◆我が家はどれくらいで売れる?不動産査定について学ぼう!

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不動産の売却前に、必ずやっておきたいのが「不動産査定」です。

不動産査定は所有する不動産をなるべく高く売却したいときには欠かせないものですが、実は不動産査定には種類があることをご存知でしょうか。

不動産査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があり、それぞれ査定の方法も異なりますし、算出される査定額にも差がでます。

不動産査定額を上げるためには、どちらの査定をどのように利用すべきなのでしょうか。そして不動産査定額を上げるためのコツはあるのでしょうか。

これら不動産査定について更に詳しく知りたいのであれば、不動産を査定する会社によってもその内容が異なることも覚えておく必要があります。

我が家はいったいどれくらいの価格で売れるのか、本当の不動産査定額を知るために不動産査定のすべてについて詳しく学んでいきましょう。

不動産査定方法

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まずは不動産の査定方法とその種類について詳しく解説してきます。

簡易査定

机上査定、ネット査定ともいわれる「簡易査定」は、不動産の大まかな査定額を知りたいときに便利です。

まだ売却は先になるけれど、とりあえず現在の価値を知っておきたい、そんなときには「簡易査定」を不動産業者に依頼することで、大雑把な数値ではありますが不動産査定額を知ることができます。

簡易査定では、不動産のある土地とその広さから簡単な査定額を導き出します。住所と建物の広ささえ解れば算出できるため、ネットの一括査定等ではこの方法が主流です。

簡易査定では不動産に関連する書類等も必要としませんから、とても気軽に依頼できるという特徴があります。

訪問査定

もう一つの査定方法は、「訪問査定」です。

実際に不動産査定を行う物件を不動産業者が見て、査定額を算出します。

訪問査定で導き出される査定額は簡易査定よりも信頼できる数字となりますので、本格的に不動産売却を進めていくのであれば訪問査定は欠かせません。

訪問査定時、不動産業者は物件だけではなく周辺の情報も調べています。駅からどの程度離れているのか、近くにバス停はあるのか、騒音はあるのかなど、売却に有利かどうかという部分も査定額に反映させるためです。

そのため、訪問査定は査定額が出るまで時間を要します。また、物件に関するすべての資料を必要とするため、訪問査定依頼時には依頼した側も手間がかかるということは覚えておきましょう。

不動産査定額を上げるためには?

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ここからは実際に、不動産査定額を上げるためにやっておきたいことについて解説していきます。

不動産査定額を上げるためのコツについて、細かく見ていきましょう。

査定は複数社に依頼

最初に、不動産査定依頼は「1社に頼らない」ことが大切です。最低でも2社、できれば3社以上に査定を依頼しましょう。

複数に不動産査定を依頼してみると、不動産会社によって査定額が異なることが良くあります。これは不動産会社の性格や得手不得手による影響があるでしょう。

自分の売却する不動産が例えば閑静な住宅街にある一戸建ててであれば、そういった物件を多く仲介している不動産業者数社に目星をつけて査定依頼することが査定額を上げるための第一歩です。

不動産はできるだけきれいに

不動産査定を依頼する会社が決まったら、次は不動産自体の価値を上げるためにきれいに掃除をしましょう。

汚い物件よりきれいな物件の方が印象は良くなり、印象が良くなれば「買い手が付きやすい物件」と評価され、査定額が上がる可能性があります。

査定前の掃除は、実際に売却するためには購入希望者による物件の「内見」も行わなければいけませんから、その準備としても役立つでしょう。

特にきれいにしておくべきなのは水廻りです。お風呂場のカビやキッチンの油汚れ、トイレの黒ずみなどはできるだけきれいにしておきましょう。

また、戸建てであれば庭周りの整備も必要です。庭があれていたり木が成長しすぎていると物件自体の印象が暗いものになってしまいます。庭整備のついでに、玄関に砂利を引きなおしたり、きれいな玉石を敷くのもおすすめです。

査定依頼・売却の時期も大切

査定の先にあるもの、それは売却ですが、「不動産が売れやすい時期」に売却したいのであれば査定依頼もそこまで考えてお願いしたほうがいいでしょう。

マンションや戸建てなどの住宅が良く売れる時期は、「3~4月の引っ越しシーズン」と、「住宅ローン金利が上がるとき」などです。

毎年変わらず中古住宅の売れ行きがいいのは「3~4月の引っ越しシーズン」ですので、前年の11月~12月に査定依頼をし、1月から売り出しを始めるというスケジュールが理想です。

但しその時期は売却したい人が多く、査定依頼も重なる可能性があります。確実に査定・売却をしたいのであれば早めに不動産会社に相談し、3月ごろに売り切りたいという話までしておくと安心です。

「消費税増税と住宅ローン金利について」

消費税増税の延期が表明され、2017年8月現在で「2019年10月までに延期する」ことが決定しています。

消費税増税の時期には住宅需要が高まり駆け込みで購入する人も多くなりますが、中古住宅に関しては必ずしも需要が多くなるとは限りません。

なぜなら個人が売主になる中古住宅には消費税がかからないからです。

しかし、住宅ローン金利については新築でも中古でも等しく上昇します。住宅ローン金利が底値と言われてすでに長い年月が経過していますが、2017年春ごろから長期固定の住宅ローン金利が徐々に上昇してきています。

この住宅ローン金利の動向まで視野に入れて中古住宅の購入を考えている人は、「なるべく早く買いたい」と考えているかもしれません。

住宅ローンの金利はこの先急激に上がることはありませんが、不動産の売却を考えているのならこの先の金利の動向についても調べておくといいでしょう。

不動産査定をする会社には2種類ある!メリットとデメリットは?

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さてここまでは不動産査定を「不動産仲介業者」に依頼することを前提として話を進めてきましたが、ここからは「不動産買取業者による査定」についても掘り下げていきます。

不動産業者が異なることで不動産査定にはどのような違いが生まれるのか、どちらの方が我が家の売却に向いているのか、メリットとデメリットを比較しましたのでご覧ください。

不動産仲介業者による査定

まずは不動産仲介業者による査定のメリットとデメリットについてご紹介します。

不動産仲介業者による査定は、冒頭からお話している通り「簡易査定」と「訪問査定」の二種類があり、それぞれ「この物件ならこのぐらいの価格で誰かが買ってくれるだろう」という金額を提示してくれます。

しかしこの査定額、どうやって算出しているのか気になりませんか?

不動産査定額の算出方法には「取引事例比較法」、「原価法」、「収益還元法」の3種類がありますが、アパートなどの賃貸物件を売る場合には「原価法」と「収益還元法」が、個人の住宅を査定するときには「取引事例比較法」が主に使用されます。

取引事例比較法では、周辺エリアの物件売買情報を基準として物件の価格を算出し、その後訪問査定で得た情報や物件に関する書類から得られる情報、さらに現在の市場動向などを加味して査定価格を増減しています。

不動産仲介業者による査定は「確かなデータ」に基づいているものと言えますが、不動産仲介業者による査定にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

「不動産仲介業者による査定のメリット・デメリット」

不動産仲介業者による査定では、「高い査定額が出る」というメリットがあります。しかし忘れてはいけないのが、「査定額は売却額とイコールではない」ということです。

高い査定額が出ても、長く売却できなければ値下げを必要とされますし、買い手からも値下げを要求されるでしょう。

そうすると、せっかく高い査定額が出ても、「低い査定額なら早く売れていたかもしれない」という気持ちが残ります。

不動産仲介業者はあくまでも「この物件はこの値段なら売れるだろう」という金額を提示しているにすぎませんので、それを信頼しきってしまうと後々大きな損失となることもありますので十分に注意しましょう。

また、仲介業者による訪問査定はとても時間がかかるというデメリットもあります。査定依頼は複数の会社に、と述べましたが、訪問査定を何社にも依頼するのは「よっぽど時間がある人」でなければ対応しきれません。

不動産買取業者による査定

ではもう一つ、「不動産買取業者による査定」はどのようにして行われるのでしょうか。

不動産買取業者は、「買取依頼を受けた物件を自社で買い取る」業者ですから、査定をする上で重要になるのは「買取業者が利益を出す」ことです。

つまり買取業者もできるだけ「安く物件を買い取りたい」と考えているのですが、いきなり低い査定額を出しても誰も「この業者に我が家を売ろう」とは思えませんよね。

すなわち、不動産買取業者による査定額にも「それなりの根拠」がなければいけないのです。

ではどのようにして不動産買取業者が査定を行うのかというと、仲介業者と同じく「簡易査定」と「訪問査定」の両方を利用することができます。

より売却したいのであれば、買取業者による査定でも「訪問査定」を選びましょう。

「不動産買取業者による査定のメリットとデメリット」

最後に不動産買取業者による不動産査定のメリットとデメリットについて考えていきましょう。

不動産買取業者のデメリットとしては、「査定額が低くなってしまう」ことが挙げられます。

しかし不動産買取業者による査定は、仲介業者による査定とは異なるメリットがあることも事実です。

最も大きなメリットと言えるのが「査定額がそのまま売却額になる」ということです。不動産買取業者が出した査定額に納得ができれば、すぐに売買手続きに移行しその金額で不動産を売却することになります。

その為、借金返済の予定がある方や次の住宅購入のための資金が必要な方にとっては「この価格で売れる」ということが事前にわかるのは、その後の生活設計や資金計画を立てる上で大きなメリットとなるのです。

そして不動産買取業者による査定の場合には、「納得できない査定額であればすぐ価格高所ができる」という利点もあります。

仲介業者による査定では、あくまでも売却先は見知らぬ人になるため、その場で「この査定額では納得がいかない」ということは言えないですよね。仲介業者による査定は殆どの場合がしっかりと不動産市場に則しているものですから、その査定額から飛び出してしまうと、売却が困難になる可能性もあります。

しかし不動産買取業者の場合、あくまでも購入者は「目の前にいる買取業者」になるわけですから、「この価格では売れないのでもう少し価格を上げてもらえないか」ということを即座に交渉することができるのです。

さらに不動産買取業者による査定は「スピーディ」で、「査定額が出ればすぐに売却できる」というのもメリットと言えるでしょう。

理由があって不動産売却を急いでいるのであれば、査定の段階から不動産買取業者に依頼することによって、最短ルートで不動産を売却できます。

売却したい不動産を所持していることで、固定資産税をはじめ様々な費用が必要となってしまいます。素早く売却できる買取の方が結果「お得だった」ということもありますので、不動産の査定依頼は仲介業者だけではなく買取業者も視野に入れておくことをおすすめします。

*よく似た内容の記事はこちら
ちょっと待った!不動産査定する前に知っておきたい5つのこと

まとめ

このように、不動産査定は「簡易査定」や「訪問査定」といった査定自体の種類だけではなく、不動産業者自体の種類が違えばその結果が異なることを覚えておきましょう。

不動産仲介業者による査定は時間がかかるうえ、査定額で必ず売れるという根拠を示すものではありません。しかも仲介の場合、実際に不動産が売れなかったときには買主側から価格交渉をされることも多くありますし、値下げに応じるほかないときもあります。

しかし買取業者の査定額は売却額と同じになりますので、すぐに不動産を売ってしまいたい理由があるときや、売却に至るまでのプロセスを少なくしたい方には買取業者による査定・売却が合っていると言えるでしょう。

迷ったときには仲介業者と買取業者、両方の「インターネット一括査定」などを利用して、比較・検討してみることをおすすめします。

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