に相談してから実行するといいでしょう。

土地活用するなら知っておくべきことは?

土地活用をするなら、最低限「土地そのままでも活用できる」方法があること、「土地の上に建物を建てる活用」方法もあることを知っておきましょう。

土地をそのままで活用する場合、元々所持している土地であれば初期投資が少なく済みます。月極駐車場であれば管理人も必要ありませんし、最低限の設備と考えれば、コンクリートで整地せずに砂利を敷いて転圧するだけの簡易的な青空駐車場でも十分需要はあります。

土地の上に建物を建てる場合、建設費用が必要となり初期投資額は大きなものとなります。しかし駐車場よりも毎月の収益は大きくなりますし、新築の貸家は120㎡までなら新築後5年間の固定資産税額が二分の一になるという軽減措置があります(平成30年3月31日までに新築した場合)。

そして土地活用をする上で必ず知っておきたいのが「確定申告」についてです。

給与所得に加え、経費を引いた不動産所得が年間20万円以上ある場合、会社による所得申告のほかに、不動産所得のあった翌年の2~3月に確定申告をしなければいけません。

多額の不動産収入があるのにもかかわらず確定申告をしない場合、脱税とされ大きな追徴課税を課せられてしまうこともありますので忘れずに確定申告を行いましょう。

土地活用の必要性について

ここで土地活用の必要性について、改めて考えてみましょう。

まず現金としての資産に余裕がある場合には、貸家を建てたり、土地を購入して駐車場を経営したりなど、土地活用をすることで更なる収益を生みます。

また元々土地を持っている方の場合、土地をそのままにしておくと固定資産税も相続税も高くなってしまいますが、その上に貸家を建てることで安定収入を生むほか、将来的な相続税を節税することが可能です。

さらに土地だけは持っているものの、貸家を建てるだけの資金的余裕がないときには、そのまま売却してしまうこともできますし、不動産会社と「等価交換」という形で土地を活用することもできます。

等価交換では、土地を不動産会社に売却する代わりに、その後不動産会社が建てたマンションの一部を所有し、自分の住居とするほか賃貸としての運営も可能です。

「土地活用」と聞くと、多くの人は1~2パターンの活用方法しか想像できませんが、その人の資産状況により様々な方法で土地活用ができるのです。

余っている土地がある、現金としての資産を減らしておきたい、という方はまず土地活用の方法とそのメリット・デメリットをよく知り、有効活用できる方法を模索してみてください。

土地活用の種類

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ここからは、数多くある土地活用の種類とその特徴をご紹介します。

売却

土地活用をする上で、「すぐに現金が欲しい」というときに使える方法が「土地を売却」してしまうことです。

土地活用の一つの種類ではありますが、売却による利益は一度しかなく、あまりいい方法とは言えません。

駐車場経営

更地をそのまま駐車場にして経営する、という方法もあります。駐車場経営では、ひと月ごとに賃貸する「月極駐車場」、繁華街など車の出入りが激しい場所では「時間貸駐車場」いわゆるコインパーキング、建物を建てる「立体駐車場」や、土地をそのまま駐車場にしてしまう「青空駐車場」など、その形態・種類は様々です。

管理自体は駐車場運営会社に委託してしまうこともできますし、自分自身で管理することもできます。

等価交換で収益物件

所有している土地と、新築の建物を「等価交換」するという土地活用法もあります。

等価交換では、少ない元手で収益の出る賃貸物件を手に入れることが可能です。しかし建築した収益物件すべてを所有できるわけではなく、殆どは不動産会社が所有し、一部分だけを元の土地所有者が所有するという形になります。

土地についても、すべてが不動産会社に渡るわけではなく、一部分は元の土地所有者が所有することになります。

等価交換であれば土地のすべてを失うことがなく、さらに建物部分は自分の住居としても利用可能です。

収益物件を自費で建てる

全くの自費でマンションやアパートを建設し、そのまま収益物件を経営するという方法もあります。

土地がある場合には建物だけを建設し、土地がない場合には土地と建物を中古で購入するという方法も検討することができます。

借地権

借地権とは読んで字のごとく土地を貸し出し、収益を得ることです。

定期借地権では、契約期間を50年と定め一括で地代を受け取ることができます。普通借地権では、30年契約、その後1回目の更新では20年、20件経過後は10年ごとに契約を更新するという方法で土地を貸し出します。

定期借地権の方が素人にはわかりやすいですが、契約解除によって受け取っていた代金を返還しなければいけないこともあります。詳しい内容は不動産のプロに相談した上で契約しなければ、将来的には後悔してしまうこともあるでしょう。

ビル賃貸

オフィスビルなどを建設し、区分ごとに貸し出すビル賃貸という方法もあります。

毎月の収益は大きくなりますが、初期投資も膨大となってしまうのが特徴です。

貸店舗経営

幹線道路沿いにある土地では、フランチャイズチェーン店や大型商業店舗に土地を貸し出し活用することもできます。

店舗をこちらで建てて店舗ごと貸し出す方法と、土地だけを貸し出す方法の2種類があります、

一時的な収入が欲しいときにはこの活用法

土地活用法の中で、一時的な収入が欲しい方は「売却」か「定期借地権」がおすすめです。

どちらも一度に多額の現金を得ることができますが、その収入に対する税金がかかることには注意しましょう。

長期的に収入が欲しいときにはこの活用法

長期的に安定した収入が欲しいのであれば、マンションやアパート経営、貸ビル、貸店舗経営などがおすすめです。

安定した収入を得るためには経費も大きくかかりますが、節税にも役立ちますので多額の資産をお持ちの方はこちらの方が向いているでしょう。

手間の少ない活用法

最も手間のかからない土地活用法としては、駐車場経営があります。

駐車場は形態によっては管理費もかかりませんので、土地活用するための資金も少ないという方は駐車場経営が向いています。

資金を減らさず活用するならこの方法

自分の資金を減らさずに土地活用をするのであれば、等価交換を考えてみましょう。等価交換では、土地さえあれば賃貸物件の一部分とは言え「賃貸オーナー」となることができます。

等価交換なら毎月の収入を得ることもできますので、年金代わりとしてもおすすめです。

土地活用のメリット・デメリット

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それでは最後に、土地活用におけるメリットとデメリットについて掘り下げていきます。

収入を増やしながら節税できる土地活用に果たしてデメリットはあるのか、土地活用の仕方によって変わるメリットとデメリットについて詳しくみていきましょう。

売却のメリット・デメリット

土地をそのまま売却してしまった場合のメリットは、「すぐにまとまった現金を得られる」ことです。

駐車場経営のメリット・デメリット

駐車場経営のメリットは、安定した収入を長く得ることができる、という部分にあります。建物をたてない駐車場経営なら初期投資もほとんどかかりません。

しかし駐車場経営では利益幅が小さく、また建物をたてない分土地にかかる税金が多くなりますし、相続時にも節税効果はそれほど得られません。

等価交換で収益物件のメリット・デメリット

等価交換で収益物件を建設するという方法もあります。一番のメリットは「元手がなくても賃貸経営ができる」という部分にあります。

ローンを組む必要もありませんし、相続税対策にも使えます。

デメリットとしては、土地自体のほとんどが不動産会社に渡ってしまうこと、管理はすべて不動産会社が行うこと、賃貸として運営できるのは建物の一部分だけであることなどが挙げられるでしょう。

つまり土地活用で大きな利益を得ようという人よりは、少ない資金で安全な資産運用をしたい方に向いています。

アパート・マンション経営のメリット・デメリット

アパートやマンション経営は、土地活用の中でも最も節税できる活用法です。

物件によっては毎月の収入も大きく、上手に運用していけば更に資産を増やすこともできるでしょう。

しかしローンで不動産を購入する場合には注意が必要です。将来的には賃料値下げで収入が目減りすること、建物の老朽化で経費が増大していくことなども考えておかなければ、資産が増えるどころか破産してしまう可能性もあります。

借地権のメリット・デメリット

借地権のメリットは、土地を貸しているだけで安定した収入を得ることができる点です。借地権の上に建物が建てば、土地自体にかかる税金も大幅にカットできます。

デメリットは、借地権にした土地は用途を簡単には変えられないこと、収入自体はそこまで大きくないことです。

ビル経営・店舗経営のメリット・デメリット

ビル経営や店舗経営での最大のメリットは、大きな収入を持続して得られる部分にあります。

オフィスビルなどはテナント料も高額になりますから、一度ビルを建ててしまえば将来にわたって大きな現金を得ることができるのです。

しかしこれらのデメリットとしては初期投資が大きすぎて資金の少ない一般人には難しいこと、宅地とは異なり固定資産税評価額の軽減が受けられないこと、何よりビルや店舗を建設するためにはまとまった土地が必要であるということが挙げられます。

また、オフィスビルでは現在空室率が上昇傾向にあり、この先も需要が減っていくことが見込まれています。

道路沿いの貸店舗なども、地方では徐々に栄える地域が移動していくため、将来的には借り手が見つからなくなるリスクも考えられます。

初期投資の大きさから行くと、将来への不安が残ってしまう貸ビルや貸店舗は、全財産をなげうってするものではなく、資産に余剰がある人が行うべきものと言えるでしょう。

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まとめ

土地活用の種類やそれぞれのメリットやデメリットについて、お分かりいただけましたでしょうか。

このように土地活用の種類はとても多く、一般的な賃貸経営が困難な方でも、様々な方法で土地活用し、収入を増やしつつ節税することが可能です。所持している資金や土地の立地条件だけではなく、活用したい土地の広さによっても最適な活用方法は変わります。

土地活用は1種類だけではない、ということを知るだけでも、現在の資産を運用する方法の糸口を見つけることができるはずです。

そして土地活用の種類におけるメリットとデメリットを知っていることで、この先の土地活用選びが格段と楽になるでしょう。

自分にぴったりの土地活用を不動産会社などのプロに相談し見つけ、最善の土地活用法で利益幅をあげていきましょう。

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