不動産の価値はなぜ変わる?高く売却する方法教えます

pixta_13950214_M

不動産の価値は、購入したときのまま永遠に変わらない、と考えている人はいないと思いますが、なぜ不動産の価値は上下するのかその理由についてまで詳しく知っている人はあまりいません。

不動産の価値は市場動向によって、また建物の価値が失われていくことで大きく変化します。

一番高くなる時が予想できるのであれば、誰もがその時に売却したいですよね。しかしそう簡単にいかないのが不動産売買の難しいところなのです。

この先人口減少と超高齢化社会に向かう中で、住宅が余っていく未来が予想されており、事実、現時点でも空き家は問題となっています。

今所有している不動産をいつか売却しよう、と考えているのなら、そう遠くないうちに売却してしまった方がお得かもしれません。

そしてさらに不動産を高く売却したいのであれば、ちょっとした売却のコツを知っておくことが必要になります。

今回は、不動産売却の流れから査定のポイント、少しでも高く売却するための不動産会社の選び方などをご紹介します。

不動産売却の流れ

不動産売却は、実際に不動産会社に足を運ぶ前から始まっています。売却準備期間に行うべきことから売却完了まで、その流れを順に追って説明していきますのでご覧ください。

売却準備期間

不動産を売却しよう!と決意したら、まずは準備期間を設けてください。1か月とは言いませんが、1~2週間ぐらいは必要かもしれません。

まずは売却する不動産に関連する書類をすべて出して整理しておきましょう。

図面だけではなく、給排水管の位置や土地の権利、建築確認書類、購入時の契約書などあるだけの書類を用意しておきます。

 

書類が一通りそろったら、次は売却理由をまとめて紙に書いておきましょう。

例).売却理由は住宅の買い替えです。売却する住宅のローンは現在500万円残っています。
売却は年内を目途としていますが、早ければそれに越したことはありません。

なぜ売却するのか、現在の不動産にローンが残っているのか、いつまでに売却したいのかということを事前に紙に書いておくだけで、実際に不動産会社に訪れた際にスムーズに話が進みます。

次に売却の相場を調べましょう。インターネットを活用して、中古物件がどのぐらいの価格で売買されているのかチェックしてみてください。

同じような広さ、築年数、エリアのものを抜粋してみていくと、ある程度中古物件の相場観が養われると思います。

不動産の価値は刻一刻と変化していきますから、現時点での相場を知ることはとても大切です。

<不動産売却完了までの流れ>

ここからは実際に不動産を売却する際の流れについて解説します。

「1.不動産査定」

まずは不動産業者に査定依頼をしましょう。この時、インターネットから査定依頼を行ってもいいですし、実際に身近な不動産会社を訪れて依頼しても構いません。

「2.媒介契約と売り出し」

査定額が決定すると、なぜその金額になったのかという根拠の説明が不動産会社からあります。金額と根拠に納得がいけば不動産会社と媒介契約を結び、物件の売り出しが始まります。

その後ネット広告、新聞広告などに売却物件の広告が掲載され、購入希望者があらわれるのを待つのが一般的です。

「3.内見」

購入希望者があらわれると、「内見」が行われます。内見では、購入希望者が実際に物件を訪れ、その目で直接物件を確認します。

内見は「本当にこの不動産を購入するのか」ということを決める重要なポイントとなりますので、内見時には今までにないぐらいお家の中をきれいにしておきましょう。

「4.売買契約」

いよいよ売買契約です。売買契約では主に不動産業者と買主が動き、売主が合流する前に重要事項説明などが行われます。

その後売主も合流して売買契約が締結されると、買主側からは手付金が支払われ、売主は不動産会社に仲介手数料の半分を支払います。

売買契約時には本人確認書類と印鑑、売買契約書に貼付する印紙を持っていきましょう。

「5.代金清算と引き渡し」

売買契約から約2週間すると、最後の代金清算と引き渡しに入ります。

代金清算までの間に、間違いなく引っ越しを終わらせておきましょう。

買主側がすぐに代金を用意できる場合にはここまでの時間はかかりませんが、多くは住宅ローンを利用するため、住宅ローンの決済日まで代金清算はお預け状態となります。

代金を無事受け取ったら、売主は不動産会社に残りの仲介手数料を支払い、これで不動産売買は完了です。

売却査定のポイント

pixta_19458787_M

ここからは、不動産を高く売れるかどうかの分かれ目である「売却査定」について話を掘り下げていきます。

不動産の価値の変化に負けず、高く売却するためのポイントやコツはどこにあるのでしょうか?

<不動産査定には2種類ある>

まずは不動産査定の種類とその内容について見てきましょう。

「机上査定」

机上査定とは、読んで字のごとく机の上で査定すること、つまり「実物を見ずに条件だけで査定」することを言います。

その物件のエリアにおける地価と不動産の面積を頼りに査定額を算出するのが机上査定です。

「訪問査定」

訪問査定では、実際に現地で物件の詳細を確認します。さらに物件に関する書類を確認、その書類を元に役所まで赴き不動産に対する調査を進めます。

役所などでは、土地の権利関係やライフラインについて、法令の制限、土壌汚染、都市計画区域かどうか、私道持ち分があるのかなどを詳細に調査し、査定額に反映させます。

物件自体の調査では、雨漏りがないか、不具合がないか、床下の渇き具合やシロアリの存在、外壁や基礎に大きなクラックがないかなど細かくチェックしていくのが特徴です。

更に周辺環境や交通網についても調査もしていきます。

「原価法と取引事例比較法」

マイホームの売却査定時に使用される計算方法には、「原価法」と「取引事例比較法」があります。アパートなどの収益物件の売却査定には「収益還元法」という計算方法が用いられます。

土地付き一戸建ての計算には原価法が、マンションには取引事例比較法を使用することが多いようです。

原価法では、現在同じ条件で住宅を再建築するのにかかる費用から、実際の建物や設備の劣化分を減額評価して査定額を算出します。

取引事例比較法では、同じエリア内で売買されたデータをもとに、そこから査定する物件のプラス要素とマイナス要素を加味して査定額を算出します。

不動産の査定時には、「建物の経年劣化」や「エリアの地価変動」、「環境の変化」などが影響するため、不動産の価値も日々変化していくのです。

不動産査定のポイント

不動産査定時にポイントとされるのは以下の部分です。

・築年数
・雨漏り・シロアリの形跡
・住宅設備
・外壁や屋根
・利便性
・交通アクセス
・日当たり
・周辺環境
・駐車場
・リフォームの有無

築年数はどうすることもできませんが、住宅設備などについてはある程度きれいにしたりプチリフォームをすることは可能ですよね。

リフォームの有無も重要な要素ですので、定期的に住宅のメンテナンスをしているという方はその履歴も提示しましょう。

不動産査定のココに注意!

不動産査定をする上で、まず忘れてはいけないのが「査定額は売却額ではない」ということです。

仲介による売却では、値下げによって売却額が査定額を下回るのはよくある話です。

また、築年数が新しいからと言って一概に高く売れるわけではありません。不動産市場の動向に加え、その物件に魅力がなければ新しくとも価格は安くなります。

そして築年数が古いからといって売却をあきらめてはいけません。仲介による売却は難しくとも、「買取」なら売却できる可能性があります。

最後に、2世帯住宅は間取りが特殊で需要も高くないことから、売却時には価格が安くなりがちですので注意しましょう。

不動産会社には種類がある

pixta_19408619_M

ここまでは不動産仲介業者による売却・査定方法についてお話してきましたが、不動産業者には「買取・再販」を行う「不動産買取専門業者」もあります。

ここからは、不動産会社の違いによるおすすめポイントをご紹介します。

不動産仲介業者はこんな人におすすめ!

不動産仲介業者を選ぶべき人は、「売却を焦らず待てる」、「1円でも高く売却したい」という人です。

仲介による売却は売却時期も売却金額も不明で、それが大きなストレスとなってしまう人もいますが、待っていても全く苦にならないという人は仲介による売却が向いているでしょう。

また、仲介による売却は大々的に売り出し広告が出されますので、「売却を人に詮索される」ことがままあります。そういったことがあっても全く気にならない、という人であれば、1円でも高く売れる可能性のある仲介による売却がおすすめです。

不動産買取業者はこんな人におすすめ!

そして買取を行っている不動産買取業者は、「相続で得た不動産を持て余している」人や「離婚や転勤などの理由があってすぐに不動産を売却したい」人におすすめです。

不動産売却に関する様々な手続きや内見といった面倒ごとを避けたい人も、買取に向いています。

不動産の買取では、「査定→売買契約→代金清算」と少ないステップで不動産を売却することができますし、売り出し広告が必要ないことから売却を誰にも知られることがありません。

少しでも高く売却することよりも、素早く売却してすっきりしたい人というには、断然不動産買取業者による買取が適しています。

仲介から買取に変更することもできる

もしすでに仲介業者と媒介契約を結んでいても、その後買取に変更することもできます。

媒介契約には「一般、専任、専属専任」の3種類があり、専任と専属専任では一度契約を結ぶと3か月は契約を解除できませんが、それ以降であれば買取業者に買取を依頼することができます。

一旦仲介業者に依頼したけれど、なかなか売れずに困っている、という方は一度不動産買取業者に相談してみましょう。

不動産会社によるメリット・デメリット

pixta_31267156_M

最後に、不動産仲介の会社と不動産買取の会社では具体的にどのような違いがあるのか、メリットとデメリットを詳しく比較してみましょう。

不動産仲介会社のメリット・デメリット

不動産仲介会社のメリットは、1円でも高く売れる可能性があることです。但しあくまでも可能性であって、値下げの交渉や、売却期間が長くなることで仲介業者から値下げを促されることもあります。その結果、思っていた売却益は得られないということも珍しくありません。

デメリットは、手続きが面倒でとにかく時間がかかるということです。買主とのやり取りも、仲介業者を挟むとはいえ大変ですし、何より「ちゃんと売れるのかな?」と売却まで不安な気持ちを引きずることになります。

仲介による売買では、売買契約を結んだ後に買主側の住宅ローンが否決になったり、急に心変わりをして契約解除されてしまうこともあります。代金清算のその時まで気が抜けないのというのは、売主側にとって大きなストレスになってしまうでしょう。

不動産買取会社のメリット・デメリット

不動産買取会社のメリットは、「とにかく取引が迅速」であることです。依頼するとすぐに査定が始まり、代金清算まで早ければ1週間もかからず終了してしまう会社もあります。

仲介による売却とは異なり、売買契約から代金清算まで長く待たされることもありません。また、買取会社は常にビジネスとして対応してくれますので、価格交渉も気軽にできますし、不安な点はすぐに聞いて解消し、クリアな状態で取引することができます。

相続で予期せず得てしまった築古住宅でも、再建築不可物件などでなければ不動産買取会社なら買取してくれるでしょう。

また、買取は売却価格が明瞭でその時期も自分で決められますから、住宅の買い替えによる売却にも向いています。資金の流れ、資金計画がわかりやすいからです。

このような買取のメリットは、「不動産売却におけるストレスが最小限になる」というメリットにも繋がります。売却広告も出す必要がなく、誰にも知られず売却できるという部分も、ストレス軽減のポイントと言えるでしょう。

しかし不動産買取会社のデメリットとしては、売却金額が安くなってしまうことが挙げられます。
多くの場合、仲介による売却の7割程度と言われています。

ですが、仲介による売却では高く売却できたとしても仲介手数料が発生しますし、高く売却してしまうことで売却益が課税対象となってしまうこともあります。

買取は確かに価格が安くなるかもしれませんが、手続きの簡易化やストレスの軽減、わかりやすい資金計画などのメリットが、安くなる金額以上の効果を生み出してくれますので、「金額以上に得られるものが大きい」と感じるでしょう。

*よく似た内容の記事はこちら
少しでも高くアパートを売却するために知っておきたい基礎知識  

まとめ

不動産を高く売りたいのなら、まずは査定額を高くしてもらえるような努力が必要であることが解りましたね。少しでも不動産に価値が出るように、掃除やリフォームなどの手入れは普段から心がけておきましょう。

もし最初に仲介による売却を選択してしまっても、売れなければ買取に変更することも可能です。仲介なら高く売れると思ったのに失敗したな、と感じたら、迷わず買取業者に相談しましょう。

不動産の価値は、売り出したその時からどんどん落ちていきます。仲介で「少しでも高く」と欲をかくことで、逆に買い叩かれてしまうかもしれません。

不動産買取会社によるわかりやすい取引で、安心の売却をかなえましょう。

【関西不動産買取センター】
・最短48時間以内に現金化が可能!?
・後悔しない不動産会社選びのために今すぐ下記のバナーをクリックしてください。―オーディンスタッフ一同より―banner_650_200



コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です