不動産査定を有利にする3つのコツ      

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「不動産査定はとりあえずやっておけばいい」、そんな風に不動産査定を甘く見ているとあなたの不動産は思っていたよりも安い価格で売却することになってしまうかもしれません。

 

できるだけ高い価格で、そして早期に不動産売却をしたいのであれば、不動産査定は必須であり不動産売却にとってとても大切なプロセスです。

 

不動産査定とは、売却したい不動産の価格をプロによって正しく導き出してもらうことをいいます。

 

不動産査定は「必ずやらなければいけない」という物ではありません。自分で自分の不動産に好きな価格をつけて売り出すこともできますが、そうすると不動産の相場やその不動産が持つ本当の価値とはかけ離れてしまい、購入希望者が現れないこともあります。

 

また、確実な根拠の元プロが査定したという価格であれば、買主側も価格に納得し値下げ交渉もされにくくなります。

 

不動産をなるべく高く売却したいのであれば、今回ご紹介する3つのコツを上手に使って不動産査定を有利に進めていきましょう。

 

コツ1.会社選びは妥協するべからず!

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不動産業者と一口に言っても、様々な業者があります。

 

買取を専門にしているもの、仲介業を得意とするもの、マンション・戸建ていずれかの取引を主としているものなどです。

 

不動産査定を有利にするコツの一つ目は、「不動産業者の種類で異なるメリット・デメリットを把握すること」です。

 

不動産業者にはどのような種類があるのか、そしてそれぞれのメリット・デメリットについて見ていきましょう。

 

不動産査定できる業者には種類がある

不動産業者には様々な種類があります。

 

新築マンションや建売戸建ての分譲を専門とする「分譲業者」、店舗テナントやビル管理を行う「商業施設運営」、不動産の「企画開発」、不動産投資を専門とする「不動産投資ファンド」なども不動産業者です。

 

しかし不動産売却において「不動産査定」を依頼するときには、次の2つの業者いずれかに声をかけましょう。

 

「不動産買取業者」

不動産を所有者から直接買い取り、リフォーム等手入れして自社で不動産を再販する業者が不動産買取業者です。

 

売れ残ってしまった建売物件、中古の物件、競売物件などを安く買い取り、価値をつけてから高く売り出し利益を得ます。

 

「不動産仲介業者」

不動産の仲介業を主としている業者です。仲介するものは売買物件だけではなく、賃貸物件や事業用物件も含まれます。仲介を専門としている業者は、仲介手数料を利益としています。

 

不動産査定を依頼するときには、不動産売買の仲介を専門としている業者を選びましょう。

 

業者に買取をしてもらう時には「買取査定」を依頼することができます。

 

買取業者に査定を依頼したときのメリット・デメリット

買取業者と仲介業者、どちらに査定を依頼するかはそれぞれのメリット・デメリットについてよく調べてから考えてみましょう。

 

まず、買取業者に査定依頼した場合のメリットですが、一番は「スピーディな査定」にあります。

 

買取相場と物件の状態から価格を算出するものの、最終的には買取業者と売主双方の合意があれば取引は終了となるため、何日もかけて査定する必要がないのです。

 

一方で大きなデメリットもあります。それは「買取相場は仲介による売却の相場より安くなる場合が多い」ということです。

 

買取は仲介手数料等の売却にかかる諸経費がないため、その分安くなるのは仕方がないことなのですが、査定額の安さにがっかりしてしまうこともあります。

 

仲介業者に査定を依頼したときのメリット・デメリット

仲介業者に査定を依頼した時のメリットは、「より詳細な査定額がでる」ということです。買取査定では業者に有利ともいえる価格を素早く提示してきますが、仲介では「その不動産が持つ本当の価値」をしっかり調べ、確かな根拠の元査定額を算出してくれます。

 

デメリットは「査定に時間がかかる」こと、そして「訪問査定が面倒」ということです。

 

買取業者でも訪問査定を行いますが、仲介業者による訪問査定はとても細かい部分まで見られますし、売却する不動産もなるべくきれいにしておかなければいけません。

 

不動産をなんとかはやく売り切ってしまいたい、という方にとっては仲介業者による査定は面倒なことが多いと感じるでしょう。

 

ネットで一括査定を申し込むとどうなる?

不動産査定について調べていると、よく「ネット一括査定」の文字を見かけるかと思います。

 

ネットの一括査定を申し込むと、「物件のあるエリアの相場」と「物件の広さ」を調べ、そこから「おおよその価格」が導き出されます。

 

ネットだけの査定ではここまでが限界ですので、あくまでも「売却の目安の一つ」として、または不動産業者選びの選択肢を広げる為に利用することになります。

 

住宅の買い替えなら売却と購入を同じ業者にするという方法もある

不動産売却の目的が物件の買い替えにあるなら、売却と購入を同じ業者に依頼するという方法もあります。

 

不動産業者を同じにすることで仲介手数料を割り引いてもらったり、いい物件をいち早く紹介してもらうなどのメリットがあります。

 

売却と購入で別々の不動産業者に依頼すると、「とてもやり取りが面倒」になってしまいますが、同一にするとスムーズな取引ができるというもの大きなメリットです。

 

コツ2.査定方法も妥協するべからず!

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査定を依頼する業者を決めたら、どのように査定してもらうのか、その査定方法も妥協するべからず!

 

不動産の査定方法は2つあり、更に査定時の価格算出方法は3つあります。

 

不動産の種類によって適する査定方法も異なりますので、有利な査定を進めるためにそれぞれについてよく覚えておきましょう。

 

机上査定と訪問査定

まず不動産の査定方法ですが、簡易的な査定を行う「机上査定」と、より詳しく物件の価値を価格に反映することができる「訪問査定」の二つがあります。

 

「机上査定」

机上査定は「ネット査定」または「簡易査定」と呼ばれるもので、ネットの一括査定等で用いられる方法です。

 

周辺不動産の相場や土地価格の相場から1㎡あたりの価格を割り出し、土地と建物の広さからおおよその価格を割り出します。

 

査定を依頼すると物件のある住所と広さを聞かれますが、特別必要とする書類等はありません。気軽に依頼できるのも机上査定の特徴なので、本格的な売却の前に「自分の不動産にはどれだけの価値があるのか」の目安を知るために活用するのがおすすめです。

 

「訪問査定」

そして訪問査定では、実際に物件を業者が訪問し査定を行います。

 

駅やバス停から物件までどのぐらい時間がかかるのか、物件周辺の環境はどうなのか、学校や公共施設はどれだけあるのかということから、物件内部設備の劣化具合などの細かい部分まで業者がチェックしていきます。

 

訪問査定では、机上査定では解らなかった部分まで調べてくれます。訪問査定時には、物件にかかわる書類一式を用意しておきましょう。(図面や配管図など)

 

それにより不動産の相場だけではなく、物件の現状に則した価格が算出されます。

 

不動産の査定価格算出方法1-原価法

不動産の査定方法が解ったら、次は査定による価格の算出方法について学んでいきましょう。

 

まずは1つ目、「原価法」についてです。

 

原価法とは、不動産を再建築した場合の原価から、年数による減価を引いて割り出す方法を言います。主に戸建てに使用される算出方法です。

 

計算式は「再調達原価-減価修正=対象不動産価格」となります。

 

原価法では、建物の構造によって耐用年数や残存年数が異なり、木造、鉄筋、コンクリートなど構造の違いも査定価格に反映することができます。

 

不動産の査定価格算出方法2-収益法

収益法は収益物件に用いられる査定価格の算出方法です。投資用物件などの売却を依頼すると、この方法を用いて査定が行われます。

 

収益法はさらに2つの計算方法に分けられます。

 

「直接還元法」

計算式は「対象不動産の収益価格=1年間の純利益÷還元利回り」となり、こちらは少し大雑把な計算方法となっています。

 

「DCF法」

収益物件をより詳しく査定する為に用いられるのが「DCF法」です。

 

査定対象となる不動産が、所有期間中に得られる純利益を算出し、所有期間終了時に売却できるである価格を、「現在価値に割り戻したもの」と合わせて不動産の収益を求める方法となります。

 

計算式はとても複雑ですが、直接還元法よりも精度が高いのが特徴です。

 

不動産の査定価格算出方法3-取引事例比較法

3つ目の査定価格算出方法は「取引事例比較法」です。

 

一般的な個人所有の不動産売買に多く使われる査定法で、査定対象不動産と似た事例をいくつかピックアップし価格を導き出していきます。

 

その不動産会社にある過去の取引事例、取引の時期、不動産の市場動向が価格の根拠となり、更に対象不動産の持つ特徴を加味して最終的な価格を決定します。

*よく似た内容の記事はこちら
不動産査定の比較の参考に!オーディン不動産スピード買取サービス事業部の不動産査定方法とは?

コツ3.不動産会社にも得手不得手がある!

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ここまで不動産会社の種類と査定方法を見て、「査定は複雑で会社選びも難しそうだな」と感じたかもしれませんが、更に「不動産会社の得手不得手」も考えていく必要があります。

 

不動産会社にもそれぞれ個性があり、会社によって取り扱う物件に「得意なもの」と「不得意なもの」があるのです。

 

自分の不動産はどんな会社に査定を依頼したらいいのか?最終的な判断をする前に、不動産会社の特徴についてもう一度おさらいしてみましょう。

 

不動産会社を選ぶコツ1-物件のある地域に強いかどうか

査定を依頼する不動産会社を選ぶとき、まずは「所有する不動産のエリアに強い会社か」ということを一つの目安にしてください。

 

知り合いの不動産屋さんだから、担当の人がとてもいい人だから、ということで会社選びをしてしまうと、最終的な売却にこぎつけるために多くのストレスを抱えてしまう可能性があります。

 

その点、所有する不動産のエリアに顔見知りや顧客が多い不動産会社は、売却までの心強い味方となってもらえます。

 

また、査定の時点で不動産会社にとって強いエリアの物件であれば、「強気の価格」を出してもらえる可能性があります。

 

不動産会社を選ぶコツ2-取り扱う物件の種類は妥当か

次に大切なのが「取り扱う物件の種類」です。

 

例えば、一戸建てを売りたいのにアパートやマンションの売却を得意とする不動産では思ったような売却ができない可能性が高いでしょう。

 

査定の時点でも、得意とする物件の種類と異なれば、取引事例が少ないことから妥当な査定額が出ているとは言えません。

 

査定を依頼する不動産会社を選ぶときには、自分が売却したい物件と同じ種類の物件を多数仲介・売買している会社にすることをおすすめします。

 

不動産会社を選ぶコツ3-担当者の人柄

不動産会社を選ぶコツ、最後の1つは「担当者の人柄」です。

 

査定を依頼する物件のエリアに強く、取り扱う物件の種類も問題ない会社がいくつもあって選びきれないのであれば、最終的な判断は「担当者がいかに素晴らしいか」ということが大切になります。

 

では具体的にどのような担当者だと、「優れた担当者」と言えるのでしょうか。

 

まずは「なんでも話せる」担当者であることが大切です。自分が疑問に思ったことをすぐに伝えることができるか、自分の主張を怖がることなく言える相手であるのか、これによって売却額も変わってきます。

 

そして自分の主張に対して、「正直に返答してくれる」かどうかも大切です。

 

例えば、「もっと高く売却したい!」と自分が言ったとき「その値では無理です」とはっきり伝えてくれるのか、それとも「いいですよ」と安請け合いしてしまうのか。

 

高値で売り出したいという自分に対し、すぐにいいですよと返答する担当者は一見いい担当者に思えますが、それでは売却が困難になることは容易に想像できますよね。

 

確実な根拠のもとに算出した査定額に自信があるのなら、はっきりと「売却できる額」を提示してくれるはずです。

 

「なんでもいいなりになる担当者」ではなく、「本当に不動産を売却できる担当者」を選ぶようにしましょう。

 

まとめ

不動産売却で一番最初に行うものが不動産査定です。不動産査定は決して軽視しないようにしてください。

 

なぜなら、不動産査定で算出される査定額によって、最終的に売却する際の金額も異なってくるからです。

 

今回ご紹介した3つのコツを上手に利用して、売却に有利な査定をしてもらい、なるべく高く不動産を売却してもらいましょう。

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